前几天看到一个说法“房地产商联合银行机构，作为政府的“纳税人”，为各级政府收税”，房地产是政府的纳税人。我对这个观点有点兴趣，就试着分析一下房地产价格涉及的税费，看看“政府税收承包商”这个说法是否合理。
首先，定义房地产价格。市场上的房地产价格有很多，有一手价格和二手价格，也有商铺、写字楼、住宅等不同类型的价格。但在上述提法中，更倾向于新房开发的范畴。因此，本文所讨论的房地产价格是指开发商与客户在销售时的合同价格，也就是通常所说的房屋销售价格。
开发商制定房地产价格的方法有很多。简单理解，假设开发商按照成本定价法定价。成本定价法主要考虑以下几个方面:土地成本、建安成本、报建成本、管理成本、销售成本、财务成本、税收、开发商预期利润。试着从这些成本中分析一下所涉及的税和隐性税。
第一类:土地成本和土地契税、城市基础设施配套费。
实行土地招拍挂制度以来一直是地方政府主要财政收入的土地成本，当然是拿走了。
除了土地拍卖，开发商还要缴纳土地契税，由各省市自行界定，一般为3%~5%，与土地款一并缴纳；
根据政府文件的定义，城市基础设施配套费是指根据城市总体规划的要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金而收取的费用。按建设项目建筑面积计算，专项用于城市基础设施和城市公共设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施。这部分按建筑面积收取。
从上面的分析可知，所有的土地费用，相应的契税，基础设施配套费都是政府收取的。
第二类:建筑安装费用，一般指房屋建筑费用。这部分包括前期费用、项目建设费用和市政配套建设费用。
这部分就是平时的“大建安”费用。开发商一般是按照建筑面积来算的。这部分成本在不同区域、不同产品类型差异很大，但普通住宅的大建安成本一般在2000~4000元/平方米的范围内【估算】。
这部分，所有承包施工企业都要按照收入的6%~13%缴纳增值税。增值税实施后，开发企业为了保证其开发成本可以抵扣增值税，会强制下游供应商开具全额增值税发票。假设按照3000元/平方米，10%的税，建筑安装费用中大概有300元/平方米的税要交。
第三类:开发公司营业费用:主要包括财务费用、销售费用、管理费用。
财务费用是直接支付的银行利息，而国内银行基本都是国有的，可以认为是隐性税费；在开发过程中，需要银行开发贷款的额度不同，贷款利率不同，企业经营水平不同，导致这部分费用的比例固定。
但我们可以试着算一下:根据2021年银行的统计，开发贷款余额约为13万亿，一个项目的还贷期限为1.5年，年化利率为5%。2021年总销售金额18万亿元，约5.4%为利息费用，利息差是银行收入和利润的主要来源。
不同公司的销售费用标准不同，50%左右由第三方完成，一般都是小纳税人，税负不会太高。
管理费用更多的是人员工资，个人所得税是这部分的主体税种。
营业费用主要是财务费用——利息和个人所得税是纳税的主要部分。
第四类:土地增值税、企业所得税；
企业所得税按收入计算，根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》(国税发
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