界面新闻记者|黄宇
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作为今年首家发布2022年业绩报告的上市物业管理公司，越秀服务实现了归母净利润正增长。
越秀服务3月8日发布的2022年业绩报告显示，去年营业收入达24.86亿元，同比增长29.6%。归母净利润约4.16亿元，同比增长15.7%。董事会建议宣派每股0.109港元的年度末期股息。
财务方面，截至去年底，越秀服务拥有现金43.61亿元，经营性现金净流入7.5亿元。值得注意的是，这家公司没有向银行贷款。
受房地产行业调整的影响，很多物业管理公司的利润受到了影响。曾经的上市物业管理公司市值之王碧桂园服务，近日发布归母净利润下滑51%-57%的盈利预警。
摩根大通近日发布报告称，预计2022财年，物业管理股的核心利润将平均下降18%。
虽然越秀服务净利润逆势增长，但仍存在毛利率下降、增速放缓的情况。
数据显示，越秀服务2021年毛利率为35%，同比上升0.5个百分点；归母净利润约3.6亿元，同比增长80.6%。
2022年，越秀服务毛利率同比下降7.7个百分点至27.3%。
越秀服务资本运营总监万在业绩发布会上指出，毛利率下降主要有三方面原因。一是基础物业管理的毛利率从2021年的22.2%下降到16.4%，这是服务质量提升、外包项目增加、人工成本增加造成的。
第二，非自有增值服务毛利率由2021年的43.5%下降至32.1%，主要是由于房地产市场的变化导致开发商调整了对非自有增值服务的部分需求，从而影响了非自有增值服务的毛利率。
第三，社区增值服务毛利率从2021年的46.1%下降到32.9%，受疫情影响。另一方面，越秀服务的很多社区增值服务刚刚起步，初期投入成本会比较高。
“随着规模的扩大，整体毛利率水平将逐渐接近行业平均水平。”越秀服务董事局主席LAM Raymond表示。
作为资本市场的后来者，越秀服务在2021年6月上市时提出了3年内实现1亿平方米管理下面积的目标。LAM Raymond表示，这一目标没有改变。
在管理规模上，越秀服务处于行业中等水平。截至2022年底，越秀服务面积5169万平方米，同比增长33%；承包经营面积7060万平方米，同比增长20.9%，形成了以粤港澳大湾区为核心，华东、华中、华北、华西四大区域为重要支撑的全国布局。
LAM Raymond表示，物业管理行业仍需一定规模，但越秀服务注重品质扩张，不盲目追求面积，更注重扩张项目的可持续盈利能力，包括并购。
2022年，越秀服务新增签约项目84个，新增签约建筑面积1309万平方米，其中第三方拓展面积843万平方米，同比增长138.5%，占新增总面积的64.4%，首次超过越秀地产等关联方交付的项目面积。
LAM Raymond表示，到2024年6月，越秀服务将达到承诺的1亿平方米管理面积的目标。
过去几年，并购一直是很多物业管理公司快速做大型项目的首选。越秀服务上市时也是这样规划的。其上市募集的18亿港元中，60%的资金用于并购。
但从越秀服务近两年的规模扩张渠道来看，主要集中在第三方扩张和关联方交割，在收购兼并上一直比较谨慎。
据悉，2022年10月，越秀服务收购广州长隆集团旗下广州冰心物业管理有限公司100%股权，总对价950万元，新增签约面积约79万平方米，为越秀服务上市以来的首单收购。
按照LAM Raymond的说法，这次收购的PE(市盈率)只有5倍左右，因为这是越秀地产负责项目建设带来的协同效应。
虽然第一次收购的体量很小，但LAM Raymond认为为以后收购越秀服务积累了经验。
为了实现1亿平方米管理面积的目标，越秀服务将通过多种措施扩大规模，一方面从母公司越秀地产承接项目资源，另一方面加强市场化扩张。在并购方面，LAM Raymond过去也曾表示会积极关注市场上的好机会。
LAM Raymond指出，物业管理行业标准的估值在2021年的高峰期仍有所下降。“我们认为，目前的估值应该接近行业内的合理水平。”
在M&A项目方面，越秀服务将注重与自身管理区域的重合度，可以提升自身管理区域的密度，产生规模效应；同时要求收购标的具有持续盈利的能力，以及财务规范，估值相对合理。
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