合肥21年供地，合肥2022年供地计划

9月份以来，合肥楼市利好政策频现，住宅市场端，取消限购限售、加大公积金力度。土地端，土拍恢复举牌，价高者得、“五没有”房企才能拿地、对房企下属子公司（马甲）限制拿地等等。在一系列政策出台后，合肥楼市迎来节后的一波供地“小高峰”。就在前不久，合肥土地市场网公布了11宗涉宅地块1056.8亩，起始总价99.91亿元。涉及合肥市区、肥西、长丰、庐江、巢湖，将于11月2日进行拍卖。

NO.1|壹

合肥市区4宗382.5亩，最高利润18%

一、地块情况

1、包河区BH202310号地块

地块坐落：包河区上海路与花园大道交口西北角

土地面积：106.38亩

规划用途：居住

容积率：居住≤2.2；幼儿园≤1.0

起始价：居住1985万/亩；幼儿园100万/亩（拍卖时，商品住宅用地价格变化，幼儿园用地价格固定）

竞买保证金：3.9亿

起始总价：19.46亿

保证金截止时间：2023年10月30日上午11∶30

公开拍卖时间：2023年11月2日

地块情况介绍及测算分析：

地处包河经开区，地铁口旁，南侧紧邻中骏世界城商业，繁华生活触手可得。紧邻骆岗中央公园，城市天然绿肺，享受生态宜居生活。10分钟抵达合肥南站，快速连接全国各地。周边拥有花园小学和46中学，让孩子接受优质教育资源。既能享受城市生活的便利，又能体验生态环境的舒适。考虑到项目离中骏世界城较近，小板块内在售竞品少，叠加中骏世界城拿地较早，参照中骏世界城售价拔高500元/㎡，按整体均价25500元/㎡计算，利润高达14%，利润空间较大。预计后期关注该地块的房企相对较多。

2、包河区BH202311号地块

地块坐落：包河区至德路与铜陵南路交口东北角

土地面积：47.86亩

规划用途：居住

容积率：≤2.2

起始价：1900万/亩

竞买保证金：1.9亿

起始总价：9.09亿

保证金截止时间：2023年10月30日上午11∶30

公开拍卖时间：2023年11月2日

地块情况介绍及测算分析：

地处包河老城区与淝河两大板块交汇处，望江东路、铜陵路和东二环三条城市主干道环绕，形成便捷的交通网络，紧邻地铁口，出行更加便捷。周边完善的配套，为生活带来便利。在这里，可尽享城市核心地段的便利与繁华。考虑到项目属于淝河2.0板块，小板块内均是高端改善型住宅，叠加项目离万科朗拾森屿较近，参照万科朗拾森屿均价25000元/㎡计算，利润达到12%，利润空间较大。项目体量小，利润高预计后期关注该地块的房企相对较多。

3、滨科城BK202305号地块

地块坐落：滨科城遵义路与徽州大道交口西北角

土地面积：117.788亩

规划用途：居住

容积率：A地块≤2.4；B地块≤1.5

起始价：1985万/亩

竞买保证金：4.7亿

起始总价：23.4亿

保证金截止时间：2023年10月30日上午11∶30

公开拍卖时间：2023年11月2日

地块情况介绍及测算分析：

地块位处滨湖金融后台和环湖两大板块交汇处，徽州大道、一号线直通城市南北，交通十分便捷；板块紧邻巢湖，拥有得天独厚的自然景观，尽享湖居生活的宁静与舒适，每天都能感受到大自然的清新和美丽。随着城市规划的逐步落实，各项基础设施不断完善，生活配套日益丰富，地块价值将不断提升。考虑到项目离伟星滨江道较近，参照伟星滨江道均价27500元/㎡计算，利润达到18%，利润空间为本次出让的11宗涉宅地块中最高，预计后期拍卖又是几家欢喜几家愁。

