■广州天河区宏发大厦旁，有开往几栋楼的公交车。(资料照片)
自2019年10月8日起，首套房贷款广州执行利率下限为LPR。
新快报讯8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局宣布下调首套房贷利率。为确保现有房贷利率平稳调整，9月1日，北上广深等市场利率定价自律机制通过中国人民银行分支机构官网发布公告，披露近年来地方或省会城市首套房贷利率下限执行情况。
记者注意到，在人民银行广东省分行公布的广东省内城市(不含深圳)首套房贷利率下限历史调整中，自2019年10月8日起，广州地区执行利率下限为LPR。惠州市、韶关市、肇庆市、中山市、珠海市、江门市、云浮市、湛江市、清远市、汕头市等地已逐步取消下限。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理委员会联合发布《关于降低首套房贷款利率有关事项的通知》(以下简称《通知》)，明确提出新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定， 但LPR加分幅度不得低于原发放贷款城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
《通知》还明确，各地可根据本地房地产市场情况和调控需要，按照因城施策的原则，自主确定辖区内首套房和二套房的最低首付款比例和利率下限。这意味着每个地区、每个银行的最终执行标准可能不一样。因此，广州的股票抵押贷款利率，调整后的利率不能低于LPR。不过，也有银行人士表示，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定。
通知下发后，中国银行、农业银行、建设银行、邮政储蓄银行、交通银行、招商银行等多家大中型银行迅速发布相关公告，表示将按照市场化、法治化原则，提供高效便捷的线上线下服务，并按照通知要求做好降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。9月1日，记者走访广州部分银行发现，股票房贷利率如何调整，如何申请，具体实施方案还在讨论中。
支持
申请新的贷款或协商改变利率。
根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知，自2023年9月25日起，拥有首套商业性个人住房贷款的借款人，可向贷款金融机构提出申请，由金融机构发放新的贷款置换首套商业性个人住房贷款。这也意味着，从9月25日起，贷款人可以向借款银行申请用新发放的贷款置换现有房贷。
通知还明确，自2023年9月25日起，首笔商业性个人住房贷款的借款人也可向贷款金融机构申请协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。即9月25日后，借款人可以向银行提出申请，协商变更现有存量房贷利率。
需要注意的是，从调整结果来看，由于人民银行已经明确了现有房贷利率调整的具体要求，即发放贷款时需要符合当地房贷利率下限的政策，预计这两种方式调整后的利率水平不会有明显差异。
潜在买家:降低门槛
“广州二套房首付比例和房贷利率较高”
对于这项政策的受益人群，广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李认为，这项政策和“认房不认贷”只是形成了一个补充政策，但目标人群并不相同。“‘认房不认贷’针对的是买一卖一的改善型需求。异地有房但在当地无房；首付比例主要针对本地有房但还想买第二套的购房者。一二线热点城市将受益于该政策。”
易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策明确了首套房和二套房的首付比例，即20%和30%，为后续地方降低首付比例指明了方向。“20%的首付比例在很多地方都有执行，但确实有很多城市因为限购直接规定二套房最低首付比例为40%。所以最低首付政策实际上是在监督各地的积极作为，主动降低各种首付比例。”
政策很明确。根据辖内城市房地产市场情况和地方政府调控要求，自主确定辖内城市首套和第二套商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。中指院指数研究部总经理曹菁菁认为，“目前仍执行限购的城市，大多是核心一二线城市。虽然央行明确仍采取‘因城施策’的方式，但由于大部分城市房地产下行压力较大，预计二线城市将很快调整至下限水平。”
柯睿广佛首席分析师肖认为，广州首套房贷的利好已经落地，首套房贷利率标准参照LPR基准执行，在一线城市中最低。预计首付比例和利率标准将继续下调。概率更低。“相对而言，目前广州二套房首付比例需要50%，二套房首付比例需要70%，利率需要上浮60个基点，远高于目前全国最低首付30%，利率上浮20个基点。所以对改善型住房空间的下调还是有一定支持的。”
购房者:月供。
广州首套房贷最低利率可协商至4.2%。
对于购房者来说，8月31日也迎来了政策利好。《关于降低首套住房存量贷款利率有关事项的通知》提出，对符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，借款人可主动向贷款银行申请降低首套住房存量贷款利率。其中，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率不得低于原贷款发放城市首套住房贷款利率政策的下限。
9月1日下午，广东市场利率定价自律机制公布了自2019年10月起广东省内城市(不含深市)首套房贷利率下限的历史性调整，其中广州市自2019年10月8日起执行的首套房贷利率下限为LPR。这也意味着，广州的股票抵押贷款利率，调整后的利率不能低于LPR，这是目前的4.2%。
严跃进告诉记者，这一政策明确了减少房贷存量的两个途径。首先，借款人向银行申请一笔利率较低的新贷款。这个新的贷款利率需要自主协商，理论上可以得到当年银行系统给的最大优惠和折扣；二是借款人向银行申请在现有合同上直接修改房贷利率或争取更多优惠。
“虽然给出了下限，但对于借款人来说，利率能降多少，还要看和商业银行的协商情况”，曹晶晶说。李认为，存量贷款利率是商业银行个人之间根据贷款合同进行的商业行为，需要遵循商业化、市场化、法制化原则，央行不太可能强制银行执行。“我觉得可以鼓励银行之间的公开竞争，比如鼓励A银行向B银行的购房者和贷款申请人发放贷款，偿还B银行的高息贷款，用A银行的低息贷款替代..这将形成银行间竞争的效应，迫使银行降低房贷利率或新发放的贷款替代原有贷款。”
市场:提振
利好政策的密集释放，有助于修复市场信心，改善预期。
“我们提前加了新品，价格在‘3’字头……”之前均价在' 4 '字头，销售人员告诉记者，由于政策暖风频吹，项目已经提前加码抢占市场。在利好的“大礼包”下，不少房企调整了推货节奏，加大了供应量，包括珠江光港花城、保利田瑞、万科悦府、万汇天地朗庭、龙湖御湖景等项目。
“降低购房门槛和月供，加上之前的认房不认贷政策，形成了对房市的一揽子纾困，促进了刚需和合理改善需求，对市场会有激励作用。”李对说道。曹晶晶也认为，多项利好政策将在“金九银十”到来之前集中落地，有助于促进房地产市场信心恢复和预期改善，激活市场交易。在肖看来，此次住房信贷政策调整对刚性和改善性住房需求的支持是空之前。如果能在全国大规模落地，居民对住房的需求有望快速提升，从而扭转二季度以来市场的下行趋势。预计“金九银十”全国楼市活跃供需将得到有效改善，一二线城市房价有望率先触底，成交量回暖可期。
■本版由新快报记者范、何露诗采写。
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