随着我国信托业的发展，出现了一种新的理财工具——集合信托产品，其中房地产信托产品最为引人注目。据伊一信托网统计，2018年上半年，国内共有68家信托公司推出1713款房地产信托产品，发行规模4009亿元，预期年收益率约为7.85%。与此同时，投资者的认购热情甚至比以前更高空。
据了解，今年上半年房地产信托产品在所有信托产品中排名第一，是信托业非常重要的产品。但需要提醒大家的是，不能只被这类信托产品的高收益所吸引，投资时还要了解这类信托产品的交易结构和风险防范措施，谨慎投资。
首先，对房地产信托项目的风险进行分类和分析
由于项目所在地不同、项目公司财务状况不同、建设进度不同、资金运作模式不同，房地产信托产品的风险状况和收益水平也不同。目前，有六种流行的房地产信托:
1.抵押贷款类型
操作原理:开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，并承诺在信托到期时偿还贷款以解冻抵押的土地或房产。这类产品类似于银行按揭贷款，也是目前房地产信托产品的主流模式。
风险分析:信托融资规模与抵押物价值之比，价值是否经过公允评估。如果抵押物价值接近信托贷款总额(抵押率高)，一旦抵押物跌价，房地产项目失败，当抵押物变现时，信托贷款的原本金将无法收回。目前房贷比例通常应该不低于2:1。
抵押物的权属是否明确。比如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现？开发商有没有在国土局或者房管局登记过土地和建筑物的抵押，实际抵押到信托公司名下？等一下。投资者可以要求查看信托公司持有的土地证或其他权利证书，避免日后的法律纠纷。
贷款的开发商是否有偿债能力，之前的信誉如何。如果有第三方提供担保，那么考察担保人的信用等级应该是投资者的工作重点。
政策问题(第234条规则)
随着银监会212号文等监管法律法规的颁布，国家对此类信托进行了严格监管，要求:
(1)贷款开发商必须具有建设主管部门颁发的房地产二级开发资质；
(2)贷款项目应“四证”齐全；
(3)开发项目的资本金比例不得低于35%。
可以说，这些措施虽然大大减少了抵押类信托产品的发行数量，但也在一定程度上降低了投资者的选择风险。
2.房地产回购类型
操作原理:开发商将达到预售状态的房产低价卖给信托公司，但约定一定时间后溢价回购。信托公司发行信托计划募集的资金购买房产。如果到期后开发商未履行回购义务，信托公司有权将房产转让给第三人。
风险分析:谨防风险。开发商没有实力在信托到期时以约定价格回购房产。投资者可以考察开发商的资质，以及过去已经开发的项目的销售情况。
开发商承诺回购的房产在信托期内很可能会跌价。目前一般信托公司为了控制风险，往往以低于当时市场价一半的价格购买开发商的房产，以控制风险。投资者也要时刻关注房产所在地房地产市场价格的波动。
信托公司购买房产后未向房产局办理购房合同登记，致使开发商多房出售，发生纠纷。在投资期间，投资者可以要求信托公司出具房产是否已经登记备案的证明，以规避这种风险。
3.财产受益权类型
操作原理:利用房产所有权与信托受益权分离的优势，开发商将其房产委托给信托公司形成优先受益权和次级受益权，委托信托投资公司代为转让其优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金，购买优先受益权。信托到期后，如果投资人的优先受益权没有全部清偿，信托公司有权处分财产以弥补优先受益权的收益，而开发商的次级受益权则延迟得到补偿。
风险分析:信托后项目房地产的经营状况能否产生足够的收益供投资者分配。
信托登记制度的不完善可能会使财产受益权人的利益得不到有效保障。信托公司应当实行抵押登记，取代尚未设立的信托登记。
如果不动产变现后大幅下跌，优先受益人的利益可能无法得到充分保障。普通信托计划中优先级受益权占全部受益权的比例不得高于50%。
4.股权类型
运作原理:信托公司以发行信托计划募集的资金参股房地产建设项目公司的股权，使项目公司获得足够的注册资本，顺利缴纳土地出让金，获得土地或银行贷款。项目实际股东承诺在信托计划到期时溢价回购部分股份。
风险分析:这类信托在中国的江苏、浙江、上海等地发行，该地区投资者认可股权投资模式。
谨防风险。如果项目公司管理混乱，投入的信托资金将面临被挪用的风险。信托公司为了控制风险，往往会向项目公司派驻财务人员，但能否实际掌握公司的财务控制权，需要投资人仔细分析。
如果房地产项目销售情况不理想或无法顺利获得银行贷款，到期回购资金将无法到位。投资者应关注承诺回购股票的股东的财务状况。是否有足够的经营性现金流作为回购保障？此外，考察房地产项目未来是否有良好的销售前景，以及当地房地产市场的发展前景，也应该是投资者的主要工作。