4、庐阳区LY202309号地块

地块坐落：庐阳区清河路与太和路交口东北角

土地面积：110.43亩

规划用途：居住

容积率：A地块≤2.5；B地块≤2.5；C地块≤2.3；幼儿园≤1.0

起始价：居住1000万/亩；幼儿园100万/亩（拍卖时，商品住宅用地价格变化，幼儿园用地价格固定）

竞买保证金：2.2亿

起始总价：10.4亿

保证金截止时间：2023年10月30日上午11∶30

公开拍卖时间：2023年11月2日

地块情况介绍及测算分析：

地处庐阳北部新中心核心区域，便捷交通，地铁口即到。南门小学、45中、合肥六中，让孩子享受顶尖教育资源，成就未来精英。紧邻庐阳老城区商业圈，购物、休闲、娱乐一应俱全。置身其中，享受的是一种综合的生活体验，一种与城市脉搏同步的生活节奏。考虑到项目离伟星滨江道较近，参照新锦成拾光云锦均价17300元/㎡计算，利润达到17%，利润空间非常可观。目前房企拿地基本以安全为主，小板块流速较差，但整体板块供地节奏是合肥市区为数不多的慢节奏供地区域，有一定的潜力，预计后期地块关注度一般。

二、合肥市场情况

1、土地市场

近6年合肥土地市场年均供应建面693.6万㎡，年均成交629.5万㎡，供应成交率90.8%。纵观近六年土地市场，土地成交量相对稳定，成交价稳中有升。

2023年1-9月合肥各区域包河、滨湖、高新以及经开等热门区域，供应成交率都达到百分百。从楼面价角度来看，滨湖、包河以及经开区等区域排名前列。

2、新房市场

合肥市区近6年年均供应619.8万㎡，年均成交611.5万㎡，成交均价17860元/㎡。2023年1-9月供应361.7万㎡，成交339.6万㎡，成交均价22095元/㎡。

2023年合肥整体市场先扬后抑，自4月份以后逐月下滑，7-9月基本横盘，待政策发酵或将刺激市场上涨。2023年3季度成交64.3万㎡，同比下降53%，腰斩。成交均价22428元/㎡，同比上涨2.5%（成交主力在高价区域、放开限价导致价格上涨）。2023年9月供应26.79万㎡，成交21.4万㎡，成交均价22711元/㎡，环比8月微涨1.9%。

3、库存去化

近1年，合肥市新房显性库存维持在225.4万㎡，平均去化周期5.3个月。3季度月均维持在228.5万㎡，同比上涨55.8万㎡（32%）；3季度月均去化周期5.5个月，同比上涨1.2个月（28%）。2023年9月底合肥市区新房库存232.3万㎡，去化周期为5.66个月。

NO.2|贰

肥西县3宗223.04亩，最高利润14%

一、地块情况：

1、肥西县FX202355号地块

地块坐落：肥西经开区北张路与明堂山路交口西北侧

四至范围：东至：明堂山路道路红线；南至：北张路道路绿线；西至：规划支路道路红线；北至：现状用地

土地面积：43.84 亩

出让年限：70年

规划用途：居住

容积率：1.0＜容积率≤2.0

起叫价：861万元/亩

竞买保证金：8000万元

保证金截止时间：2023年10月30日上午11：30

公开拍卖时间：2023年11月2日

地块情况介绍及测算分析：

肥西县FX202355号地块，容积率为2.0，结合片区整体定位为高端社区组团，建议高层、小高层和洋房搭配的刚改及改善型产品，结合周边在售项目均价，按照毛坯均价15000元/㎡，起拍价下初步计算的结果为净利率14%，利润空间较为可观。

2、肥西县FX202356号地块

地块坐落：肥西县上派镇司空山路与北张路交口西南侧

四至范围：东至：司空山路道路绿线；南至：四合路道路红线；西至：规划支路道路红线；北至：北张路道路绿线

土地面积：89.63亩

出让年限：70年

规划用途：居住

容积率：1.0＜容积率≤2.0

起叫价：940万元/亩

竞买保证金：1.7亿元

保证金截止时间：2023年10月30日上午11：30

公开拍卖时间：2023年11月2日

地块情况介绍及测算分析：

肥西县FX202356号地块，容积率为2.0，从位置来说该地块更靠近地铁3号线及派园，位置更加有优势，但地块单价也相对高，同时加上代建公园绿地、幼儿园及道路，整体成本也增加，按照毛坯均价16000元/㎡，起拍价下初步计算的净利率依然有13%，利润空间仍然较为可观。

