商品房买卖适用消费者权益保护吗，商品房受消费者权益法保护吗

商品房消费者权益保护的适用条件是什么？

转自:法新

裁判规则

1.消费者购买商品房必须是为了满足居住需要且名下没有其他用于居住的房屋，才能享有优先于建设工程价款优先受偿权——张某某诉安徽三建工程有限公司等案外人执行异议案。

【案例要点】消费者购买商品房必须是为了满足居住需要，且名下没有其他用于居住的房屋，才能享有优先于建设工程价款优先受偿权的优先权。消费者在同一个小区买了两套房子，法院基于消费者的身份，排除了一套房子的执行。消费者所拥有的房产已经满足了其基本居住需求，故第二套房屋不符合为满足其基本居住需求而购房的情形，依据消费者购房优先权无法对抗建设工程优先受偿权。

案号:(2022)最高人民法院第26号

审判庭:中华人民共和国(中国)最高人民法院。

案例来源:中国裁判文书网，2022年11月30日发布。

2.商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权——中建一局集团第二建设有限公司诉刘某某、运城郭克房地产开发有限公司申请被执行人执行异议案。

【案例实质】商品房消费者符合人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房为居住用房，其名下无其他居住用房，且已支付价款超过合同总价款50%的条件，对可以排除强制执行的房屋享有民事权益。当商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。

案号:(2022)最高人民法院第150号

审判庭:中华人民共和国(中国)最高人民法院。

案例来源:中国裁判文书网，2022年9月27日发布。

3.消费者购买商品房不是为了居住，不享有优先于建设工程价款优先受偿权和抵押物优先受偿权——张某某诉北京市农业融资担保有限公司、北京九洲兴建筑工程公司纠纷案。

【案例要点】商品房消费者的生存权优于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，因此可以认定商品房消费者的生存权优先于抵押权。保护商品房消费者的生存权，需要满足三个条件:消费者对被执行房地产开发企业名下登记的商品房提出异议，且在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；消费者购买的商品房用于居住，名下没有其他用于居住的房屋；消费者支付的价格超过合同总价的50%。消费者购买商品房用于办公，不符合所购商品房用于居住的条件，其权利不能相应得到优先保护。

案号:(2023)京03 531号

审判庭:北京市第三中级人民法院。

案例来源:中国裁判文书网，2023年3月23日发布。

4.被赋予生存权保障的商品房消费者，是指从房地产开发企业购买商品房的买受人——林某某诉兴业资产经营有限公司等案外人执行异议一案。

【案例要点】商品房消费者是指从房地产开发企业购买商品房的购房人，即合同的另一方必须是房地产开发企业。商品房消费者从不属于房地产开发企业的公司购买房产，签订房屋买卖协议。其享有的实体权利不符合商品房消费者生存权保护的规定，不足以阻止抵押权人对该房产的强制执行。

案号:(2022)民09钟敏第1587号

审判庭:福建省宁德市中级人民法院。

案例来源:中国裁判文书网，2022年11月16日发布。

5.法人因不存在生活消费问题，不在消费者之列，不享有建设工程价款优先受偿权——射阳华龙农村小额贷款有限公司诉盐城市宏宇建筑工程有限公司、苏兴阳置业有限公司借款合同纠纷案

【案例要旨】从自然属性来看，消费者必须是自然人，法人或其他组织不在消费者之列，因为不存在生活消费的问题。但商品房买卖双方以房屋清偿债务形成商品房买卖合同，商品房买受人是法人，不属于基于生存和生活需要购买商品房的消费型买受人。房屋不动产期待权是一般不动产买受人的不动产期待权，不优于承包人享有的建设工程价款优先受偿权。

案号:(2019)苏09民中3850号

审判庭:江苏省盐城市中级人民法院。

案例来源:中国裁判文书网。

上映日期:2019年10月29日

司法观点

一、商品房预售或销售中对消费者的特殊保护

虽然《民法典》第406条允许抵押人在承认抵押权的追索效力的基础上自由转让抵押财产，有利于贯彻物尽其用原则，但在商品房销售或预售过程中，开发商将土地使用权或建筑物抵押后出售房屋的，作为购房人的消费者一般不会查阅不动产登记簿。一旦开发商的债权人因债权未实现而行使抵押权，消费者的交易安全将受到极大威胁。值得注意的是，在民法典编纂完成之前，无论是法律法规还是司法解释，都有专门保护消费者的相关政策。如《关于工程款优先受偿权的复函》1第二条规定:“消费者支付购买商品房的全部或大部分价款后，承包人对该商品房价款的优先受偿权不得对抗买受人。”结合《批复》第一条的规定，可以推断，作为消费者的买受人在一定条件下应当优先于抵押权。此外，《关于执行异议和复议的规定》第二十九条规定:“货币债权执行中，买受人对已被执行的房地产开发企业名下登记的商品房提出异议，符合下列情形，其权利可以排除执行: (一)人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同的；(2)所购商品房为住宅，买受人名下无其他住宅；(3)已付价款超过合同总价的50%。”可见，在购房人满足一定条件的情况下，其权利可以排除人民法院对房屋的强制执行。

