深度解析：为什么看似有利润的合同，细算下来居然亏惨？纯干货！

学徒的老板正在谈判一个特殊的城镇项目。老板认为合同条件和利润可以接受，准备签合同。但是徒弟觉得合同周而复始，就把图纸和甲方起草的合同草案(见下图)发过来征求我的意见。

本文结合当时当地市场情况，从项目比较、当地市场水平、结算条件等方面，分享我对本案合同水平能否做的分析过程，希望对商业造价人员判断合同水平有所启发。

一、项目比较

1.项目总面积约5200m，一至二层，现浇混凝土坡屋顶，门头及单体标志物为古典中式风格；

2.这类项目和别墅类似，但略有不同。

第二，当地市场水平

当时(2019年5月)，此类项目的当地市场就业水平如下:

1.模板人工:65 ~ 70元/m接触面(普通小高层住宅43 ~ 45元/m)；

2.钢筋工:65 ~ 70元/m建筑面积(普通小高层住宅53 ~ 55元/m)；

3.砌体(含植筋、构造柱、圈梁、过梁):400 ~ 420元/m3(普通小高层住宅370 ~ 380元)；

4.内抹灰:20元/m实际抹灰面(普通小高层住宅16 ~ 17元/m)；

5.架子工:28 ~ 30元/m外墙(普通小高层住宅22 ~ 23元/m)；

随着人工费的大幅上涨，这类项目当地的市场习惯和水平如下:按一类，人工费以造价部门的文件为准，材料费以当地信息价为准，总价一般上涨8% ~ 10%(项目大的别墅周转次数多，能有效进行流水线作业；如果结构稍微简单一点，总价格会涨6% ~ 8%)。一般会有5% ~ 8%的小利润。本工程属于前者(当然也与管理水平、业主支付水平、工程规模、机械使用情况等因素有关)。

三、工程结算条件的分析与比较

合同结算条件如下:

分析(1)，价格认可和甲供材料对成本的影响；

1.根据多年的计算、分析和统计，主要材料的信息价和认可价对总价的影响≈ 3% ~ 4%(信息价有利润空)；

2.甲方独立分包本工程门窗(不包含在总价中)，钢筋、混凝土、商品砂浆、保温材料、防水材料、面砖、瓷砖等主材。，占很大比例，得到甲方认可..其余零星辅材实行信息价，所以在材料空房间上没有大的利润。主要材料价格对成本的影响为-3% ~ 4%。

分析(2)，古董定额对成本的影响；

1.“坡屋顶工程的屋面板及以上以仿古定额为准”，根据排除法，平屋顶等分项不视为仿古；

2.斜屋面板及以上的工程做法比较简单。经初步测算对比，该部分工程造价略高于土建工程，幅度为+1.0%-1.5%。

分析(3)和(2)收费和盈利对成本的影响；

1.经计算比较，在同等条件下，一类与二类的费率差为:1.01%；

2.项目按照二级结算会有1%的利润，相当于按照一级收费标准下降了-2%；

分析(4)，“安全文明施工措施费80%，规费25%，现场据实措施费25%”对工程造价的影响；

1.“措施费用应根据现场发生的事实计算”。除模板和脚手架外，按费率计算的措施费与含税总价的比率及其对成本的影响(见下表):

2.“安全文明施工措施费按80%计算，费用按25%计算，措施费按现场发生的事实计算。”含税总价的比例及其对成本的影响(见下表):

(5)、模板、木方按一次性结算对成本的影响分析:

х省定模板综合平均摊销水平约为3.3倍(≈33%)。由于工期较紧，业主要求平行施工(全面施工)，所以合同按模板一次摊销计算；

1.模板摊销一次，相当于增加成本:(100.0%-33.0%)×33.0元/m信息价≈ 22.11元/m模板接触面× 1.85 ~ 1.95含模数≈ 42.0元/m建筑面积。按照土建1200元/m，相当于上涨42.0÷1200 ≈+ 3.50%；

2.一般来说，模板定额中木方的平均摊销水平为20% ~ 25%。木方一次性结算，相当于增加费用:0.549×2300元/m3×(100%-20%)×1.85 ~ 1.95 ≈+ 19.19元/m建筑面积。相当于成本增加了:19.19÷1200 ≈+ 1.60%；

分析(6)，“其他材料损耗和垂直运输费不计”对成本的影响；

模板定额中其他材料及垂直运输费用为1.76元m(见下表，以斜板为例)。相当于减少1.76元× 1.85 ~ 1.95 ≈-3.35元/m建筑面积，占总建筑成本的3.35 ≈ 1，200 ≈- 0.28%；

第四，这样的合同水平能做到吗？

在“按第一类收费”的前提下，人工费执行造价部门文件，材料费执行当地信息价。一般总价会上浮8% ~ 10%，小利润5% ~ 8%”，这个合约的水平相当于≈-4.4%，在-4.0% ~ 5%之间(见下表)。

因为项目比较小，离市区比较远，比较不方便，而且市场上的用工水平和总包的管理成本都比较高。考虑到各种因素，我对我徒弟的结论是:

1，这样的合同级别做不到；

2.如果管理水平足够好，最多不盈利。

动词（verb的缩写）其他提示

1."1.本工程暂按甲方预算价格计价，作为后期付款的依据”:

需要注意的是，甲方故意压低定额预算的暂定价，以达到尽可能少支付工程费用的目的，从而增加施工方的财务成本。签订合同时，要协商好初步预算临时定价，避免价格过低离谱。

2."2.2.除认质认价材料和甲供材料以外的材料价格按省级造价信息资料加权平均指导价计算(合同签订当月至竣工验收结束)”。

这一条的可操作性需要具体明确。信息价格每个月都不一样，怎么权衡？是以每月上报的形象进度为准，还是办理特殊签证手续？如果以每月上报的形象进度为准，结算时上报的形象进度，甲方和审核员会认可吗？(尤其是交叉施工，所描述的接口是否便于结算)因此，需要做出明确的约定，约定要具体明确，不能有接口不清或可能二次解释的文字，以免影响最终结算。

3.特别注意注意事项:“5。由于工期紧张，甲方将给予模板和木方一次性周转材料进行结算，其他材料损耗和垂直运输费用不予计算。”可能的陷阱:

3.1."...木方按“一次性周转材料”结算，定额中的内容为摊销。木方的一次性利用率是多少？必须在合同中明确规定，按定额含量增加比例。比例是多少？根据使用的米数换算成立方体？使用的米数是理论上的还是实际的？理论数的圈损率是多少？如何确定实际使用量等等。否则，和解将成为无休止的争端。一旦工程完工，吃亏的施工方肯定吃亏。

3.2."...其他材料损耗和垂直运输费就不算了。”根据语言逻辑，该规定仅适用于模板分部分项。

固定垂直运输费按建筑面积计算。因为模板子目中没有垂直运输费，所以要防范以审核金额为依据扣除佣金的审核单位，为了断章取义的利益，在结算审核中按成本比例扣除项目的所有垂直运输费。更有必要防止其恶意曲解为“其他物质损失”...将不计算在内”，工程的所有材料损失将在竣工结算时扣除。如果两者都被恶意克扣，原本微薄的项目瞬间变成亏损。

4.注意合同中其他排除自己义务和对方权益的霸王条款，影响最终结算。

5、分析比较定额、图纸，对于个别特殊构件，对造价影响较大，但定额中没有相应的子目，如何对结算做出适当约定，以免最终发生争议，对竣工结算造成不利影响。

*本文由黄原创，独家供稿。

广联达造价圈签约作者粽子老师点评。

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