今年年初，华侨城宣布上市16年来首次亏损100亿元，业界一直关注这家老牌国企的业绩。
近日，深圳华侨城股份有限公司公布了2023年9月主要业务经营情况。公告显示，9月份，公司实现合同销售面积12.2万平方米，合同销售金额22.6亿元；2023年1-9月，公司累计实现合同销售面积154.1万平方米，较去年同期下降23%；合同销售金额318.9亿元，较去年同期下降26%。
与房地产销售数据下滑不同，综合旅游业务方面，1-9月，公司文化旅游企业共接待游客7248万人次，同比增长55%。
虽然华侨城没有披露综合旅游业务的收入，但从游客的大幅增加不难看出业务正在好转。值得一提的是，2022年华侨城的财报中，作为两大主营业务的文旅和地产接连暴跌。直到三个季度过去了，文化旅游业务回暖，但房地产依然没有起色，反映出华侨城面临的困境。
变卖资产还债
为了缓解压力，华侨城还在出售资产。10月11日，华侨城A的控股子公司华侨城(亚洲)控股有限公司在港股发布公告称，其间接非全资子公司华侨城上海置地拟通过在北京产权交易所公开挂牌的方式，以不低于24.3亿元(含增值税)的价格出售上海苏河湾项目部分资产。
已出售的上海苏河湾项目位于上海市静安区山西北路108弄，这也是全球第六家、中国第二家宝格丽酒店的地址。
据宝格丽酒店官网介绍，位于苏河湾沿江综合开发区的上海宝格丽酒店，是华侨城打造的集高端居住、时尚商务、艺术空客房、城市公园于一体的城市滨水复兴项目。酒店拥有82间客房和套房(包括19间酒店精选套房)。根据第三方酒店预订平台，客房预订一晚的价格从5400元到258888元不等，而据相关媒体报道，顶级的宝格丽套房一度高达30万元一晚。
出售宝格丽酒店能给华侨城带来什么好处？根据交易公告，若以24.3亿元的最低价达成交易，剔除交易税费、交易手续费等费用共计3.6亿元，华侨城亚洲出售上海苏河湾项目部分资产可收回现金约20.7亿元，预计收入约5700万元。华侨城亚洲表示，所得款项将用于偿还贷款、贷款和一般营运资金。
华侨城亚洲还在公告中表示，董事会认为，为公司整体战略规划，拟议出售(如实施)将使集团盘活资产，加速资产周转；拟出售的现金流入将用于偿还贷款和借款，本集团的有息负债将减少，投资收益将实现。
出售资产还债对于华侨城来说并不是一件陌生的事情，一年前，华侨城上海置地就计划以不低于5.85亿元的价格，通过公开挂牌方式出售上海首驰企业管理有限公司51%的股权。今年4月，最终买家上海圣纷莱企业咨询合伙企业以6.12亿元的价格敲定。去年11月，华侨城集团旗下公司四次挂牌转让相关资产，其中广州华侨城房地产开发有限公司42.4%的股权拟以底价15.39亿元转让。事实上，在过去的两年里，华侨城系的几十家子公司已经被出售或转让。
但从最终的财务表现来看，华侨城的表现还是差强人意。
业绩还在亏损。
今年年初，华侨城新任董事长张交出的第一份成绩单并不好看。财报显示，公司2022年净利润和归母净利润均录得超百亿元亏损，分别为128亿元和109亿元。同时，这也是华侨城上市以来首次出现亏损。
作为两大主业，吕雯和房地产遭遇了“双杀”。报告显示，2022年华侨城主营业务由盈转亏，主营业务收入766亿元，同比下降25%；分行业看，旅游综合业务收入272亿元，同比下降37%；毛利率为25%，同比下降8个百分点。房地产业务收入494亿元，同比下降16%；毛利率为22%，同比持平。
数百亿亏损震惊业界半年后，华侨城再次交出成绩单。财报显示，2023年上半年，华侨城A实现主营业务收入194.38亿元，同比增长18.56%，净亏损14亿元，净亏损13.06亿元，去年同期为盈利1.06亿元。
按业务类别分，旅游综合业务收入103.06亿元，同比下降2.30%，毛利率20.77%。房地产业务收入90.89亿元，同比增长56.47%，毛利率18.22%。其他业务收入4301.13万元。
