界面新闻记者|王婷婷
界面新闻编辑器|
在产业发展的带动下，不仅越来越多的开发商抢滩布局，投资者也更倾向于将目光投向物流地产。
显而易见的是保险资金。今年以来，保险资金开始加速撤离传统住宅地产，转向物流地产。近日，ESR作为卖方将国内6个物流园区资产转让给泰康保险，总价超过20亿元，预计相关收益约3.38亿元。
这6项物流资产分别位于徐州、廊坊、嘉兴、苏州和东莞，总建筑面积约34.96万平方米，涉及5家标的公司，成本分别约为0.94亿元、5.66亿元、2.55亿元、2.14亿元和9.09亿元。
这笔交易看起来是双赢。
ESR在公告中表示，该项目的出售将有助于公司获得收益，且符合公司将资产负债表转移至其管理和共同投资的投资工具的资本循环策略。出售完成后，ESR项目仍有少数权益。
作为一家地产管理公司，ESR在物流地产领域的主要商业模式是以基金的形式孵化物流地产项目，在项目成熟并形成稳定现金流后出售，再投资新项目，形成资金循环。
就买方泰康保险而言，世邦魏理仕中国区研究部主管谢忱对界面新闻表示，从战略角度来看，加大保险资金对现金流稳定的优质不动产的投资，有助于提高或稳定整个保险企业在资产端的收益率。“这应该是保险理事会将继续做的事情，这是一个中长期的需求。”
目前的房地产行业，从房地产配置来看，保险公司已经转向仓储、物流园区等现金流稳定的资产类型。
今年11月，有市场消息称，全球最大的另类资产管理公司黑石集团计划以超百亿元的价格出售在中国的11个物流园项目，总建筑面积约220万平方米。预定接收人是中国平安保险海外公司。但黑石和平安当时均否认接触，交易至今未最终落地。
今年以来，保险资金对工业、物流、房地产的投资明显加快。
据中保协官网显示，今年1月以来，中国平安人寿、泰康人寿、友邦人寿均披露了大额不动产投资，其中中国平安人寿投资了4个产业园项目，预计金额超过73亿元，是保险资金在不动产领域的最大一笔投资。
当前的物流地产行业正在吸引各路资本。
今年年初，凯德置地还宣布成立凯德置地中国特殊机遇合伙计划，总承诺11亿新元投资中国特殊机遇项目，不仅包括写字楼、购物中心等传统物业，还包括物流地产、工业地产等新兴物业。
从全国范围来看，物流地产已经成为近年来房地产市场细分品类中增长最快的领域之一。
世邦魏理仕数据显示，今年前三季度，中国主要城市高标准仓累计净吸纳量达530万平方米，同比大幅增长45%，相当于疫情前三年同期平均水平的150%。
国内高标准仓库市场正在经历阶段性供应高峰。世邦魏理仕预测，2023年新增供应量将超过1200万平方米，但未来两年将迅速回落至600-650万左右的合理水平。
谢忱对界面新闻解释说，其实2018年以后，物流地产已经成为一个非常火热的赛道，大量资金介入，投资形成后会带来新的供给。前几年受疫情影响，供货延迟，导致今年出现短期供货高峰。
从需求来看，物流的恢复速度也更快，韧性也更强。因为物流是生产、生活、消费中的基础设施，它的反弹需求是最快的，疫情推动了线上消费，也给物流地产带来了结构性的利好，这也会体现在未来的物流需求上。
因此，鉴于租赁需求的韧性，2024年下半年至2025年市场供需平衡将逐步改善，尤其是租户重点拓展的一线城市及周边卫星市场，有望率先实现租金稳定增长。
然而，鉴于对经济不确定性、成本上升和地缘政治等运营挑战的日益担忧，物流租户正在通过优化存储位置、租赁高标准物业和提高自动化水平来加强整个供应链的效率和应变能力。
谢忱认为，受今年宏观经济环境的影响，物流开发商将面临降本增效的问题。结合区位优化整合物流仓储，降低运输成本是途径之一。“交通成本每降低1%，房租的承受能力就能提高7%-8%。”
第二，通过自动化提高整个供应链的效率和应变能力，中长期降低成本，短期内肯定有自动化的投入，但从中长期来看，可以摊薄成本。此外，对相对更高质量的高标准仓库的需求实际上在增加，这也是追求效率和供应链安全的驱动。
毫无疑问，在消费、跨境电商等多元化的挑战和需求下，物流地产商也应该主动求变。
世邦魏理仕《2023年中国仓储物流租户调查》显示，82%的受访物流企业表示计划未来三年在一线都市圈进一步扩张，将交通设施、消费者和终端市场、上下游厂商和供应商等区位因素放在仓库租金水平之前。
另一方面，绿色ESG在仓储物流领域也发展迅速。世邦魏理仕调查发现，屋顶光伏(45%)和新能源汽车充电设施(44%)是租户未来最迫切希望增加或升级的前两大仓库配置，仓库物流的绿色属性越来越被租户看重。
这种周期性的供应高峰给今年的物流地产市场带来了一定的压力。谢忱认为，短期内局部市场的租金水平会有压力，这是正常的供求现象，行业整体还是比较可观的。
就投资者而言，短期内，租赁市场和资产价格波动仍是投资者面临的挑战。“我们可以关注一线大都市地区的绿地开发和核心资产等机会。”
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"泰康人寿 平安人寿，平安 泰康的规模对比"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/262067.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