比较优势:相比前三种房地产信托模式，股权类信托产品对信托投资公司的风险管理能力要求更高。另一方面，从投资者的角度来看，由于股权的补偿和流动性不如债权，所承担的风险也高，理论上投资者应该要求更高的风险收益补偿。同时，投资者还需要具备一定的股权投资和房地产投资方面的知识或经验，才能做出准确的判断。
5.夹层融资类型
运营原则:债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它既具有上述四类房地产信托的基本特征，又具有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特点；基于此，不建议刚接触房地产信托的客户选择这类信托进行投资，但信托投资经验丰富、风险承受能力高的客户可以尝试购买。
6.房地产信托投资基金
近年来，国际上出现了一种新型的信托投资工具——房地产信托投资基金(REITS)。该类信托产品的交易结构与财产受益信托相似，但不同之处在于:
(一)发行规模大、期限长，要求基础信托资产的现金流相对稳定；
(2)应该是封闭式的公益信托，在公开市场交易转让。投资者既可以持有它定期获得分红，也可以随时转让。
目前，由于我国房地产信托投资基金(REITS)的配套法规、税收制度和交易制度尚未出台，国内尚未有REITS获批发行，投资者若想投资此类产品还需等待一段时间。
随着我国金融市场改革的逐步深入，各类信托投资公司将不断创新，推出新型理财产品。作为资金管理者，不应该肯定或否定一切，而应该透过现象看本质，仔细分析理财产品的背景、募集资金的用途、风险出现时的防范措施等诸多因素。只有这样，我们才能成为真正的金融强国。
二、风险识别点
1.投资目标
房地产的发展本身伴随着泡沫，但房地产信托作为资产证券化产品，通过产品设计形成了有益的风险隔离机制。通过建立防火墙，将证券化的交易风险与资产的原始所有者(房地产开发商)隔离开来。因此，基础资产原所有人的其他资产风险和破产风险将与信托计划完全不同，从而提高资产运作效率和信托产品的安全性。
一般来说，目标项目的风险水平是投资价值的首要考虑因素，项目的投资目标直接决定了设计产品结构时所采取的风险控制措施。
根据房地产信托的设计目的，可以分为财产托管、项目融资、项目建设竣工、项目出租运营、项目出售等多种类型。最常见的是项目融资，这也成为市场上房地产信托的狭义代名词。
根据常见的融资类型，房地产信托的投资标的通常包括房地产开发贷款、土地储备贷款和商品房贷款。其中，“开发贷”是公认的风险最大的贷款类型，因为这类贷款发生在开发建设、营销、出租等房地产项目开工之前，而下蛋的“鸡”还没有出生，很难保证“蛋”的产出。因此，对相关增信手段的要求需要极其严格，以稳定相关风险。银监会为此下发了212号文件(关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知)，要求信托公司对房地产的贷款必须满足房地产公司资本金35%、开发商“四证”齐全、“二级资质”等条件。投资者应该回顾一下上述三个前提条件。
但是，贷款类型只是判断风险的初步标准。无论何种贷款类型，投资者都需要尽可能地了解项目真实有效的情况，尽可能地评估项目未来的盈利能力，比如尽可能地了解成本、销售价格、销售面积等多重因素，从而评估信托项目的盈亏概率。
2.外部信用增级机制
被誉为第一桩走上法庭的金融借款合同纠纷案——华澳信托诉大连实德案，引起了投资者对信托产品维权的关注。根据信托相关法律法规，信托公司在管理、运用或处分信托财产的过程中，可能面临诸多风险。信托公司不保证信托计划的收益率，也不保证信托计划没有损失风险。因此，当项目不能保证投资人的收益回收时，风险一般由投资人自己承担。
但信托公司一般会在集合信托计划的信托合同和集合信托计划说明书中承诺，将恪尽职守，履行诚实信用、审慎和有效管理的义务。同时，信托相关文件一般会提前为投资者构筑风险防火墙，以应对房地产信托的交易对手因违约等原因无法还款的法律风险。
当房产中介违反承诺书中的任何约定或任何法定义务时，信托公司可以书面形式纠正违约行为。如果第一还款来源失败或不能全部偿还，可以根据信托合同的约定向相关保证人主张赔偿。常见的担保手段包括但不限于股权质押、房产抵押等。
不是有了这些保障措施就万事大吉了。以股权质押为例，投资者需要考察质押的股权是上市公司流通股、上市公司限售股还是非上市公司股份。上市公司的流通股具有公开的价格和较高的安全性。另外，由于股票价值波动较大，风险无法100%控制，需要质押率来兑现。一般来说，流通股质押率一般为50%，即个股质押获得的资金应低于该股票当前市价的50%；如果是限售股，质押率会更低。但具体价格取决于股票本身的质量和限售期的长短。比如蓝筹股的质押率普遍高于中小板上市公司。需要注意的是，即使设定了50%的质押率，也不排除质押份额在信托产品存续期间遭遇极端情况，从而跌破其安全边际的可能。
本文来源于对效用的研究。
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