“首付才10%，开发商就送20%！”近日，深圳多家中介私下向杜南湾金融社记者透露，也有楼盘推出了丰厚的优惠活动。经多方了解，上述楼盘位于福田区韩成湾的上郡熙家园(以下简称“郡熙家园”)，今年5月入市，属于水围村旧改项目之一。
7月5日，韩成湾尚国际通过官方号发布声明，称网上传播活动与事实严重不符。然而，第二天海湾金融社记者走访时，现场销售顾问向记者证实，该活动真实有效。
韩成万商国际接待中心位于汀溪家园下。
从参观当天的情况来看，高额的利润吸引了很多中介带着客人四处逛。不过，值得注意的是，之前也有楼盘推出过“送首付”活动，但被开发商紧急叫停。骏怡佳园的销售顾问表示，活动房源是“工作到户”，“送首付”并不违法。
对此，福田住建局工作人员7月6日告诉万财社记者，“送首付”涉嫌扰乱市场，但没有明确的法律规定。该工作人员表示，此前已向开发商核实情况，并要求对方公开回复。至于声明后活动继续的情况，福田住建局会继续督促开发商。
对于“工作到户送首付”的营销方式，福田住建局工作人员提醒，可能会影响正常网签；一些法律人士也表示，银行很可能拒绝批准符合购房资格的贷款。如果有违约，客户10%的首付也可能作为违约金。
纵观今年的楼市，各大新盘开发商在促销手段上绞尽脑汁。除了常规的折扣、优惠等。，甚至推出了送菜地、零首付等吸引眼球的手段，从整体上反映了新房市场的现状。
记者的实践探索
开发商说法:“送首付”与事实不符。
现场销售:80万首付能撬动800万。
资料显示，韩成湾尚国际属于水围村旧改项目，分为汀溪家园和俊溪家园两期。它站在水围村的南北两端，由一条水围五路连接。
7月5日，韩成万商国际通过官方账号发布声明，称当日网上出现的该项目“8折销售”、“20%首付”等销售信息与事实严重不符。但截至7月6日，仍有不少中介在拓展客户。
“反正来看看，优惠力度独一无二！”在中介的热情邀请下，7月6日，杜南湾金融社记者来到位于福田区水尾村附近的韩成湾上郡西花园。
从地铁“富民站”出发，沿金田路向南，拐进付强路，就能看到韩成万商国际接待中心。总距离只有700多米，几乎同样的距离还有地铁“福田口岸站”。
在“送首付”活动推出之前，韩成万商国际的整体业绩并不理想。其中，2022年8月推出的汀溪家园374套，119-175㎡三至四房，入市近一年备案进度仅28%；今年5月，骏怡嘉园新增169套78-85㎡两居室，截至7月6日，住建局数据显示，“认购书”和“备案”房源合计仅11套。
俊熙家园顶楼俯瞰水尾村。
作为福田区的稀缺住宅产品，韩成万商国际为何一穷二白？去过项目的客户总结了至少三点:一是村庄鱼龙混杂；二是配套设施低端；第三，单价太高。资料显示，骏怡家居备案均价超过10万元/㎡，最低单价9.09万元/㎡，最低总价630万元，平均总价834万元，最高总价超过1000万元。有网友直言“这个价格还不如买前海。”
接待区的角落里站满了代理商和客户。
如今“首付贷”悄然开启。利润高达20%后，价格更能匹配消费者预期，人不请自来。虽然声明否认了事件的真实性，但是在海湾金融社记者走访的当天，整个接待中心人满为患，没有空 seat。经常听到中介在电话邀约客户时提到“送20%首付”的表述。
那么，如何吸引众多客户前来看房，“送首付”呢？据现场销售顾问介绍，如果选择“送首付”的优惠方式，在客户支付首付时，第三方当场将20%的房款转给客户，客户当场将共计30%的房款支付给开发商，客户实际支付10%的首付。“比如一套备案价800万的房子，第三方当场过户160万客户，客户只需要补80万再转给开发商。”
当时销售顾问说，活动只针对君逸两房，没有限制。但是享受了活动优惠之后，就会从精装交付变成空白交付。据报道，韩成万商国际的装修标准超过1万元/平方米。
此外，销售顾问补充道，不同财务状况的客户也可以单独选择优惠模式，比如总价打八五折，剩下的5%直接返还给购房人；总价打9折，剩下的10%直接返还给购房人。虽然模式不同，但优惠力度都是20%。
当天晚上，一位中介告诉海湾财经记者，活动房源已经调整为限量30套。"我们公司今天一天卖了6台."
