2021年8月7日，多家媒体报道，从有关部门获悉，上海二手房贷款申请将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价低”原则作为贷款申请价格标准。
经过20天左右的酝酿，我们看到了很多中介和网友的评论，比如:
(1)周浦镇某居室56平方米，市场价270万元，涉税评估价132万元；
(2)周浦吴航嘉园320万，预估价180万；
(3)松江九亭贝尚湾某房产65平方米，成交价424万元，涉税评估价265万元；
(4)曹璐姬静宜家的合同价格为405万元，涉税评估价格为300万元。
(5)某房产网签价365万元，涉税验证价220万元；
(6)某房产网签价229万，拟贷款114万，涉税验证价115万，只能贷款50多万；
(7)阳光花城113平米，成交价1000万，银行核实是贷款500万。
(注:以上信息来源于互联网，不能保证真实)
今天我们就来谈谈在“三价低”新政策下，买卖双方在签订购房合同时应该注意什么，才能保证自己的权益。
一、什么是“三价低”？“三价低”新规既没有形成规定，也没有出台任何形式的文件。这个“新政”实际上是上海市房管局在召开工作通报沟通会时对银行审批二手房买卖贷款额度的要求，明确提出要以合同网签价、涉税评估价、银行评估价中最低的价格审批贷款额度。
合同网签价格是指二手房交易在网上公示并签约时，在房管局系统中反映的交易价格。在实际操作中，很多交易当事人会故意做低网签价格，以规避需要缴纳的税费，形成事实上的阴阳合同。
涉税评估价格是指房地产交易中心对拟交易的房地产价格进行评估，以涉税评估价格为基础计算实际房屋交易过程中应缴纳的税款。
银行评估价是银行对发放二手房贷款设定的价格上限。在之前的操作中，如果合同网签价低于银行评估价，可以按照合同网签价计算可贷金额，而如果合同网签价高于银行评估价，最多只能按照银行评估价计算可贷金额。
因此，“三价低”新政名义上是以三价中最低的一个作为贷款审核依据，但实质上可视为取消银行评估价，以涉税评估价作为贷款发放的计算依据。
二、新政“三价低”带来的法律风险新政最早爆发于8月7日，但实际开启是在8月6日，即2021年8月6日之后，所有网签的二手房交易，一旦涉及贷款，都将面临新政“三价低”的管控。
需要注意的是，在司法实践中，房屋交易价款的支付是以贷款的形式进行的，被视为选择支付对价的形式，而不是合同效力的影响因素。也就是说，如果不能办理贷款，买受人仍应按照合同约定支付房款，即以现金补足所有未支付部分，否则视为违约。房子没买，不仅定金不能收回，违约金也不能收回。
三、“三价低”新政下二手房交易的法律要点我们无意讨论“三价低”新政对二手房交易市场本身的影响，只看如何提前防范和应对新政带来的法律风险。
处理的核心是在第一次签订买卖合同时，对贷款不足时解除合同的权利作出约定，并针对买受人可能面临的巨额首付款，设定无条件解除合同的权利，主要包括:
1.拟贷款金额/第二套房贷总金额；
2.触发合同调整的条件，如实际批准的贷款金额高于拟定贷款金额/第二套房贷的80/70/60%；
3.触发后的处理，高于比例的，差额由买方另行补足；低于比例的，买受人可以选择无条件解除双方签订的买卖合同，不视为买受人违约，出卖人无息退还已支付的首付款和首付款。
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原文地址"上海二手房三价合一政策，上海二手房贷款三价就低规定"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/225089.html。
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