虽然华侨城整体营收较去年有所改善，但净利润仍处于亏损状态，截至今年6月底有息负债总额达到1343亿元。对于亏损原因，华侨城表示，公司运营过程中，可能由于项目投资大、培育期和回收期长、市场形势多变，难以控制项目运营，从而影响项目回报，投资收益不及预期，甚至形成项目运营亏损。为此，华侨城将继续优化投资管理体系，坚持“以收益定投”、“以销售定建”，不断提升公司管理水平和抗风险能力。
另一方面，华侨城的盈利能力进一步下滑。Wind数据显示，2023年中期，华侨城A旅游综合收入毛利率为20.77%，较去年同期下滑4.64个百分点；房地产业务毛利率为18.22%，较去年同期下降6.2个百分点，但降幅较上年明显收窄。2022年上半年，华侨城地产业务毛利率为24.42%，较2021年同期下降48.7个百分点。
对于毛利率下降的原因，华侨城表示:一是受部分项目区位布局、开发周期长等因素影响，公司部分项目去化步伐不及预期，毛利率同比下降；二是公司为适应市场环境，加快销售速度，对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值损失；第三，其他因素导致公司业绩下滑，包括投资收益减少、其他收入减少、关联公司亏损导致财务费用增加。
文化旅游蓬勃发展。华侨城是向左走还是向右走？
早期，华侨城坚持一线二线城市布局，以建设主题公园换取大量廉价住宅建设用地为核心盈利商业模式，成为头部企业。在房地产的黄金时代，华侨城依靠住宅销售的现金流支撑旅游开发。但现在房地产业务陷入了行业低迷的困境，而文化旅游业务正在产生积极的效益。
财报显示，华侨城文化旅游项目上半年接待游客超过4400万人次，同比增长74%。华侨城旗下主题公园产业集团欢乐谷集团披露的另一组数据显示，期间累计接待游客量同比增长超三成，营业收入超越2019年同期。
在2023年9月的经营数据中，1-9月，公司文化旅游企业共接待游客7248万人次，同比增长55%。
至于综合旅游业务的增长，在10月16日的公告中，华侨城指出，公司抓住了全国旅游市场持续复苏的机遇。其文化旅游企业利用“节庆经济”、“夜间经济”、“跨界联名”等机遇，满足客户多样化需求。深圳欢乐谷举行全新主题区“迷你世界探险山”开园仪式，进一步深化文旅融合，为消费者提供更丰富、多维度的欢乐体验。
地产对文旅的培育作用在减弱，华侨城也在有意在文旅业务上展开轻资产行动。华侨城在今年的中报中指出，期内公司已与当地政府就长沙文化旅游综合项目(亲子乐园)一期轻资产出口达成协议。
此外，华侨城还针对文化旅游和房地产业务进行了组织架构重组。华侨城在中报中提到，公司在经营项目上基本完成了存量管理的重组。各事业部和市公司主要负责公司的房地产开发和销售业务。主题公园、自然和人文景区、商业和酒店项目分别由公司的欢乐谷集团、旅游发展集团、商业管理公司和酒店集团管理和运营。
对于未来投资重点是旅游综合项目还是纯地产项目的问题，华侨城已作出回应。截至目前，公司已获得佛山顺德二期、佛山禅城区、无锡经开区、成都金牛区四个项目，既有文化旅游综合项目，也有纯地产项目。未来，公司一方面将积极参与市场化“招拍挂”，及时补充优质项目，积极关注核心城市核心板块的集中供地；另一方面将继续保持公司文化旅游综合开发的核心优势，继续以合适的价格获得高性价比的综合开发项目。
可以看出，华侨城上半年拿到的项目大多在三四线城市。相对于文旅，未来华侨城的地产项目似乎还是有一定压力的。截至2023年上半年，华侨城剩余可开发建筑面积共计1144.6万平方米。据克而瑞统计，一二线城市占比40%，三四线城市占比60%，一二线城市占比较2022年底下降2.4个百分点。
杜南湾金融社记者孙杨
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