中国时报(www.chinatimes.net.cn)记者董红艳李贝贝报道。
近两年房地产市场下行压力很大，因为新房交付速度放缓，物业管理整体发展面临压力。不过，很多业内人士认为，物业管理行业的市场规模将会继续扩大，对物业管理行业的发展还是非常看好的。
据嘉里物业管理监测，2022年全国物业管理行业收入12437.2亿元，较2021年增长4.5%，总规模继续扩大至353亿平方米。预计2025年物业管理行业总规模有望增长至388亿平方米。
同时，值得注意的是，业内认为2023年物业管理行业分化将加剧。长期来看，国企规模市场份额和业绩市场份额有望提升。据中信证券统计，2022年至2025年，头部物业管理国企业绩增幅分别为24%、34%、30%、33%。从目前已经披露的年报数据来看，分化趋势已经显现，其中越秀服务(06626.HK)等物业管理企业表现较为突出，在扩大规模的同时实现了净利润的高增长。
净利润实现高增长。
3月8日，越秀服务率先披露2022年业绩公告。报告数据显示，2022年越秀服务总收入为24.86亿元，同比增长率为29.6%。2022年，越秀服务共实现净利润4.24亿元，归属于股东的净利润4.16亿元，同比增速15.7%。
对于业绩的高增长，越秀服务表示主要是由于非商业物业管理面积的增加和增值服务的多元化。2022年，越秀服务的物业管理服务收入为人民币8.12亿元，同比增长26.3%。社区增值服务收入同比增长47.1%至人民币6.5亿元；非所有者增值服务收入为人民币4.79亿元，同比增长40.8%。
其中，2022年下半年，越秀服务业绩增速明显加快。对此，越秀服务非执行董事兼董事局主席LAM Raymond解释称，2022年下半年，越秀服务的增速主要来自两方面。一是合作经营的扩大；第二是社区增值服务的提升，其中新零售收入比去年增长1.6倍，达到1.98亿元。
对于社区增值服务，LAM Raymond也强调，2022年社区增值服务营收为6.5亿元，同比增长47.1%，占营收的26%，较去年上升3.1个百分点，毛利率为32.9%，因此未来几年将加强这方面的发展。
未来，越秀服务的业绩还会继续上升吗？至于2023年的业绩目标，LAM Raymond透露，管理层将努力实现股权激励计划的相关指标设定。根据股权激励计划，2023年至2025年，扣除越秀服务的净资产收益率分别不低于12.8%、12.9%、13.0%，要求不低于同业公司平均水平；非归母净利润增速分别为32%、52%、75%，增速不低于同行企业平均水平。
会如何扩张？
业绩的持续增长离不开规模的不断扩大。对于物业管理企业的扩张方式，易居研究院研究总监严跃进向记者指出，物业公司的扩张方式一是靠房屋交付面积，二是靠并购。但新房竣工交付恢复需要时间，物业管理公司在收购方面也面临一定的资金压力。
但基于分化预期，中信证券预测，2022年至2025年，国有资产的龙头物业管理企业增速可达33%、26%、23%、20%。
对于越秀服务来说，房屋交付面积和资金压力相对较小。公告数据显示，2022年，越秀服务新增面积1369万平方米，增速71.8%。截至目前，越秀服务库存现金为43.61亿元，无银行贷款。2022年经营性现金流为7.5亿元，上市募集资金大部分尚未使用。
报告数据显示，2022年，越秀服务签约面积达到7060万平方米，整体管理面积与部分头部企业相比并不算大。对此，LAM Raymond表示，越秀服务上市三年内托管面积达到1亿平方米的目标没有改变，还会继续扩大。但越秀服务并不盲目追求面积的扩大，而是更注重扩大项目的稳定盈利能力。
对此，LAM Raymond坦言，房地产行业的下行，尤其是销售面积的下行，对物业管理的影响更大。但越秀服务目前依托母公司越秀地产，交付面积有保障。2022年业绩实现行业罕见正增长，管理区域位于一线、新一线或二线城市，消费潜力有保障。
值得注意的是，越秀服务有自己独特的扩张方式——TOD。报告数据显示，2022年，越秀服务TOD业务走出广州，拓展至四个新城。对此，LAM Raymond表示，预计2025年越秀服务在TOD的市场份额将达到10%，并有望覆盖1000公里轨道交通。
在收购方面，LAM Raymond表示，越秀服务对收购持开放态度，目前正在等待收购机会，未来将投入约10亿元进行收购。至于现金其他方面的使用，LAM Raymond还指出，1亿元将用于社区增值服务，其余资金也在寻找金融机构的投资。
虽然物业管理行业整体规模在扩大，但整体利润水平在下降。据嘉里物业管理统计，58家上市物业管理企业2022年平均净利润为2.14亿元，同比下滑6.86%，首次出现下滑，远不及此前40%以上的高增速。
如何平衡规模和利润？对此，LAM Raymond承认，2022年越秀服务的毛利率下降了7.7个百分点，但仍高于行业同期水平。未来越秀服务的毛利率会逐渐接近行业平均水平，但会有质量的扩张，越秀服务的绝对利润会持续增长。
从整个行业的发展来看，明源房地产研究院副总编辑胡天翔对《华夏时报》记者表示，这几年资本市场对物业管理行业的热情下降了很多，但物业管理行业具有现金流稳定的特点。未来房企仍将推动相关板块上市。总的来说，我们还是看好物业管理行业的发展，但是物业管理行业的净利率并不是很高，一些高毛利的业务模块占比其实很小。2023年，物业管理行业的整体扩张速度将会放缓。在目前的房地产行业环境下，物业管理企业应该可以持有更多的基本盘。
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原文地址"越秀服务财报暴露“现金牛”？手握43.61亿元，无银行借款，另有大部分募集资金未使用"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/241627.html。
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