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近日，一款名为“城市精选港龙1号集合资金信托计划”的投资产品在热销中，看似普通，实则有趣。
融资主体为贵州华刚地产，间接控股股东为江苏港龙地产集团，为港龙中国地产的境内主体。
上述信托计划期限长达3年，预计最高投资收益率为7.9%。信托资金将全部授予贵州华刚地产，并投资于“龙腾东湖桃源”项目。
本次融资，港龙中国将提供连带担保，抵押“东湖桃源”项目G3#和G5#未售出的现房，质押贵州华刚地产100%股权。
信托计划的发行人为爱建信托，为房企融资“好朋友”。
爱建信托向第三方平台介绍，“港龙集团交易经验丰富，是三条红线下的绿码房企，与我公司有多个项目合作，期间合作良好”。
港龙航空中国官网披露，“东湖桃源”是西南地区具有代表性的大型建筑，占地500亩，位于贵州省六盘水市中心，毗邻东湖公园和高铁站，并有自己的商业。
信托宣传材料还透露，“东湖桃源”项目为“432”开发贷款项目，已开盘销售，月均销售30套，称“销售情况已得到市场验证”。
去年底，央行针对住房融资推出“金融16条”，包括信托公司支持住房融资等利好政策。
在目前的市场条件下，金融机构敢于向六盘水这样的四五线城市房企放贷，确实需要一定的勇气，但另一方面，也不能笼统地说“四五线楼市”不好。
起源于江苏常州的港龙中国，早期以长三角为地产扩张的腹地。2020年7月中旬，作为“地产黑马”赴港上市，IPO融资近14.7亿港元，为全国布局输血。
整个2020年，港龙中国捕获销售额约313.2亿元，创历史新高，同比增长20%。当年实现营收41.71亿元，同比增长111%。毛利15.17亿元；归母净利润9.61亿元，同比增长44%。
在当时，港龙中国确实是中小房企逆袭、向千亿进军的“后起之秀”。2021年楼市“先抑后扬”，港龙中国合约销售金额约300.41亿元，同比下降约4.1%，但结转收入及利润继续高速增长。
2022年，楼市持续下行，大部分房企销售严重承压。港龙中国的合同销售额仅为130.04亿元，同比下滑56.7%，相比同期百强房企的总销售额同比下滑41.3%，依然是较大的下滑。
这一年，港龙中国实现营收约118.92亿元，同比增长约15%；归母净利润1.22亿元，同比下降74.66%。截至年底，港龙航空共有70个项目，其中63个位于长江三角洲，土壤储量为753.11万平方米。
从土储规模来看，根据柯睿最新统计，2022年，港龙中国在房地产企业总价值排行榜中排名第74位，总价值近900亿元，股权总价值448.9亿元，股权价值率近50%，土储价值含金量较低。
去年11月，港龙中国完成了当年到期的1.45亿美元年息13.5%本金债券的换股要约，发行了相同金额、相同利率的美元债券。利息必须在今年5月9日和11月8日支付。
也就是说，今天是港龙中国新发行美元债务的付息日。截至去年底，港龙中国扣除合同负债后的资产负债率为56%，较上年末的64%下降了8个百分点。净负债率为24%，总现金短负债比率为1.5倍，比上年末下降2.5倍。
同期期末，港龙中国可用现金为11.72亿元，较去年底的23亿元直接减半，受限资金为29.14亿元，较去年底的46.08亿元减少近17亿元。一年内到期贷款27.4亿元，与去年底几乎持平，一年以上贷款40.25亿元。
从这个角度来看，港龙中国目前的短期偿债压力还是很大的，到目前为止还没有脱离危险，这是难能可贵的。今年前三个月，其合同销售额达到32亿元，比去年同期的35.6亿元略有下降。
港龙中国2022年财报显示，房企将抓住销售窗口期，实施高周转策略，保持开工热情，抢回资金，实现销售目标，加大潜力城市探索和产品创新，继续寻求机会实现全国布局。
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