租房贷款是什么套路，租房贷款

“租房贷”的初心是为了解决部分租房群体付不起高额房租的问题，但背后可能沉淀的资金池使得很多机构争相加入市场。

根据中国租赁市场空的测算，中国潜在租赁规模已达1.38万亿元，主要是流动人口的贡献。随着农民工和大学生的输出，各大城市租房规模将继续增长。预计到2020年，中国整体租赁市场规模将达到2万亿元左右。现在租房的群体也是年轻化，线上化。此外，由于房价水平较高，加上“租购同权”、“12城住房租赁试点”等租房政策的鼓励，“租房”成为年轻一代居住的首选。具体来看，80后是租房的主力群体，90后呈现快速增长趋势，而80后、90后是互联网的“忠实粉丝”，网络粘性高。租房信息大部分来自网络和手机app客户端，这种在线租房模式可以在一定程度上解决信息不对称问题。但是，80后、90后这一代人积累的财富较少。调查显示，大部分年轻人将“价格优惠”作为租房首选，传统租房以“付一赔三”或“付一赔六”的方式支付房租，让人难以承受。2015年以来，长租市场出现了租房分期产品(俗称“租房贷”、“租房贷”)。这种新模式受到各路资本的青睐，因为它可以提前拿到一年的资金，然后以月供的形式返还给房东。这种资本沉淀带来的资金池，可以给各种资本投融资的机会。

“租房贷”的初心是为了解决部分租房群体付不起高额房租的问题，但背后可能沉淀的资金池使得很多机构争相加入市场。

“租房贷”的运作模式是，房产中介从业主手中租下一套房子，然后转租给租客。同时，房产中介在订立合同的过程中引入第三方金融机构或点对点借贷平台。如果租客不想一次性支付一年的租金，可以采用租房贷款的形式，按月支付租金，也可以由出租公司的工作人员通过差异化的优惠支付条件，主动推荐、诱导租客分期支付租金。绝大多数租客在不知情的情况下被贷款。金融机构一次性把相当于一年租金的钱借给房产中介，但中介不是把钱都给房东，而是按季度或半年租金付给房东，这样就形成了资金占用。即表面上租户按月支付租金，实际上是按月向金融机构还贷。从图中可以看出，一旦长租公寓公司形成的现金池投资失败，房东将无法正常供应资金，房东将收回租金，但租房者仍需按合同每月支付租金。最后的情况是房东收不到房租，租房者却得不到租房的保障，这就成了人们谈论“租房”时的“租房贷”(“租房贷”)。“租房贷”的出现与房产中介在租房市场的强势地位密切相关。租赁市场是典型的卖方市场。租客相对于房产中介或房东处于弱势地位，信息严重不对称，这就给了一些长租公寓公司可乘之机。

“租房贷”异化的危害

“租房贷”本质上属于网络小额贷款，是长租公寓运营企业(房产中介)利用租客的个人征信帮助长租公寓企业贷款，严重损害了租客的权益。由于长租公寓企业的隐蔽性，在分期服务这一重要环节，租客对其法律债务关系知之甚少。一旦出现风险问题，平台雷声大雨点小，租客在没有应有服务保障的情况下继续承担租房贷款债务，容易引发纠纷，积累社会矛盾。具体来说，异化的“租房贷”包含以下危害:

(一)扰乱正常租赁市场，哄抬租赁价格。因为“租房贷”背后的暴利，各路资本纷纷布局。长租公寓为了抢占房源，使出浑身解数抬高租赁市场价，以高出市场价20%~40%的价格收取房源，这将扭曲租赁市场的正常价格。而且租赁房源积压在几家长租公寓公司手中，势必会有人操纵租赁市场价格谋取私利，这将进一步增加租客的经济压力，造成潜在的社会不稳定。

(2)很多长租公寓运营公司并没有投资经验，只是看重“租房贷”背后的现金池，投资大多流向了房地产、重资产等长期投资，造成了一定程度的期限错配。一旦投资断裂，无法正常向房东提供租金，长租公寓就会选择破产或者跑路来维护自身利益，导致房东和租客实际利益双双受损的现象。

(3)延长租金资金流链条，增加风险集聚风险。最简单的租房模式只有租客和房东，资金流动单向且相对简单，但信息渠道不畅。后来作为一个简单的信息中介平台，加盟中介机构可以为租客和房东提供租房信息，收取一定的费用。这种模式没有财务风险。但加入第三方网贷平台会进一步延长租房的资金链，容易引发金融风险。

租赁市场的未来标准化之路

首先，我们必须承认租赁市场有不可逆转的增长趋势，所以规范租赁市场的相关政策和法律法规应该尽快写出来。在租赁市场的发展中，承租人在租金租赁中的弱势地位是显而易见的，相关法律应该更全面地保护承租人的权益。相关法律可以借鉴美国、德国、荷兰。例如，政府应设定最高租金保证金，并给予长期租户更多保障。“租房贷”本身就是一种带有抵押性质的金融产品，有需求才会有市场。所以不应该一刀切的完全打断，而应该给相关事宜一个法律和政策的框架，比如强调中介的告知义务，对中介的欺诈行为给予严厉的惩罚，允许“租房”在可控的风险范围内试错。

其次，要通过暂时控制部分地区租赁市场的定价来规范租赁市场，给低收入人群一些住房补贴。“租房贷”在缓解租客一次性付款压力方面的优势应该保持。应引入能为租客提供信用分析的中介机构，鼓励商业银行和大型消费金融机构进入租房贷款市场公平竞争，形成合理的“租房贷”费率。

此外，在允许的范围内，还可以实行政府主导的住房直租平台，可以直接作为房屋租赁的中介代理，收集、审核各类长租公寓公司提供的相关租房贷款业务，规范统一租房合同的范本，提供相应的申诉渠道。这样才能形成租前租后完整的业务链条，有效防控租赁市场风险，隔离金融风险，缓解社会矛盾。

浙江财经大学中国金融研究院:黄、杨克振

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