在制定民法典担保制度解释的过程中，根据最高人民法院在民法典编纂前发布的司法解释，我们认为在商品房预售或者销售中，符合一定条件的消费者享有的权利应当优先于抵押权人的权利。因此，在抵押人转让抵押物的情况下，只要购买人属于消费者，抵押权人就不能向购买人主张相应的权利。当然，为了防止抵押权人的利益受到损害，抵押权人应当有权根据《民法典》第四百零六条第二款的规定，请求开发商将出售房屋所得价款用于提前清偿债务或者提存。然而，最终通过的《民法典》关于担保制度的解释并未对此做出规定。这是因为，考虑到《民法典》实施后，工程款优先受偿权的批复被废止，本司法解释的相关精神和内容将被纳入正在制定的执行异议之诉司法解释中。因此，商品房预售或销售中对消费者的特殊保护可以通过执行异议司法解释来解决，无需在民法典担保制度解释中另行规定。

(摘自《最高人民法院民事审判第二庭:最高人民法院民法典担保制度司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2021年版，第392-393页。)

第二，住房消费者期待物权的保护条件

1.异议的对象必须是房地产经营者开发的商品房。

这就把一般民事主体之间的民事交易排除在消费者保护原则之外，即仅限于一手房买卖。

因为，第一，消费者是相对于经营者而言的，只有接受经营者商品的人才能称为消费者，而二手房交易的买家显然不能成为消费者。第二，消费者保护的标准不要求主观过错，不要求全额赔付，也不要求占有房屋，一般比较宽泛。如果放宽到所有房屋，会造成消费者保护泛滥，给被执行人与案外人串通规避执行的机会。所以必须严格控制。对于房地产商开发的商品房买卖，由于监管制度比一般民事主体更为严格，一般签订规范的商品房买卖合同，大多要办理买卖合同备案、网签或预登记等手续，相对容易判断。

2.保护的对象必须是消费者。

根据《消费者权益保护法》第二条规定，消费者是指为生活消费需要而购买商品、使用商品或者接受服务的人。如何判断一个买家是不是消费者？

首先，从自然属性来看，消费者必须是自然人，法人或其他组织不在消费者之列，因为不存在生活消费的问题。但法人或其他组织以单位名义购买，但已分配给职工个人居住的，可以认定为消费者。

其次，判断购买者是“为了生活需要”还是“为了生产经营需要”，确实存在技术问题。比如，很难判断购房人主观上是否需要居住，有的人购买普通住宅可能是为了出租获利；有些人买商品房，可能要靠房租来维持基本生活。对此，原最高人民法院执行局2005年12月25日(2005)16号批复认为,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》(法释〔2002〕16号)第二条关于已支付全部或者大部分价款购买商品房的消费者应当优先受偿的规定，是为保护消费者个人的居住权而设立的，消费者应当直接购房。从最高人民法院近年来的监测案件经验来看，基本形成了一个判断案外人所购房屋性质的“客观标准”。换句话说，如果案外人购买的房子是住宅，就被认定为消费者。如果购买的房产是写字楼、门面房等经营场所，则不属于消费者。为降低执行法官在具体案件中的判断难度，该条第(二)项(《最高人民法院关于人民法院办理异议复议案件若干问题的规定》第二十九条)规定，所购商品房为居住用房，买受人名下无其他居住用房。这里的“用于生活”一词应该广义理解。无论是单纯的居住用房，还是商住两用房，只要具有居住功能，都应该算是居住用房。这里的“无其他房屋可供居住”是指买受人在房屋执行地长期居住，但在同一地点无其他房屋可供居住。

3.交付了超过50%的购买价格。

上述建设工程价款司法解释指的是大部分价款，但“大部分”并非格式条款。是指51%还是60%？存在语义不确定性。我们认为，既然对消费者期待物权的保护体现了消费者生存权的倾斜，那么只要其支付超过50%的购房款，就应该受到保护。本条从有利于消费者的原则出发，大部分价格的标准确定为50%以上。当然，需要提醒的是，在案外人只支付部分购房款的情况下，执行法院可以根据到期债权强制执行买受人应当支付的剩余购房款。

(摘自江必新、刘桂香:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第432-433页)

编者按:1。该司法解释已被2020年12月29日公布的《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》(法释〔2020〕16号，下同)废止。

2.同注1。

3.该规定已被2020年12月29日公布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定(2020年修订)》修改，第二十九条内容不变。

法律链接

1.《中华人民共和国民法典》第807条。

2.最高人民法院关于保护商品房消费者权益的批复。

3.《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条

4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》(2020年修订)第二十九条。

5.《全国法院民事和商事审判会议纪要》，第125页。

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