房地产抵押贷款的运作程序，房地产抵押贷款的作用

文/网贷之家研究院研究员高

房地产抵押贷款(以下简称房地产抵押贷款)是众多抵押贷款中的一种。近年来，受中国各地房价不断上涨的影响，房产作为抵押物，在众多抵押贷款中占据重要地位。目前，房地产抵押贷款业务在国内已经非常成熟，贷款方式多种多样。国内主要途径有银行、信托、典当、小贷公司、P2P网贷平台。

(一)各类房地产抵押贷款分析

银行房产抵押贷款，融资方以自己或他人(限自然人)名下的房产作为抵押物，向银行申请抵押贷款。一般以中长期贷款为主。银行房产抵押贷款的利率一般在6%以上。

信托不动产抵押贷款，受托人接受委托人的委托，按照委托人(或在信托计划中)规定的对象、目的、期限、利率、金额发放贷款，融资人以不动产作为信托贷款的担保方式。

典当行房产抵押贷款，融资方可以以其拥有完全所有权的房产作为抵押物向典当行借款，并可以提前支付使用费，在约定时间内还清本息赎回典当物。典当行抵押贷款以短期融资为主，一般贷款期限为1-12个月，月息3%左右。

在小贷公司房产抵押贷款的情况下，融资人以自有房产(如房屋、商铺、写字楼、厂房等)向小贷公司借款。)作为抵押。按照央行现行规定，小额贷款公司贷款利率上限为基准利率的4倍。

在P2P网贷平台的房产抵押贷款业务中，借款人以自有房产为抵押向出借人提供担保，在平台上投标贷款。P2P网贷平台的房产抵押贷款利率普遍在10%以上。

房地产抵押贷款业务的流程基本相同:

申请贷款→机构受理→提交材料→房屋评估→审核通过→签订合同→办理公证和他项权利登记→发放贷款。

其中，P2P网贷平台房产抵押贷款增加的一部分是审批后发放房产抵押标的，标的满后发放贷款。五个渠道虽然途径相同，但从贷款利率水平来看，银行的贷款年利率是最低的，年利率在6%左右，但对贷款人的资质要求更高。而且从2013年开始，银行收紧房产抵押贷款，很难从银行渠道获得贷款，这也使得P2P网贷平台有更大的机会参与到这项业务中，成为当前P2P网贷平台的重要细分市场。

(二)P2P网贷平台房地产抵押的特点

P2P网贷平台采取线上线下相结合的方式开展房产抵押贷款业务。P2P网贷平台虽然突破了熟人和地域条件的限制，成为更广泛意义上的个人对个人的贷款，但房产属于不动产，其空位置是固定的，房产抵押需要实地走访被抵押的房屋，因此需要线上线下相结合的方式，这也导致了房产抵押业务在全国的迅速扩张。对于P2P网贷平台来说，只有设立本地营业网点，才能进一步拓展房产抵押业务。一些P2P网贷平台也通过与当地小贷公司合作来拓展业务。但是这类业务的主动权交给小贷公司，借款人的P2P网贷平台质量不好控制，借款人的资源不在平台手中。平台和借款人需要通过小贷公司沟通，这必然会增加借款人的贷款成本。

P2P网贷平台主要进行房产抵押贷款的短期融资，平台基本将贷款期限定在12个月以内，融资成本高于银行。但银行贷款一般都是中长期贷款，对借款人的短期要求会更高。所以P2P网贷平台房产抵押贷款更适合短期内急需资金周转的企业或者短期内消费的个人。

P2P网贷平台在发展房地产抵押贷款方面具有地域性。国内各省市对房产的使用和管控都有一些限制，每个地方的政策限制都不一样。P2P网贷平台在开展房产抵押贷款业务时，一定要充分调研当地政策，根据当地特点开展房产抵押贷款业务。

(三)P2P网贷平台房地产抵押业务竞争分析

房产抵押贷款业务准入门槛低。除了纯信用贷款业务的平台，基本上所有的P2P网贷平台都有涉足这项业务。由于地域限制，一家平台尚未形成主导局面，这也使得多家平台开展房产抵押业务成为可能。目前平台房产抵押业务主要集中在北京、广州、深圳、上海等地区。一方面，一线城市房价未来走势总体乐观，增值保值效果较好。另一方面，这些地方中小企业多，资金需求大。目前还是有很多平台专注于房产抵押业务，如安信贷、国诚金融等。安信贷是北京的一个平台，房产抵押贷款的业务范围是北京、上海、湖北乌当、吉林延边；国诚金融是上海的一个平台，房产抵押业务范围是上海。

