来源:中国青年报
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近年来，青年租房问题备受社会关注。在全国建设青年型城市试点中，解决青年租房问题也是重要任务之一。目前，租赁正在成为新一轮房改的重点。同时，年轻人被界定为住房困难的群体之一。2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁房的意见》，明确提出保障性租赁房主要解决符合条件的新市民、青年等群体的住房困难。
2022年12月，在第十八届中国青年发展论坛上，长期研究住房保障领域的北航/KLOC-0航空航天大学公共管理学院副教授、院长助理聂晨带来了青年租赁住房的最新研究。现阶段年轻人租房存在哪些问题？怎么破解？近日，中国青年报·中青网记者采访了聂晨。
2007年起，聂晨在布里斯托大学攻读硕士和博士学位期间，一直从事国际住房比较和青年住房研究。2014年回国后，他继续关注中国年轻人买房租房的问题。
2021年，聂晨承担了共青团中央重点项目“多元化供给视角下的大城市青年租房现状调查及可行性对策”，通过问卷调查和访谈的方式，对北京青年租房进行了深入研究。
租赁供给结构仍处于不平衡状态。
要想解决年轻人的租房问题，关键在于租房供给是否充足。
聂晨通过调研发现，总体来看，青年租赁住房多元化供给趋势已经形成。
“除了面对传统的个人房东，青年群体还有多种租房选择，比如长租公寓、政府或企业集资的公租房、宿舍床位，以及城中村的自建房和集体出租房。”聂晨表示，长租公寓发展迅速，占比超过20%，公租房(主要指年轻人直接向政府申请的公租房，以及年轻人在单位与政府合作后从工作单位拿到的公租房——记者注)占比近15%。
尽管如此，青年住房租赁的供给结构仍处于不平衡状态。调查显示，私人出租仍占近五成，长租公寓占21.13%。“这意味着70%以上的年轻人主要通过市场渠道租房。”
“虽然公共力量和社会力量在一定程度上促进了租赁住房的多元化供给，但快速发展、制度化、规模化、资本化的长租公寓对旧的租赁结构冲击最大。”聂晨告诉记者，这样的供应结构也给解决青年租房问题带来了新的挑战。
他表示，长租公寓规模更大，运营更复杂，资金风险更大，对政府监管提出了更高的要求；同时，面对房源更多、议价能力更强的长租公寓机构，年轻人更容易处于弱势。
“我不是说我愿意在市场上租房子。我别无选择。”一位在私企工作的26岁已婚男子向聂晨解释说，首先，他买不起房子，“至少现在买不起”。其次，对于公租房，“政府(组织)没有资格申请，他自己的企业也没有相关资源，租房更是闻所未闻。”
“部分年轻人‘夹心层’现象明显，市场渠道只能算是次佳选择。”聂晨告诉记者。
租赁住房被视为现阶段快速、低成本满足大城市年轻人基本住房需求的重要手段，但现实与年轻人理想、稳定、长期的租房目标还有很大差距。
虽然青年群体对租住的房屋普遍满意，但在聂晨的调查中，超过六成的青年群体认为房租负担较重。其中，居住在私租商品房和长租公寓的年轻人认为房租负担重的比例分别高达75.54%和66.67%。
聂晨分析，租赁供给结构失衡导致的部分房源价格大幅上涨，房型不合理，房源质量、租期、地段、周边配套不理想，加剧了优质房源价格偏高，年轻人租房负担重的问题。
据了解，根据欧洲标准，当家庭支付超过家庭可支配收入的40%时，就被定义为“负担过重”，这是衡量住房贫困的标准之一。住房负担已经严重威胁到家庭的日常生活和个人发展。调查发现，由于许多年轻人按季度甚至半年付房租，超过15%的租房青年“住房负担过重”。
“买得起”和“租得起”
在聂晨看来，要实现年轻人租房的理想状态，需要逐步解决各种现实需求，其中首要的就是让年轻人“租”和“租”。
聂晨认为，满足青年租房的这两个基本需求，可以从降低房租和增加支付能力两个方面入手。
在减租方面，应继续增加公共部门的租赁住房供应，以形成与市场渠道的有效竞争，同时鼓励政府直接供应大量符合年轻人需求的小户型、低租金、租赁期限灵活的住房。
“目前很多城市都推出了青年驿站，外地青年可以在这里进行短期过渡，既缓解了年轻人租房的焦虑，也在一定程度上有助于稳定租房市场。”聂晨评价道。
为了降低租金，需要推动政府与市场的合作，借鉴“批发租”模式(通过长期向农民出租剩余的定向安置房，并将这些房屋纳入公租房——记者注)，通过政府统一征收，增加市场各类闲置房屋的供应。
聂晨在调研中发现，北京市海淀区已初步形成了包括新建、划拨、收购、利用集体土地建设租赁住房、批发出租社会存量住房在内的多主体供应保障性住房，以及包括实物租赁、货币补贴在内的多渠道租赁住房保障体系。海淀区保障房开发有限公司也已成立，试图将保障房的运营管理推向市场化、专业化、规范化。
调查还显示，在租金支付周期中，47.18%的青年群体使用季度租金支付方式；10.92%的年轻人预付半年房租，9.51%的年轻人预付一年房租。这种租金支付周期进一步加重了青年群体的租金负担。因此，聂晨建议“调整租金支付周期，提前半年和一个季度支付租金，而不是按月支付租金”。
