建筑工程价款优先受偿权问题的批复，建设工程价款优先受偿权是否可以调解

引言

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释(2002)16号）（以下简称《批复》）第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该批复规定，建设工程价款优先受偿权虽是法定优先权，但不能对抗支付了商品房全部或大部分款项后的消费者请求权利。本文旨在对于消费者请求权实质内容、“消费者”即购房主体范围如何界定、“大部分款项”如何认定、消费者已付款项未达到大部分款项时权益保护等问题结合法律规定及司法判例进行研究。

1消费者请求权保护概述本文所称消费者请求权保护，是指使支付了大部分购房款的购房人获得购买房屋所有权的期待权利或者物上请求权受到保护，并能对抗承包人对其该房屋享有的工程价款优先受偿权。建设工程价款优先受偿权立法目的在于保证建设工人的工资能够得到支付；而购房消费者请求权保护的法律价值为保障消费者基本生存权利。生存权利优于经营权系消费者请求权保护的重要法理依据，也是国际通行的做法。关于消费者请求权的优先保护内容，最高人民法院（2015）民申字第1158号案（案例1）裁判认为：“交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。”对此，笔者予以认可。2消费者请求权保护的条件最高院关于消费者请求权保护的规定：《最高院优先受偿权批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》)第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条所指买受人显然符合《批复》中消费者的定义，并体现了消费者请求权保护的实质内容。因此，消费者请求权保护，应满足以下三个条件：（一）请求主体为因居住需要而购买房屋的消费者关于消费者定义，江苏省高级人民法院（2016）苏执复第128号案（案例2）裁判认为：根据《消费者权益保护法》第二条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。本案中，赵俊鸣与怡华沭阳分公司签订商品房买卖合同购买的是五套商铺，故赵俊鸣不属于消费者权益保护法所界定的消费者”。消费者请求权保护的主要目的是保护消费者的基本居住权利。因此笔者认为，《批复》所指消费者应当符合《中华人民共和国消费者权益法》第二条对消费者行为的定义，即只有因生活需要购买房屋的购房人才是消费者，购买商业用房或非为居住目的购买商品房的，不属于《批复》所指的消费者，不受消费请求权保护。（二）购房人在房屋被查封已支付大部分房款关于已支付大部分购房款，根据《异议和复议规定》第二十九条规定，司法实践普遍认定的标准为已付房款超过总款50%。《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用<合同法>第286条的指导意见》第1条第2款及《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》第2款也明确认可该标准。值得注意的是，已支付大部分款项系消费者请求权保护法定条件，仅办理预告登记但支付款项未达到50%的消费不能主张消费者请求权保护。（三）购房人的商品房买卖合同应当真实、有效消费者请求权作为一种优先权利，是以保护消费者生存权优于经营利益为前提条件的。如果“购房人”并不存在购房的真实目的或者对所购房屋不享有合法的物权期待权利（如合同无效），则“购房人”的居住权利不会因承包人对所购房屋是否行使工程价款优先受偿权受到影响，其物权期待权利不能优于工程价款优先受偿权受到保护。

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案号3：江苏省高级人民法院（2014）苏民初字第00016号案件名称：叶金康、中信信托有限责任公司等案外人执行异议之诉案情摘要：2011年3月2日叶金康向红枫公司支付1500万元。同月11日，红枫公司与其签订两份《商品房购销合同》约定：红枫公司将其开发两套房屋出售给叶金康，并同时签署了《补充协议一》及《补充协议二》，分别对红枫公司单方解除合同及补偿解除合同款项及红枫公司单方回购房屋权利及回购价进行了约定。2010年3月18红枫公司与中信信托公司签署《贷款合同》及《抵押合同》，约定以红枫公司拥有的部分房产及对应国有出让土地使用权作为抵押物，向中信信托公司借款债权提供抵押担保。因红枫公司无力还款，中信信托公司向法院申请强制执行，并查封了用于抵押借款的两套涉案房屋，叶金康以自己为购房人且已支付全部房款为由提起执行异议之诉。法院裁判要旨：红枫公司与叶金康签订商品房购销合同的真实目的是借贷融资而非买卖房屋，双方签订的商品房买卖合同以及相关补充协议仅是为了担保民间借贷的债务履行而采取的一种非典型担保方式。无论是《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》的相关规定，其适用的前提均是案外人需与被执行人建立房屋买卖关系，其必须具备房屋购买人的身份。因此，叶金康不具备买房人的身份，只能依据借贷关系向红枫公司主张债权，而不享有物权期待权，亦不享有排除强制执行的实体权利。

