经济观察报记者丁近日，易住宿联合创始人兼首席运营官正忙于其即将推出的重资产项目。前几年，上海的易住宿所有项目都是通过租用现有物业的方式进行运营管理(俗称“二房东”模式)。“我们今年要扩张的几个项目都是资产导向的，这是未来的发展方向，”吴涛说。
2021年，世联行剥离中国资产模式的公寓业务，回归轻资产战略。同年，Microland还出售了所有中国资产项目，并锚定了重资产管理的轨道。
中资产模式因为可以在短时间内吸纳房源，实现快速的规模发展，被很多长租公寓企业选择。但现在，它正逐渐淡出行业的历史舞台。是周期性影响还是模式问题？
长租轻、中、重模式研究
长租公寓主要有三种运营模式:轻资产托管模式、中资产包租模式、重资产持有运营模式。
轻资产管理模式是指长租公寓企业接受委托出租长租物业，根据不同委托形式收取管理费；重资产持有模式是指企业通过开发、购买等方式持有自己的物业。，改造后投入运行。
在轻重之间，还有一种模式叫中资，也叫包租模式或“二房东”模式，是指一个企业先从房东那里租下整栋房子，装修后再整体或分散转租，赚取租金差价。
被称为“长租公寓元年”的2017年，热钱涌入行业，各类资本和企业都希望分一杯羹。在资本的助推下，行业迎来了大爆发。很多长租公寓企业通过“二房东”模式迅速占领市场，吸纳了大量房源，中资模式也成为最活跃的商业模式。行业进入野蛮生长时期，一度出现价格战，甚至出现“AG的低产量”、“长收短付”的现象。
2019年以来，全国多地长租公寓企业资金链相继断裂，行业开始重新审视长租公寓的商业模式。
万科停止扩张，收缩2017年推出的“万村计划”。作为万科获取长租公寓的重要途径，“万村计划”的主要模式是以略高于市场价的租金出租城中村农房业主的楼房，并进行升级改造后重新供应给租户。在这个过程中，商业、产业、文化等内容融合植入，试图以较低的成本推动住宅升级。“万村计划”主要在大湾区推广，如万科的大本营深圳。
华南某父母租赁公寓公司负责人介绍，2018年、2019年，多父母租赁公寓公司都在争抢房源，竞争激烈，也推高了包房价格。而城中村的房子在消防安全、供电、外观等方面需要花费更多的改造费用。
此前，针对停车住宿的盈利问题，万科管理层也表示，如果村里没有二房东业务，长租公寓业务早就盈利了。
同样在2019年3月，官方宣布1.5亿美元D轮融资时，以包租模式起家的魔方人寿推出了加速轻资产战略的计划，即通过加盟、托管、合资等多种灵活的合作方式，帮助房地产开发商、建筑商、物业业主降本增效，并最终通过参与运营过程获得一定收益。同年4月，闲鱼也正式启动“轻重并举，双轮驱动”的发展战略，以综合出租社区业务为核心，以30%的股权落地上海浦江华侨城柚社区项目。
一位长租公寓行业内部人士回忆，行业刚起步的时候，很多有开发商背景的长租公寓企业，除了自己开发的重资产项目外，还以包机模式拓展了很多项目。但从2019年开始，部分企业开始退包机项目。“业界已经逐渐意识到包机项目的利弊。在我的印象中，那一两年，几乎所有的项目都是包车。”
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵冉表示，从国际经验和实践来看，在住房租赁市场起步阶段，企业通常以“租赁-运营”资产模式为主；随着市场需求的逐步释放和政策加持，尤其是金融工具的推出，“持有-操作”的重资产模式开始快速发展。从目前的行业实践来看，住房租赁企业的经营模式已经开始向越来越轻的两极分化方向发展，单纯的“租赁-运营”的中间资产模式逐渐淡化。
模式困境
二房东模式具有典型的周期性。在市场低迷的情况下，包机模式的空出租率增加，可能面临亏损。
据上述华南长租公寓企业负责人介绍，近两年，深圳的租金价格和出租率持续低迷。以去年为例，受疫情影响，部分城中村的长租公寓入住率已经不足80%。“如果是在竞争激烈的时期拿的房，为了减少空造成的损失，只能以低于房价的价格出租，租金差消失。”