在提高负担能力方面，聂晨建议，可以尝试用租金货币化替代公房实物供应。
“目前我国租房的货币支持(或货币补贴)一般以家庭为单位，很少有专门针对青年群体的租房货币补贴。”他说，目前国外已经出现了依靠财税等优惠手段，专门面向青年群体的货币补贴。
“以英国为例。2015年，英国推出了'(Help to Rent scheme)，针对的是18-30岁既没有自己的房子，也没有申请经济适用房，但有稳定收入的年轻人。”
根据该计划，符合条件的英国青年可以获得最高金额为1500英镑(伦敦为2000英镑)的一次性低息贷款，以支付租房的必要押金和前几个月的租金。
调查还显示，年轻人的租房状况对婚育进程和工作年限有很大影响。因此，他建议通过各种方式，对婚育后无房的年轻人给予适当补贴。补贴的金额可以随着孩子数量的增加而增加，随着工作年限的延长而准确地减少。
“具体形式可以是提高家庭收入免税额度、发放租房券、消费券、直接租房补贴或无息低息小额租房贷款。”聂晨说。
此外，他还建议政府出面搭建租房网络平台，让青年群体直接租住私人房东的房子，降低中介成本。
聂晨还特别提到，对于那些买不起、租不起的“夹心层”青年，应该提供更有效的选择。调查显示，公租房覆盖的青年群体中，72.5%属于公务员、事业单位、国企、集体企业。因此，建议逐步降低甚至取消公租房申请门槛，简化申请流程，让更多青年群体获得与公租房相关的社会服务。
“大城市利用集体土地建设租赁住房(集体租赁住房)，也是增加租赁供给、降低租金的政策创新。”聂晨说，村集体(村集体作为社会力量)一般使用城中村和城乡接合部的集体土地进行入股和分红。相关企业负责运营，政府提供政策支持，金融机构提供贷款。
“作为一项政策创新，有利于从无到有探索和尝试多种合作方式、运营方式、租赁方式、扶持方式。”他说。
“好租”和“长租”
在年轻人的租房实践中，提升租房幸福感的因素也要帮助他们“租得好”和“租得久”。
“好租”具体来说就是帮助年轻人尽可能做到“近租”和“稳租”。
围绕通勤便利和职住平衡的现实需求，聂晨建议，针对现有公房周边通勤便利性差的问题，需要增加周边公交线路，陆续升级基础设施建设，引入多方参与购买社会服务等。，从而推动街道和企业在高峰时段开专车。
调查显示，现行租赁住房制度在租赁的各个环节还存在许多不规范的问题，影响了租赁关系的稳定性。
因此，要继续规范租赁住房制度运行，规范市场租赁中的供给主体和中介行为，保护青年租赁群体利益；在公租房方面，也需要进一步公开、明确、细化公租房从申请、选房、租住到退出的各个环节，避免青年群体产生误解。
“更重要的是，要注意长租公寓与年轻人居住需求的兼容性，加强对长租公寓的监管，控制其风险。”聂晨说。
“如果要满足年轻人的租房需求，也要考虑‘长租’。”聂晨告诉记者，这就要求政府不仅要重视硬件，更要重视软件，比如要重视与青年租房群体、出租屋相关的归属感，在公共服务均等化的前提下落实租房同权等问题，弥补落户、子女就近入学、医疗卫生等公共配套服务的短板，缓解青年人对房屋所有权的焦虑。
理顺“租购并举”
聂晨在调查研究中发现，即使在租金降低、标准化和稳定性提高、对租赁供应商更加满意的情况下，青年群体长期租房的意愿能够得到提升，但在青年群体对房屋所有权和出租房进行比较时，出租房仍然会被置于次要地位。
“租房钱是给别人的，钱花了，属于消费，房贷是给自己存钱。是资产建设，没有可比性。”一位在事业单位工作的33岁受访者告诉聂晨。
聂晨认为，“通过租赁解决城市青年的住房问题，不能只关注租赁部门，还要考虑房屋所有权制度和租赁制度的相互构建。”
他建议，在住房市场上，应继续坚持“待房不炒”的指导原则，以避免房价再次大幅上涨，进而恶化青年住房所有者和租房者之间的经济不平等。
“要把租赁制度和适度资产建设的关系建设好、建设好，为租住的青年群体实现自有住房预留合理预期。”聂晨说。
他建议，可以借鉴发达国家公租房改造为产权房的成熟经验。对于长租青年，我们可以将历年来支付的部分或全部租金折算成购房款的一部分。
聂晨举例说，在英国，当租赁时间满足一定期限时，租户可以以一定的折扣价购买租赁的房屋，政府规定优惠政策购买的房屋只能用于家庭自住，不能对外出租。在新加坡，公租房在出售后的规定时间内不能再次出售，租户只能将公租房转售给相关公共部门。
“这些措施将有助于避免租赁住房向产权住房转移过程中的寻租，限制租赁出口的盈利机会，有助于厘清租购关系。”聂晨说。
在他看来，要真正解决年轻人的租房问题，就要努力让社会各界树立年轻人优先发展的理念，既要促进租赁住房供给的多元化，又要促进租赁住房供给的精准化和管理的高品质化。
中青报王忠清记者杨宝光
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