偿债高峰，融资成本上升(欢迎关注闺蜜金融)
作者|解蜜&编辑|楚琦
最近a股疯了。昨天，它每人每天赚了2万元。久违的股市狂欢就这样毫无准备。
那边的港股也不是很强，群里抄底的声音此起彼伏。韭菜和镰刀傻傻分不清。
港股IPO方面，审核似乎节奏加快。
例如，在今年5月港龙中国第二次提交招股说明书后，HKEx在6月底披露了其听证会后的数据集。公告显示，港龙中国地产集团有限公司的股票将于7月15日上午9时，即8天后开始在联交所交易。
对于企业来说，上市可以拿到更便宜的钱，对于个人来说，选择好的公司也可以快速稳定的实现财富增值。
一个公司的价值是什么，值得我们投资吗？抛开玩概念之类的空洞套路，从财务状况看得更清楚。
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需要注意的是，我们今天说的港龙是港龙(中国)地产集团有限公司，2007年成立于江苏，致力于住宅开发，董事长是吕永怀先生。不是国泰航空旗下的港龙航空空也不是家居建筑行业的港龙航空控股集团有限公司。
从招股书披露的公司组织架构来看，港龙地产家族色彩浓厚。
重组前，、陆永怀、陆、陆智聪、陆永南、陆永茂合计持有公司半数以上的股份。
其中，吕永南和吕永茂是吕永怀董事长的兄弟，吕是他的儿子，吕智聪和吕是他的侄子。
图片来源:港龙航空中国官网
事实上，港龙航空去年曾向港交所提交招股书，但由于一些不为人知的原因，当时未获批准，导致今年5月再次提交。这次比较顺利，只用了一个多月就敲开了港交所的大门。
公开数据显示，港龙中国将全球发售4亿股，其中10%公开发售，90%国际配售。同时，其每股发行价不超过4.1港元，预计不低于3.6港元，募资12.4亿至16.4亿港元。
招股书显示，如果IPO成功，港龙中国拟将净融资用于以下用途——将用于资助土地收购成本及潜在发展项目；将用于支付江南桃源、山川荟萃、港龙湖辉煌、博翠兰美景、王俊梅婷等现有项目的建设费用；将用于一般营运资金。
从成交量来看，港龙中国截至2019年12月31日止三年的物业销售额分别为人民币4.34亿元、人民币16.96亿元和人民币19.78亿元。
2019年，港龙航空从19个城市的52个目录中获得了总计234亿元的合同销售额。行业报告显示，以2019年销售的合同建筑面积计算，港龙航空在中国住宅房地产市场的房地产开发商中排名第83位，在百强房企中排名中端。
图片来源:港龙航空中国官网
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从下表可以看出，2019年对港龙中国来说是关键的一年，资产和负债均同比翻番。
此外，港龙集团今年销售额破200亿，公司总部迁至上海。一切似乎都在为上市铺路。
盈利情况如何？从最新招股书披露的数据来看，港龙集团的业绩尚可。三年来毛利、利润等数据一直在增长。
毛利率从2017年的21.9%提升至2019年的42.7%。当年港龙中国的净利率为23.8%。在今年赴港送表的房企中，这些数据还是相当抢眼的。
但值得注意的是，港龙中国的情况在其他几个核心财务指标上并不乐观，如负债、现金流、融资等。
如上图所示，招股书显示，总资产回报率方面，2019年港龙中国同比下降，从2018年的4.5%降至2019年的2.9%。
净资产收益率也接近腰斩，从2018年的64.9%降至2019年的39.9%。
资产负债率方面，港龙中国近三年稳步上升，从2017年的98.8%上升至2019年的172.6%。
利息保障率有下降趋势，2017年为7.6倍，2019年降至2.1倍。
一边是负债越来越高，一边是融资成本上升。
2017年港龙中国加权平均实际利率为6.3%，2018年升至8.0%，2019年继续升至8.8%。2019年略有回落，但也处于8.3%的高位。
更令人担忧的是，港龙中国的短期债务急剧增加。
如上图所示，2018年，港龙中国一年内到期的贷款总额约为3亿，而2019年，这一数字迅速攀升至约11.4亿，是2018年的近4倍。
还有很多1-2年到期的贷款，从2018年的5.4亿左右，到2019年的15.3亿左右，到2020年，这个数字激增到26.74亿左右。
今年房地产企业的生存状况如何？蜜友们应该也知道，原来销量堪忧，叠加还债高峰。很难想象这背后的难度。
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现金流方面，我们可以看到港龙中国的经营活动现金流出量比较大，2019年达到67.56亿元，比上年增长了10多倍！
还好，融资投资活动也能赚点钱，否则，情况不堪设想。
截至2019年底，上述贷款中约有11.44亿元将在一年内到期。公司现金及现金等价物约10.52亿元，不足以覆盖年内到期债务。
此外，港龙中国的招股书中还有一个非常微妙的数字。
如下图，最后一栏的“非控股权益”。
在财务会计中，非控股权益是少数股东权益，在公司合并报表中反映除母公司以外的其他投资者的权益，表示其他投资者在子公司所有者权益中的份额。
非控制性利益非常容易被忽视，容易被“利用”。一些上市公司利用他美化债务。对于港龙航空来说，或许可以看出它有多“穷”。招股书显示，2018年公司应付非控股权益金额为2287.3万元，2019年该科目飙升至1.98亿元。
对于这个数据的快速增长，解蜜的理解是，从其他渠道借的钱不够，只能向股东伸手...
港龙中国在香港上市，这一次，它向投资者伸出了手。希望最后看到的是双赢的结局，而不是又一次割韭菜的操作。
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