3债权人通过以房抵债形式获得的物权期待权能否对抗承包人行使优先受偿权？债权人以房抵债形式获得的房屋物权期待权是指，债权人在房屋所有权人无法履行债务时，同意房屋所有权人以其拥有的房屋折价抵偿债务并因此获得房屋物权期待权。实践中，关于以房抵债形式受让房屋的第三人能否对抗承包人优先受偿权，存在两种观点：一种观点认为以房抵债房屋受让人与普通购房人消费者仅在支付房款形式有所不同，应当适用消费者请求权保护；另一种观点认为，以房抵债仅仅系债权实现形式，本质属于债权担保的一种，而工程价款优先受偿权系法定优先权，优于抵押权和其他债权。因此，该第三人的物权期待权不能对抗工程价款优先受偿权。笔者认为：该情形下的房屋受让人能否抵抗优先受偿权，不能一概而论，应当根据消费者请求权、优先受偿权的实质予以判断。如受让人本身是承包人且通过房屋折抵的是其对建设方的工程款债权，折抵价格合理且在优先受偿权形式期限内协商一致的，根据《合同法》第286条规定，则以房抵债本身就是工程价款优先受偿权的实现形式（即工程折价）之一；如受让人通过以房抵债形式获得抵债房屋，实际居住多年且名下无其他房屋的，则对所涉房屋采取执行措施严重影响受让人的基本生存权利，根据生存权优先经营利益的原则，应当认定受让人享有的物权期待权能够对抗承包人优先受偿权；如果受让人并非居于居住目的受让房屋，则显然不符合“消费者”范畴，其物权期待权不能对抗工程价款优先受偿权。

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案例4：重庆市高级人民法院（2016）渝民终299号

案件名称：杜波与重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司,蔡云等案外人执行异议之诉

案情摘要：2013年10月31日，杜波与吴超、诚全置业公司签订《借款合同》，约定吴超向杜波借款290万元，并由诚全置业公司提供担保。2014年6月12日，杜波又与诚全置业公司签订《以房抵债协议书》，约定诚全置业公司将其开发3套房屋抵偿吴超所欠杜波的96万元借款。2014年1月16日，诚通小贷公司、蔡云、朱军向法院申请强制执行，要求诚全置业公司返还借款本息。法院查封涉案房产后，杜波以己方已支付购房款且为购房消费者为由提起执行异议之诉。

裁判要旨：法院认为，本案中诚全置业公司于2009年11月3日将案涉房屋抵押给诚通小贷公司、蔡云、朱军，并办理了抵押登记，诚通小贷公司、蔡云、朱军自此起便对案涉房屋享有抵押权。诚全置业公司以案涉三套房屋抵偿欠付杜波的100万债务，杜波一次性购买三套住房的行为表明其并非仅为自住，杜波不属于购房消费者，而应作为一般买受人，杜波与诚全置业公司之间仅存在一般债权债务关系。因此，根据《执行异议规定》第二十七条之规定，对杜波提出的排除执行异议理应不予支持。值得提出的是，如果受让人已通过以房抵债形式付清全部房款，且已合法占有该房屋，非因受让人原因未办理过户登记的，根据《异议和复议规定》第二十八条规定其权利能够排除金钱债权的执行。但实践中，对于该情形的受让人甚至对通过以物抵债形式已经登记为房屋所有权的受让人能否对抗优先受偿权的执行，由于对优先受偿权的性质存在不同认识而存在两种截然不同的观点（该内容将在《所有权转移对工程价款优先受偿权影响》专题中探讨，欢迎继续关注！）4被拆迁人对安置房物权期待权利保护应参照适用消费者请求权保护规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。即赋予被拆迁人对安置房屋享有特殊的、具有物权优先效力和排他性的优先权。