从以上分析可以看出，借款人通过房产抵押获得贷款的途径有很多。银行、典当行、信托、小贷公司都有房产抵押业务。P2P网贷平台与银行相比，手续更短，放款速度更快，贷款门槛更低，但与其他民间机构相比优势不是很突出，利率水平相差不大。全国各地房地产抵押贷款发展相对成熟，机构市场份额相对稳定。P2P网贷平台想要进入市场，在没有明显竞争优势的情况下，还是很难拓展业务。对于新的市场，P2P网贷平台仍然需要克服渠道有限的挑战。

目前“互联网加房地产+众筹”模式的出现，抢了一部分投资人的眼球。如团贷网推出的“房宝宝”、平安集团推出的“好房子众筹”，通过为投资人提供优质房源的方式发布房产众筹项目。期间房产的价值发生了变化，让众筹的人得到了回报。与房地产抵押贷款业务相比，住房众筹项目的投资人参与程度更高，其投资收益与投资人的投资经验直接挂钩。比如团贷网旗下的“宅宝宝”，东莞中信裕源发起的一期别墅众筹项目，实现了40%的年化收益。

(四)P2P网贷平台房地产抵押贷款业务面临的风险

P2P网贷平台房产抵押贷款业务面临的风险主要有贷款审核的内部风险和二次抵押的风险，以及房产波动和房产相关法律规定的外部风险，这些风险会影响房屋作为抵押物的流动性。

以房产作为贷款抵押，需要保证房子的价值能够覆盖借款人的违约金额。P2P网贷平台的贷款审核重点包括房屋的市场价格预估和抵押率的确定。能否有效控制借款人的出资比例，还需要考虑房屋产权的效力和房屋的处置。而且这类贷款一般都比信用贷款大，更考验平台的审贷技术。

二次抵押贷款的风险。目前很多平台都允许借款人进行二次抵押。二次抵押是在抵押房产上重新设定抵押，二次抵押同样有效，但需要房屋目前的评估值大于原评估值，只抵押大于原评估值的部分，但二次抵押不能享有优先受偿权。当两个抵押的房子，平台需要提高借款人的信用等级来防范这样的风险。

房产抵押作为抵押物，其保值增值毋庸置疑，但也要防范整个房地产市场引发的系统性风险和区域性风险，比如近几年鄂尔多斯、温州的房地产崩盘。因此，在哪里开展房产抵押贷款业务也是P2P网贷平台开展这项业务的关键因素。

住房抵押贷款面临的法律风险。首先，《担保法》规定:“共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效”。因此，在办理此类贷款时，房产的共有人，即夫妻双方都要签字，表明夫妻双方同意以家庭财产抵押贷款，避免因一方不知情、离婚、假离婚等导致抵押无效。其次，《担保法》规定:“抵押人以租赁物抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押受让人继续有效”；“抵押人出租抵押财产的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不发生约束力”。因此，平台在进行风控调查时，要搞清楚抵押是在租赁之前还是之后，确保自己有权处理抵押物。

此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》明确指出，“人民法院可以查封被执行人及其扶养人生活所必需的住宅，但不得拍卖、变卖、清偿债务”。因此，在抵押物为借款人家庭唯一住房或抵押房产内有老人居住的情况下，抵押房产应慎重。

从上面的分析可以看出，P2P网贷平台做房产抵押贷款并不占优势。同时，我国房地产抵押贷款市场相对成熟，产品流程标准程度高，业务产品易于复制和抄袭。中国虽然有大规模的房贷市场，但是竞争者很多，市场竞争压力也很大。作为后来者，P2P网贷能否赶超别人，取决于P2P网贷平台能否获得更多优质的抵押借款人，P2P网贷平台的可信度如何，能否吸引更多的投资者。

P2P网贷平台也可以从房地产供应链上下游企业入手，如建筑设计企业、总承包施工企业、建筑施工企业等，做垂直市场细分。中国有近8万家建筑企业。除了房地产建筑施工，还有许多建筑企业为电力、铁路和矿山等行业开展业务。针对这些企业的短期融资，可以帮助建筑企业解决一些“民间融资”的问题，扩大平台的业务规模。

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