3、肥西县FX202357号地块

地块坐落：肥西县上派镇司空山路与四合路交口西南侧

四至范围：东至：司空山路道路绿线；南至：下派河路道路红线；西至：规划支路道路红线；北至：四合路道路绿线

土地面积：89.57亩

出让年限：70年

规划用途：居住

容积率：1.0＜容积率≤2.0

起叫价：940万元/亩

竞买保证金：1.7亿元

保证金截止时间：2023年10月30日上午11：30

公开拍卖时间：2023年11月2日

地块情况介绍及测算分析：

肥西县FX202357号地块，容积率为2.0，紧邻肥西县FX202357号地块，同样代建公园绿地、幼儿园及道路，按照毛坯均价16000元/㎡，起拍价下初步计算的净利率同样有13%，利润空间仍然较为可观。

二、肥西市场情况

1、土地市场

肥西县近6年经营性用地年均成交量1008亩，2022年成交2762亩，对比2021年全年增长207%，土地规模翻近三倍。近几年，肥西县经营性用地成交均价相对稳定，平均年成交均价稳定在746万/亩。

2023年1-9月肥西县涉宅经营性用地供应累计成交10宗；其中泛经开、泛高新紧邻经开、高新区，板块土地市场热度较高。

2、新房市场

肥西近几年成交量逐年增长，2022年受市场大环境下行影响，成交有所下滑。2023年肥西县住宅成交量明显增加，1-9月已成交208.9万㎡。

2023年1-9月月均供应29.5万㎡，月均成交23.2万㎡，平均成交均价10893元/㎡。2023年9月供应43.6万㎡，成交18.9万㎡，成交均价10182元/㎡，整体量价齐跌。

竞品方面，目前板块内在售三个项目，光明项目高层毛坯均价约1.46万/㎡，小高层1.5万/㎡，邦泰万城滨湖未来高层毛坯1.5万/㎡，洋房1.7万/㎡；金辉云缦熙境花园精装高层1.7万/㎡，小高层1.8万/㎡。二手房方面，挂牌价在1.5-1.8万/㎡。新房与二手房价格基本持平。

NO.3|叁

长丰县2宗343.77亩，最高利润14%

一、地块情况：

1、CF202326号地块

地块坐落：双凤经开区、双墩镇

四至范围：阜阳北路以西、梅冲湖路以北

土地面积：145.53亩

出让年限：住宅70年、商业40年

规划用途：商业、住宅

容积率：地块1：≥1.0且≤2.5；地块2：≥1.0且≤1.6；地块3：≥1.0且≤1.8；地块4;≥1.0且≤2.2

起叫价：商业地块一150万/亩、商业地块二124万/亩、住宅659万/亩

竞买保证金：1.6亿元

保证金截止时间：2023年10月30日上午11：30

公开拍卖时间：2023年11月2日

2、CF202327号地块

地块坐落：双凤经开区、双墩镇

四至范围：兴盛路以西、梅冲湖路以北

土地面积：198.24亩

出让年限：住宅70年、商业40年、文化50年

规划用途：住宅、商业、文化

容积率：地块五：≥1.0且≤2.2；地块6：容积率≥1.0且≤1.6；地块7：≤1.5

起叫价：商业150万/亩、文化61万/亩、住宅679万/亩

竞买保证金：1.3亿元

保证金截止时间：2023年10月30日上午11：30

公开拍卖时间：2023年11月2日

地块情况介绍及测算分析：

地块坐落于长丰县双墩镇，距离合肥北城站9.4公里，距离合肥站15.5公里，距离新桥机场35.4公里，距离合肥绕城高速双墩出入口3.8公里。地块临近多条城市干道，紧邻地铁8号线（在建）站点，交通较为便捷。距北城办约3.7KM；距梅冲湖约1KM，距离双凤湖约3KM。

CF202326号地块综合容积率2.0，适合打造高端改善项目。小高层和洋房产品，按均价12500元/㎡计算，净利润仍然有14%，利润空间较高。CF202327号地块住宅容积率2.2，适合小高层和高层产品，改善和刚改项目，按照均价12500元/㎡计算，文体整体持有运营，不算利润，净利润仍有有11%，利润空间较高。

