各房企主动公布的月销售额统计口径存在差异，且未经审计，不是一个严谨的数据。
各大机构发布的房企销售额月度排名榜，统计口径差异和误差率更大，这在前几年冲击千亿销售额的趋势中已经得到证明:
名单只是一笔生意。
生意归生意。当数据较多时，也要注意基本的勾对关系。作为新晋“黑马”房企，越秀就是不在乎。
纠纷源于前两个月的销售。在柯睿公布的全国房地产企业排行榜中，越秀前两个月全口径销售额排名第14位，股权销售额211.3亿元排名第7位。
同样在柯睿公布的广州排名榜中，越秀前两个月在广州的总销售金额为123.43亿元，股权销售金额为70.48亿元，排名第一。
也就是说，在广州以外的城市，越秀用100亿元的全口径销售额，创造了140.8亿元的股权销售额。
这真的很难解释。
即使考虑到广州是越秀的总部，前几年仅广州的销售额就占越秀总销售额的50%-60%。
越秀地产回应称“公司从未向第三方行业机构提供股权销售金额数据，并严格按照要求向社会披露新增土地股权比例”。
这是一个安全而含蓄的回答。
在越秀地产的月度简报中，只公布合同销售额(连同合资公司和联营公司的合同销售额)，从未公布股权销售额。
从合规的角度来说，上市公司层面未公开的数据和第三方机构公布的数据不算。
从数据造假的角度来看，是因为上市公司没有公布准确的数据，第三方机构编造了空 rooms。
越秀强调，新增土地权益比例应按要求严格披露，涉及土地费用的缴纳和相应贷款的使用，存在合规和道德双重风险。
越秀显然可以负重前行。
回到最本质的问题，之所以要关注越秀的数据，不仅仅是为了摸清越秀真实的股权销售情况，更是为了透过规模的光环，认可越秀创造真实利润的能力。
不幸的是，这是一个不可能完成的任务。
市场非常关注房企公布的月度销售额，因为这是观察房企经营动态最具前瞻性的数据。
但是从销售到股权销售，再到营业额和利润，有一个时间上的不匹配，合资企业、联营企业、关联企业合并带来的数据波动。
这个质疑还有一个重要原因，就是越秀拿地的股权比例和股权销售占总销售额的比例存在显著差异。
这个理由并不完美。从拿地到开发再到落户，一般需要两三年以上的时间，也会有股东权益的变化，导致最终销售权益大于原拿地权益的结果。
比如这两年很多房地产企业出险，很多正常的房地产企业要收购出险的合作方的股权，带来的是整体权益的增加。越秀收购了花样年、龙光等多个项目。
再比如这两年流行的合作开发。纯金融家虽然占有股权，但往往会把投票权让给主力操盘手，也会造成数据差异。
越秀不主动公布股权出售情况，如何才能搞清楚这个数据？
从经审计的财务报告来看，销售只与现金流量表有关，与资产负债表和损益表无关。
也就是说，年销售金额，在考虑还款率后，对应的是相应的现金规模，排除了合资企业和关联企业的干扰，得出了股权销售的大致情况。
2019、2020、2021、2022年前三季度，越秀地产全口径销售额分别为721亿元、957亿元、1151亿元、797亿元。
广州城建的“经营活动现金流入”分别为448亿元、568亿元、745亿元和428亿元。按8%的支付率计算，该数据变成了560亿元、710亿元、931亿元和535亿元，分别占总销售额的77.7%、74.2%和80.9%。
广州城建是越秀地产在内地的主要运营平台，占其资产的93%以上。
从数据上看，越秀地产的权益销售额应该在全规模销售额的70%-80%之间，远不及嘉里公布的今年前两个月94%、去年99%的数据。
第三方机构公布的越秀股权出售情况，肯定是造假的。虽然第三方机构背了锅，但越秀为什么要这么做？
毕竟，在2021年年报和2022年中报中，越秀引用柯睿数据称“集团全口径销售金额和股权销售金额均居广州市场首位”。
这明显是一种背书。
加上越秀2022年的股权出售，刚好排在克而瑞全国榜单的第十位，与另一个含金量更大的榜单相关联。
2023年新年第一天，南方都市报发表了《十五高质量战略目标》一文。在接受采访时，越秀集团党委书记、董事长再次强调了越秀集团的目标(持有越秀地产40%股份):
世界500强。
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