他表示，行业内做投资预估时，预估的出租率一般在90%-92%之间，预留了一定的爬坡期，但在市场波动时，容错率其实是比较低的。
另外，越来越难拿到房子，也是包房模式逐渐显现的问题。
吴涛介绍，长租公寓不仅面临同行的竞争，还面临各种业态的竞争，比如经济型酒店、医美行业等。作为低利润行业，长租公寓在租金竞争中并无优势。
“比如每平方米1元的租金价格，加上1毛钱的租金，感觉涨价不多，但对企业来说却增加了10%的成本。未来需要提高相应的租金价格来覆盖，但租户不会为此买单。”Microland的CEO周俊强说。
另一方面，在租船模式下很难使用财务杠杆。吴涛介绍，比如和银行合作，因为没有产权，没有房产抵押条件，很难从银行拿到足够的资金。
前述业内人士表示，企业只能采取“流动贷款”的模式，即按照企业年度流量发放贷款，通常需要相对较低的折扣，远远不能满足企业新项目的投资建设需求。即使能贷款，资金成本也很高。2018年-2020年三年，公司章程模式的贷款利率综合成本近10%。
虽然名为中国资产，但实际上项目前期有大量的押金、租金和装修投资，投入装修的大量资金是依附于租赁项目的，这本身可能是不确定的。吴涛介绍，虽然包机模式的租期通常在10年以上，但一旦项目到期，能否正常续租或以合理的租金成本续租就成了问题。此外，由于管理不善，业主自身也会对项目造成各种不可控的风险，如停工、违约、查封等。
多位长租公寓行业人士告诉经济观察报记者，由于市场不景气，很多资产都是业主为了回笼资金而出售的，而且很多都是包机项目。为了套现，业主宁愿违约，也要退掉当初租的公寓。
向轻重两端发展
过去选择资产导向模式的企业面临资金投入大、回收周期长、流动性低、退出困难等问题。2021年后，对机构化住房租赁市场的政策支持进一步加强，出台了涉及土地、非出租、财政补贴、税收减免、信贷等诸多配套政策，面向“投融资、建设、管理、退出”各个环节，更多企业拥有。
4只保障性租赁房REITs的上市，进一步打通了退出渠道，形成了资产管理闭环。国企、央企、建信住宅、平安地产、深圳人才住宅集团等投资机构等重资产模式玩家不断入局。
在周俊强看来，资产导向的模式是这个行业的末日。他说，微领地走的第一个项目是重资产项目，但当时重资产之路并没有配套的政策环境。无论是土地政策还是金融政策，行业重资产的条件都不够完备，只能选择中资产作为一段时间的过渡。随着2020年以来一系列行业扶持政策的逐步落实，聚焦资产的政策条件已经具备，微领地选择回归。“行业的主流是资产管理，长租公寓行业已经成熟的美国、日本、新加坡等国家都在走这条路线。”
资产导向型模式除了日常的经营收益外，还可以享受房屋资产的增值，通过出售资产获得资产增值的回报。此前，这种模式对企业的资金实力要求较高，但现阶段，在金融政策的支持下，财务成本也大幅下降。
业内企业对这种变化感受颇深。“目前存量改造项目融资成本可以低至三个点，部分国企、央企甚至可以达到两个点以上，杠杆率足够了。”上述知情人士告诉经济观察报。
近年来，商业写字楼较低的交易价格也成为重资产收购的机会。市场上有很多项目可以谈。知情人说，“以上海为例。前100名开发商中，上海能谈的项目不下30个。”
此外，轻资产也是企业转型的可选之路。轻资产的收入主要是项目的委托管理费+超额租金奖励。通常管理成本在4-5个点，有的可以超过6%。“轻资产托管代运营属于纯收益，旱涝保收，但考验企业的运营能力和品牌，不是企业想做就能做的”。
赵冉告诉经济观察报，现阶段，一些运营能力较强的中资产模式企业开始打造专业的租赁服务和精细化运营管理能力，寻求向轻资产模式转型；一些资金实力雄厚的企业将转向资产导向型模式。
在坚持资产导向模式的过程中，企业的品牌影响力和价值也在不断凸显。再加上强大的资产管理能力，会无形中增加其在资产导向模式中的竞争力，从而形成以资产导向模式为主，资产导向模式为辅的经营模式。
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