资料图辛经纬、薛摄
中新经纬客户端5月14日电(薛)5月12日晚间，继2019年10月提交的招股书作废后，港龙中国地产集团有限公司(以下简称“港龙地产”)再次向港交所提交招股书。克而瑞研究中心数据显示，港龙航空2019年总销售额在中国房地产企业中排名第87位。
港龙地产2019年收入不足20亿元人民币。属于小型房企，依然保留家族色彩。公司董事会成员中，除独立董事外，其他执行董事和非执行董事均由陆氏家族担任。从财务数据来看，截至2020年3月31日，港龙地产贷款总额超过50亿元，较2017年增长超16倍。
九个项目支撑业绩，卢氏家族控制董事会。
1993年3月，吕永怀、吕永茂、吕永南三兄弟在香港成立建兴行纺织有限公司(以下简称“建兴行”)，主要从事纺织品贸易。后来，看到常州和中国房地产市场的发展潜力，卢氏兄弟决定涉足房地产开发行业。
2007年8月，卢氏家族利用建兴银行的利润、其他个人投资和银行贷款成立港龙地产，并于当年取得常州两块土地的使用权。2008年，公司在上述两块土地上推出了首个住宅项目港龙华庭和首个商业项目港龙尚层。
港龙地产土壤储量分布。资料来源:港龙地产招股说明书
2012年，港龙航空的业务扩展到长三角地区附近的城市。招股书称:“我们在长三角地区建立了稳固的地位，尤其是在江苏省的常州、常熟、盐城、连云港和南通，以及浙江省的杭州、嘉兴、湖州和绍兴。2018年将进一步拓展到上海、河南省主要城市和贵州省。”据披露，港龙地产90%以上的土地储备面积集中在江浙一带，其中江苏占71.8%。
2017年至2019年，港龙地产的物业开发及销售收入分别约为4.34亿元、16.6亿元及19.78亿元，年复合增长率为113.5%；净利润分别约为3300万元、3.32亿元、4.7亿元，年复合增长率为278.6%；毛利率分别为21.9%、30.8%和42.7%。招股书显示，在业绩记录期内，该公司的收入来自四个城市的九个开发项目。
2019年营收不到20亿，在中国房地产行业还是小开发商。港龙地产没有披露近年来的销售额。克而瑞研究中心数据显示，2019年，港龙地产全口径销售额和交易金额分别约为299.4亿元和180.5亿元，在中国房地产企业中排名第87位和第108位。
可以发现港龙地产的全口径销售额与交易金额存在较大差异，也存在销售额与营收不匹配的情况。以最近递交招股书的房企领地集团为例。2019年，领地集团分别实现全口径销售和交易金额247.3亿元和237.4亿元，销售规模与港龙地产相当，但领地集团当年营收达到75.68亿元，远高于港龙地产。
这可能与港龙地产与其他房企合作开发项目较多有关。招股书显示，受2015年与碧桂园合作的启发，港龙地产董事作出策略性决定，进一步探索与其他大型及知名房地产开发商的合作机会。截至2020年3月31日，港龙航空已在22个城市开展业务，拥有64个开发项目，其中49个项目与碧桂园、中南建设、融创中国、弘阳地产、郑融地产等知名品牌的第三方合作伙伴共同开发。
港龙地产董事会成员。资料来源:港龙地产招股说明书
和很多中小房企一样，港龙地产也保留了家族色彩。股权方面，吕永怀、其子吕、吕永茂、其子吕、吕永南、其子吕智聪分别通过三家公司持有港龙地产42%、25%、32%的股份。董事会成员中，三名执行董事和两名非执行董事均由陆家族担任。吕氏家族第一代中最年轻的吕永怀掌管公司权杖，担任董事会主席兼行政总裁，而吕和吕智聪则担任执行董事。在高管层，另一位首席执行官是卢永怀的表弟谢剑卿，负责行政和人力资源管理。
借款增长16倍，现金流承压。
港龙地产的负债率和贷款利率数据。资料来源:港龙地产招股说明书
债务是地产商的沉重负担，港龙地产也不例外。招股书显示，截至2017年、2018年、2019年和2020年3月31日，港龙地产的资产负债率分别为98.8%、122.1%、172.6%和287.0%。三年多时间，负债率增长了2.9倍。
港龙地产总贷款的到期日。资料来源:港龙地产招股说明书
对于负债率的大幅上升，招股书解释称是由于为经营提供资金的银行及其他贷款增加。数据显示，截至2017年、2018年、2019年和2020年3月31日，港龙地产的贷款总额(包括银行贷款和其他贷款)分别为3.18亿元、8.56亿元、28.53亿元和51.76亿元，三年多时间增长超16倍。
