记者|马一凡
在房地产行业整体增速放缓的情况下，仍有“苏联式”的小房企在生死的规模博弈中，今年实现了翻倍增长。
起家于江苏常州的港龙地产今年动作频频。先是将总部迁至上海虹桥商务区，后于10月提交上市招股书。还积极拿地扩大储备，加大与其他房地产企业的合作。
原本名不见经传的港龙地产，今年进入房企百强。根据中国房地产企业全口径销售额排行榜，港龙集团今年1-10月全口径销售额达228亿元，排名第85位，超过施琅、大发、协信、鑫苑等中小房企。
去年，港龙航空仅排名第155位，年销售额仅为99.3亿元。照此计算，今年还没完，港龙的增长率已经超过100%。
这样的黑马增速，今年已经非常少见了。
值得注意的是，同名的公司还有很多，这家在常州起家的房地产企业与香港港龙航空空或总部位于苏州的港龙航空控股集团有限公司没有任何关系。
为了避免被牵连，港龙地产申请赴港上市的公司被命名为港龙中国地产集团有限公司，简称港龙中国。
虽然与香港港龙航空空无关，但港龙航空中国最初是在常州注册的港资企业。
界面新闻记者了解到，港龙航空中国区老板吕永怀是福建人。90年代从事纺织服装生意，早年取得香港身份。2007年，他来到常州跑房地产。
类似于多家福建房企的发展历程，这又是一个福建老板“爱拼才会赢”的故事。
吕永怀此前在接受媒体采访时曾透露，在常州投资房产纯属巧合。2006年，他应邀参加常州市政府在香港举办的“常州市产业推介会”，随后专程来到常州，决定将常州作为进入长三角房地产市场的基地。
2007年，江苏港龙房地产开发有限公司在常州成立。除了在常州的土地开发项目，还进入了盐城、南通等江苏省内城市。
这是典型的家族式企业。吕永怀及其两个兄弟和儿子均为控股股东，并担任执行董事和非执行董事职务。此外，吕永怀本人担任董事长兼首席执行官。
尽管今年增长抢眼，但事实上，港龙中国的业绩在2018年开始腾飞。根据其招股书，2016-2018年的营收分别为4.72亿元、4.33亿元和16.6亿元，因为2018年的营收远高于之前，其三年复合增长率为87.5%。
2018年，港龙中国的毛利率也有所提升，三年的毛利率分别为21.3%、21.9%和30.8%。
虽然2018年是港龙中国业绩大幅提升的一年，但其经营活动产生的现金净额却在这一年转为负值。
与此同时，港龙中国的净负债率在2018年低至2%，但在今年上半年大幅上升至67.4%。
这也反映了这家迫切上市的房企与小房企的通病——业绩和负债数字不稳定，可能受短期布局策略和部分项目开发进度及销售的影响。这是小房企普遍面临的风险之一。
在筹备上市前后，港龙中国做了很多安排，其中最明显的就是对外扩张。进入一线城市上海、二线城市杭州、南京，也在河南、贵州拿地。
这个几年前在江苏省只有几个项目的小房企，如今已经在20多个城市布局了近60个项目，土地储备扩大到470多万平方米。最重要的是江苏省。在所有项目中，10个位于常州，9个位于常熟，6个位于南通，6个位于盐城。
此外，港龙中国正在加紧合作，这是很多小房企实现快速销售扩张的手段。
比如与淮安的融创广场、上海的山水间、泰兴的桃源府、湖州的江南桃源合作，杭州的秋实陈悦与西坊、东园合作，与南通、张家港、常熟的碧桂园都有合作项目。
随着港龙中国的扩张，其银行贷款越来越厚。截至2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日和2019年6月30日，其未偿还银行贷款分别为人民币5，000万元、人民币3.17亿元、人民币8.56亿元和人民币14.36亿元。
除了银行渠道，信托融资也是未上市港龙的重要资金来源。近两年，港龙中国有过几笔信托融资，利率很高，从7.86%到14%不等。
值得注意的是，今年9月，其与无锡李越股权投资合伙企业达成账面价值2.2亿元的信托融资。利率高达14%。不仅利率高，时间也紧。明年3月到期，以常州港佳项目100%股份作为抵押。
融资环境艰难，无论是不是小房企上市的窗口期，这些小房企都已经扛不住了。与港龙航空同时提交招股书的，还有安徽房地产公司三运和东莞房地产公司惠晶控股。这意味着，小房企将迎来一场激烈的上市战、融资战、扩张战。
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