二、长丰市场情况

1、土地市场

近6年长丰县年均供应126.1万㎡，年均成交108.8万㎡，供应成交率为86.3%。2023年至今尚未成交地块，市场属于去库存阶段。

2、新房市场

长丰县近6年新房成交走势先扬后抑，2022年受疫情和行业遇冷双重影响，成交量价下滑。2023年1-8月新房供应面积30.4万㎡，成交面积32.8万㎡，成交均价10133元/㎡。

月度走势在22年10月份之后筑底上升，成交走出低位通道。2023年受市区不限购等政策影响，成交量先抑后扬，到7月8月市场逐步回暖趋稳。

竞品方面，长丰北城办在售项目较多，竞争压力相对较大，但小板块双凤在售竞品较少，板块市场存在一定机会点。

NO.4丨肆

巢湖市1宗31.16亩，利润13%

一、地块情况

巢湖市CH202301号地块

地块坐落：巢湖市人民路以西、健康中路以南

四至范围：东至人民路、南至现状支路、西至青年路、北至健康中路

土地面积：31.16亩

出让年限：70年

规划用途：居住

容积率：1.0＜F≤1.5

起叫价：530万/亩

保证金截止时间：2023年10月30日上午11：30

公开拍卖时间：2023年11月2日

地块情况介绍及测算分析：

宗地位于巢湖市主城中心位置，是配套最完善、资源最集中的区域，地块东至人民路、南至现状支路、西至青年路、北至健康中路，路网通达，距离巢湖火车站2.5公里，交通便捷。地块对面即为合肥八院，紧邻卧牛山公园，临近耳街、百大购物中心等商业中心，1公里范围内有巢湖一中、人民路小学等，配套完善，居住舒适度高。

同板块新房1.3-1.6万元/㎡左右。二手房挂价在1-1.3万元/㎡左右。考虑到周边二手房挂价与新房售价较为接近。目标地块容积率1.5，可全部排小高层+洋房的产品组合。均价按13500元/㎡计算，测算后净利润仍然有13%，利润空间较大。

二、巢湖市场情况：

1、土地市场

近4年巢湖市年均供应101.3万㎡，年均成交68万㎡，供应成交率为67.1%。2023年1-9月成交3宗地，建筑面积达到19.8万㎡，成交楼面价为3607元/㎡。

2、新房市场

巢湖市新房市场在2020年达到顶峰后逐步回调，2022年受疫情和行业遇冷双重影响，成交量有所下滑。2023年1-9月新房成交面积14.8万㎡，成交均价9826元/㎡。

自2022年疫情影响之后，巢湖市场量价回调明显，虽然今年中央定调市场供求关系发生变化之后利好政策频出，但整体市场没有较大起色。

3、库存去化

今年巢湖市场在经过春节成交小高峰之后，有明显回调迹象，而库存面积也保持相对稳定，截止到9月份，巢湖库存面积为47.8万㎡，去化周期为23.2个月。

NO.5丨伍

庐江县1宗76.4亩，利润14%

一、地块情况：

庐江县LJ202355号地块

地块坐落：庐江县文明南路以西、矾山路以北

四至范围：东至：文明南路绿线、南至：矾山路红线、西至：兴丰路红线、北至：用地红线

土地面积：76.4亩

出让年限：70年

规划用途：居住

容积率：≤2.0

起叫价：350万/亩

保证金截止时间：2023年10月30日上午11：30

公开拍卖时间：2023年11月2日

地块情况介绍及测算分析：

地块临近多条城市干道，交通较为便捷。四至道路基本成型，距离庐江西站7.7公里，出行便利。地块周边有庐江县城南小学、庐江第四中学、庐江县城关小学、庐江实验中学(南校区)，教育资源丰富；医院则有庐江县人民医院、庐江县中医院；方圆荟世纪中心MALL、亿丰家居建材博览中心满足民众购物需求；环碧公园、绣溪公园、移湖水库等景观资源优质，城南板块整体发展迅速，配套不断完善中，未来可期。根据测算，庐江县LJ202355号地块预计利润率达14%，利润空间较高。