还有就是借款利率比较高。招股书显示，2017年至2019年，港龙地产的银行及其他贷款加权平均实际利率分别为6.3%、8.0%及8.8%，其中其他贷款实际利率分别为11.0%、11.2%及10.8%。
在其他贷款中，少不了房企又爱又恨的信托融资。据披露，港龙地产几乎所有信托理财的年利率都超过10%。截至2020年3月31日，未偿还信托融资及其他融资安排16.11亿元，占贷款总额(含银行贷款及其他贷款)的31.1%。
2017年至2019年，港龙地产的利息保障比例分别为7.6、5.8和2.1。招股书称:“我们的利息保障率在业绩记录期内下降，主要是由于我们的联合开发项目的有息融资增加。由于我们的联合开发项目一般在开发初期需要融资，且在物业交付后才会产生回报，因此我们的联合开发项目在2018年和2019年有所增加，银行和其他贷款的融资成本以及来自这些联合开发项目的子公司的非控股股份的有息现金垫款大幅增加，导致我们的利息保障比率在往绩记录期间下降。”
港龙地产现金流量表摘要。资料来源:港龙地产招股说明书
从贷款期限来看，截至2020年3月31日，港龙地产一年内到期贷款10.70亿元，占总贷款的20.67%，一年内短期负债并不高。但如果加上一至两年内到期的贷款，两年内到期的贷款占总贷款的72.33%。截至2020年3月31日，港龙地产拥有现金及现金等价物14.03亿元。
港龙地产经营活动产生的现金净额已连续两年为负。招股书显示，2018年和2019年，公司经营活动现金流分别为负6.26亿元和67.56亿元，主要是由于2018年和2019年收购的16个地块支付的土地成本和多个物业项目的开发成本相关的现金流出。
“负经营现金流可能要求我们获得足够的额外融资，以满足我们的财务需求和责任，并支持我们的扩张计划。如果我们无法为我们的经营产生足够的现金流，或以其他方式获得足够的外部资金为我们的业务提供融资，我们的流动性和财务状况可能会受到重大不利影响，我们可能无法扩大我们的业务。”招股说明书表明。
中小房企扎堆上市屡屡碰壁。
由于要求宽松，赴港上市成为内地中小地产商的首选。近年来也出现了中小房企扎堆IPO的案例。中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，中小房企普遍面临较大的融资压力，很大一部分资金依靠自有资金、销售返利甚至民间贷款。如果他们能成功上市，融资会变得更容易，成本也会降低。
然而，中小房企的上市之路并不平坦。据媒体统计，2019年提交招股书(含更新版)的房企中，海伦堡、鳌山控股、三运控股也已失败。尤其是前两者已经多次递交招股书，没有继续冲刺上市的迹象。万创国际的招股书状态已显示为“被否”。
除上述四家公司外，目前还有港龙地产、尚坤地产、王朝地产、鹏润控股、惠今控股、领地控股、中国吕雯等七家房企等待在港交所上市。
谢逸枫对中新经纬客户端表示，房地产企业被拒绝上市或招股书无效，一般都与公司财务状况有关。如果公司自身的业绩增长、盈利预期、现金回报等方面不理想，或者数据的真实性存疑，很难通过HKEx的审核。就房地产行业而言，目前没有明显的房地产市场调控松动迹象。“住不炒”仍是既定大政方针，投资者对房企估值和前景并不看好。
“地产是港龙地产的主营业务。在现有房地产持续调控的前提下，很多投资者对小开发商的发展前景心存疑虑，导致其发展出现较大瓶颈。”58安居客房产研究分公司院长张博对媒体分析说。(中新经纬APP)
中新经纬版权所有。未经书面授权，任何单位和个人不得转载、摘抄或以其他方式使用。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"港龙地产最新资讯，港龙地产集团老板是哪里人"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/225506.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
