这是一次法律面试。面试官问求职者“我租赁某房产30年可行吗？”。毫无疑问，这是一个简单的问题，原因很简单，因为根据法律规定，“租赁期限不得超过20年，超过的部分无效。”所以法律人员只要知道租赁期限超过20年，超过的部分无效。但这无疑是一个复杂的问题。复杂的原因在于20年以上的租赁需求旺盛。有些主体希望租期越长越好。20年的期限远远不能满足他们的需求。所以你既然要做我公司的法务，就要尽力满足我的需求，就要尽力去规划设计延长租期到20年以上的路径。
这个面试问题确实比较棘手，但是也有前辈分阶段给出了操作方案。该方案是上海迪士尼项目的“20年+20年”租赁模式。该模式借鉴了房地产销售中的预告登记方式，采用20年租赁合同+20年租赁预告登记方式，来“创造”和突破20年最长租赁的效果。然而，这种方法也受到法律界的质疑。一是认为行政许可领域没有授权，法律上没有“租赁预告登记”这一说，因此创设“租赁预告登记”无效。如果有效，那么租赁就可以永久延续，变成“20+20+N”，导致长达20年的租赁期限的存在，不符合租赁期限的立法本意，很有可能被法院认定无效。
上海迪士尼项目有其特殊性。意方是政府，政府比普通市场主体受到社会更广泛的监督。而且，很明显，政府为了信守承诺，维护形象，会履行40年的期限。如果政府和迪士尼之间没有争议，就不会涉及任何20多年无效的争议。但是，涉及到普通市场主体就不一样了。实体之间的利益追求和市场变化总是影响着租赁期限这个根本问题。所以，如何有效解决租期超过20年的问题，一直是八仙过海，各尽所能。
有了上面的背景介绍或者延伸，如果你是被面试者，你怎么回答才能得高分？
首先你要明确国家限制租赁期限的立法意图，最长租赁期限保护的是公众的哪些利益。如果超过了，就违背了法律的强制效力，必然无效。其次，你要引起对这个问题的关注和研究，指出行业内有一些类似的案例可以借鉴。比如上海迪士尼项目的“20 +20年”租赁模式成功实现了延期租赁的目的，然后分析这种模式的优缺点及其潜在的风险。第三，你需要引入一些业内约定俗成、成熟的做法，比如在租赁条款中明确(1)20年期满优先续租权并详细说明行使该权利的具体情形，用step (2)明确出租人违反优先续租的责任，共同明确责任由双方经过慎重考虑、反复协商后确定，任何一方放弃法院或仲裁机构调整责任(这可以解释该条相应司法解释的出台)。(3)可以考虑租赁的周期性管理，比如三年、五年、十年重新签订一次租赁合同，收回对方的租赁合同。同时提出，这种操作的风险在于，被认为以合法的形式掩盖非法目的，是无效的。建议每次签订协议都要强调原因，强调是应出租人要求签订的，加重无效合同的清算责任，防范无效风险。最后回到主题，强调了最长租期的普遍意义，并表示上述做法并没有实质性打破20年期限，只是曲线救国的措施。在这种措施下，加强流程管理仍然是重中之重。对于20年以上的租赁，实施路径(如资产收购、股权收购，或股权合作等。)应提前规划，选择最佳、风险最低的方案。我相信如果面试官提到以上几点，他会在这个问题上或者整体上得到一个好的、专业的印象，在挑选最佳人选上获得优势。
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原文地址"法务面试题：怎样满足我租赁期限30年的需求？"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/214200.html。
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