律师提醒
停止“送首付”是有先例的
谨防赔了夫人又折兵。
据海湾财经社记者报道，今年2月，深圳龙岗某项目也推出了“送首付”的促销活动。具体来说，首付的20%也是开发商“免费赠送”的，剩下的10%甚至可以申请小额贷款，实现“零首付”的目标。当时项目也是人山人海，但是树引来了风。不久后，该活动被开发商紧急叫停。
在房产纠纷领域专家周正峰看来，“送首付”行为存在一定风险，甚至客户可能“赔了夫人又折兵”。
周正锋介绍，根据《关于规范住房融资加强反洗钱工作的通知》第一条，严禁房地产开发企业和房地产中介机构违规为购房人提供首付融资。房地产开发企业和房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或以首付分期等方式变相垫付首付款，不得通过任何平台或机构为购房人提供首付款融资，不得以任何形式通过其他机构融资诱导购房人支付首付款。
他指出，第三方转让20%首付的行为属于预付款。“银行在审核购房者贷款时，会按照规定严格核查首付来源。比如购房者自有资金只有10%由别人提供，其余首付由别人提供。根据政策要求，银行很可能拒绝批准符合购房资格的贷款，购房者可能构成违约。"
对此，周正锋进一步提醒，如果要参加类似活动，开发商应书面承诺，贷款不成功时，买方不违约；否则，客户自己10%的货款最终可能会作为违约金。
另一方面，“第三方将钱打入买方账户，买方支付开发商购房款。如何提取第三方的资金，第三方与开发商、买方之间是什么样的法律关系，需要事先签订三方协议。”周正锋认为，对于比较快的项目，最好不要参加这类活动，以免烂尾。
正式声明
福田区住建局:涉嫌扰乱市场，将继续跟进。
走访当天，万财社记者询问活动是否合规，场地销售顾问回复称，活动房源属于“工作到达的房子(项目的按揭房)”，“当然合规”。
据悉，“以工代房”是指房地产开发商抵押给银行或房地产相关行业(如建筑商、材料供应商)的房地产项目中全部(或部分)未售出房屋的产权或使用权，在一定条件下用于后续项目的建设或开发。
对于大幅降价的原因，销售顾问说:“供应商要现金，公司正常经营用不了现金，我们就把房子抵押给他们，帮他们打折出售。”
销售对于“工作到户”的解释是否合理？周正锋认为，这种大概率只是降价促销的借口。如果卖家其实是开发商，那一定不是“工作到户”。“工人到了房子，开发商先和工程方签订买卖合同和还债协议，然后工程方对外销售。开发商配合工程方找到的人签订网上合同，办理过户手续。”他还指出，“银行的信贷资金最终会转到监管账户，工程方根本拿不到钱。”
在一些城市，以“工作到户”为由的降价促销已被列为违法行为，被禁止。例如，2022年11月，荆门市住建局等部门发文称“严禁低价倾销或以工抵房、特价房形式倾销，打价格战，依法打击恶性竞争、降低标准、降低质量行为”。
7月7日，海湾财经社记者从福田区住建局了解到，深圳市并没有明确限制这种行为的法律法规，但开发商此举涉嫌扰乱市场。该工作人员表示，此前已向开发商核实情况，得到否定答复，随后要求开发商公开声明。至于公告后的继续活动，福田住建局将继续督促开发商。在谈到购买此类房屋的风险时，工作人员提醒，可能会影响正常网签。
市场观察
今年很多楼盘都是为了促销，新房改造还是有压力的。
每年都有促销，尤其是今年。海湾财经记者发现，今年不少新房、楼盘都推出了促销活动。
比如上面提到的深圳龙岗某楼盘，因“零首付”吸引万人空lane；今年4月，坪山某楼盘推出“买房送菜地”活动，受到市场热议；后来，李克勤、王心凌、单宜春、温妮、易建联等公众人物频频受邀为重大新房项目站台，显示了开发商的资本实力，也收获了可观的流量；五一期间，不少楼盘推出诱人的优惠，直接以现金减免的方式显示诚意。当时东海、中州、赵奢、万科、前海等开发商频频发力，最低优惠几十万，最高优惠超过千万。
剖开现象，谈本质。开发商“内卷化”的背后，其实是深圳新房市场的压力。根据乐友家研究中心的数据，今年上半年深圳一手住宅预售面积达324.56万㎡，环比下降14%，但同比上涨84%。
与此同时，新房的情况也不尽如人意。数据显示，2023年上半年，深圳一手住宅网签面积165.6万平方米，环比下降10.4%，同比下降3%。
供应量增加，深圳新房库存下降。继2022年底深圳新房库存7年突破400万㎡后，2023年上半年库存压力再次上升，达到436.82万㎡，创历史新高。按照过去半年的平均销售水平，2023年6月深圳新房去化周期已经达到近16个月。业内普遍认为，14个月以上的去化周期已经达到了城市新房的预警值。
深圳住建局数据显示，三季度全市将新增供应房源16984套，总面积1734907.52㎡，其中商品住宅项目34个，共14597套。
美联物业全国研究中心总监何倩茹曾表示，在目前的市场环境下，如果没有政策刺激，下半年尤其是三季度的交易氛围会和二季度差不多，不会有大的改善。如果下半年经济环境和市场环境没有好转，应该会出现“以价换量”的情况。
撰稿:杜南湾金融社记者陈静安
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