房屋是安身立命的根本，对被拆迁人来说，拆迁行为使其失去了最基本的生活资料。据此，笔者认为：被拆迁人签署产权调换拆迁安置协议后，以失去被拆迁房屋为代价获得对置换房屋的具有排他性、优先性的物上请求权。该权利保护与消费者请求权保护的目的均是保障被拆迁人的基本生存权利，被拆迁人对安置房屋享有的请求权应当与消费者请求权受到同等保护，即可以对抗承包人的工程价款优先受偿权。

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案例6：上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终7920号

案件名称：张佩娥与上海金丽华房地产发展有限公司、上海悦合置业有限公司借款合同纠纷上诉案

案情简介：2013年7月26日，张佩娥与金丽华公司签订《抵押借合同》，约定金丽华公司向张佩娥借款105万元用于生产经营，并约定利息及还款日期，金丽华公司以位于涉案房产为上述借款提供抵押担保。张佩娥诉至法院要求金丽华公司返还借款及支付利息，并对抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。法院查明，2013年3月，金丽华公司与案外人施云胜、张旻、忻龙元和秦龙海等人分别签订了房屋交接协议书，约定金丽华公司将所涉抵押房屋动迁安置给案外人，并交付房屋钥匙。

争议焦点：张佩娥的抵押权能否优先于案外被拆迁人对于动迁安置房屋的物上请求权？

裁判要旨：根据该《批复》的规定，房屋建设工程价款优先受偿权优于该房屋的抵押权，而已支付该房屋大部分购房款的购房者的权利又优先于工程款受保护，故已付大部分房款的购房者的权利显然也优先于抵押权受保护。动迁安置户在原有房屋被拆迁后，实际领受了安置房，对取得的安置房已经全额付出了对价，可以参照适用上述《批复》的规定，即使该安置房被抵押登记，动迁户对房屋的权利也优先于抵押权人受保障。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定同样表明，当拆迁安置房被转售他人时，安置户的权利优先于转售的其他受让人受保护，当然亦优先于该房屋的抵押权人受保护。

另外，司法实践中，也有很多案例中以安置房涉及其他民生工程涉及及公共利益，属于“不宜折价、拍卖的工程”为由，而认定承包人对安置房不能主张优先受偿权。5交付房款未达到“大部分房款”消费者房款返还请求权不能对抗承包人优先受偿权消费者请求权保护的权益主体仅仅限于“已支付全部或大部分房款”的消费者，那么，交付房款未达到“大部分房款”的消费者利益应当如何保护，其房款返还请求权能否优于工程价款债权优先受偿呢？有观点认为：以生存权利优于经营权的逻辑进行推论，消费者支付购房款的多少不能影响优先权成立与否的条件，只能影响消费者对抗权的行使方式，对于已付购房款未达到大部分标准的消费者，应当通过已付房款返还权优于工程价款受偿的形式实现。对此观点，笔者不予认同，原因在于：其一，《批复》对消费者请求权保护的适用范围有明确的规定，为保证法律的稳定性，法律适用过程中，不能对法律未规定的事项进行任意扩大解释、推理解释；其二，对消费者请求权进行保护的目的在于使消费者能否如期获得房屋的所有权以保障其居住权利，具有物权属性；而消费者已付房款返还请求权仅仅属于一般债权。

小结

根据生存权优于经营权利的法理基础，《批复》第一条明确规定消费者请求权能够对抗承包人对商品房享有的工程价款优先受偿权，由于现行法律仅对两者做了原则性的规定，而消费者请求权保护及工程价款优先受偿权在司法实践中都各自面临纷繁复杂的情况，笔者认为，在法律适用过程中，应当从两者立法背后的法律价值实质出发，确定特定情形下的优先权利保护对象，从而确定两者之间的选择适用。

作者：江苏路漫律师事务所钱宇弘、邓小芹