本报记者杨京新北京报道。
在房地产融资中，以土地、房产为抵押向银行借款是常见的，银行也一直将其视为低风险业务。然而，这并不意味着这种贷款是无风险的。事实上，银行贷款的抵押物存在很多“坑”，消费者期待财产权优先于抵押权的现象越来越普遍。
9月初，黑龙江省高级人民法院发布了一批执行裁定书，涉及CDB、黑龙江盛恒基房地产开发集团(以下简称“盛恒基”)与哈尔滨“史圣天地”小区多名业主的法律纠纷。因为房地产开发企业无法偿还抵押给银行贷款后的房产，而房产也是开发商通过预售的方式卖给业主的。结果，当银行向法院申请“以房抵债”时，已经入住的业主提出了执行异议。
据《第一财经日报》记者了解，在很多期房销售中，开发商与业主签订合同，向业主收取大部分购房款，但房产以在建工程或住宅的形式抵押给银行贷款。一旦还贷出现问题，业主和银行往往会陷入纠纷。
不动产查封纠纷
2018年3月12日，张某与盛恒基签订了商品房买卖合同，并办理了房屋交接手续。按照合同约定，张一次性支付购房款114.3万元，并与开发商约定办理产权的时间。
2018年3月26日，因盛恒基与发生借款纠纷3.5亿元，银行向法院申请诉讼保全，查封该企业名下土地及该公司开发的257套房产，张购买的房产在“天地”小区。也是其中之一。
2018年6月29日，法院对盛恒基与CDB借款纠纷案作出判决，判决盛恒基偿还CDB借款本息3.28亿元，银行对该公司名下土地及开发的145套房产享有优先受偿权。
2018年8月27日，向黑龙江省高级人民法院申请强制执行，张某对执行提出异议，认为其实际占有该房屋，是该房产的合法权利人。
黑龙江省高级人民法院认为，根据相关法律规定，住房消费者的物权期待权应优先于抵押权依法得到保护。在消费者期待物权的规定中，明确规定了三种情况的支持，包括:法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房为住宅，买受人名下无其他房产；已付价格超过合同总价的50%。
我国没有明确的法律规定物权期待权的概念，但在日常生活中较为常见。物权是指权利人对某一特定物依法享有的支配和排他的权利，包括所有权和其他财产权利(用益物权和担保物权)。期待权是指在未来取得和实现的权利，两者结合起来就是对未来某一事物的支配权和排他权。
因张某在银行申请诉讼保全前已签订房屋买卖合同，且已支付全部房款，其名下已无其他房屋。法院裁定中止执行CDB申请的相应房产的土地使用权。
记者注意到，仍有不少业主对CDB与盛恒基的纠纷执行提出异议。但由于消费者期待物权权利的硬性规定，在不能同时满足条件的业主之间，案件的判决结果存在较大差异。
部分业主和开发商签约晚于银行申请资产保全或无法提供合同。法院以消费者物权期待权不足为由驳回了业主的异议。
“由于去年房地产企业集中破产，一些类似的纠纷也逐渐出现。其中，消费者物权期待权与他人抵押权的冲突较为典型，也成为业内非常关注的问题。”某股份制银行人士表示。
他告诉记者，房地产企业将在建项目抵押给银行以获得资金，或者先将在建项目抵押给银行，再将商品房预售给消费者进行融资，这是很正常的。但是一旦贷款无法偿还，就会产生按揭和预售的冲突。
他认为，消费者购买房产，银行对房贷主张没有过错。法律还明确规定“申请执行人对案外人的担保物权依法享有优先受偿权，法律和司法解释另有规定的除外”，“优先保护消费者的期待财产权”就是其中之一。
“很少有消费者在向房地产公司买房之前意识到房子会被抵押，尤其是签预售合同的时候。而且，普通消费者即使想查询房贷情况，查询的权威性也是个问题。一旦开发商出现资金问题，企业的责任就会转嫁到消费者身上，这显然是不公平的。”一位股份制银行人士表示。
过度依赖抵押贷款？
“以前商业银行在做房地产开发贷款的时候，都是对在建项目进行抵押的常规操作。大多数情况下，银行非常重视抵押物的全部价值，至少可以用土地或者房产来抵债，这也造成了这类贷款对抵押物的过度依赖。但消费者的物权期待权确实属于特例，法院强制执行优先于抵押。”某城商行人士表示。
他认为，这种情况在房地产贷款纠纷中日益增多。站在银行的角度，房地产企业的信贷风险控制需要多维度，包括经营状况、负债率等等，而不是只看房贷。在贷款过程中，对贷款中抵押物的理解要更加细致，避免这种冲突。
“全国各地的房产房贷政策差异很大，银行信贷方面的风险控制也很难。”中信银行相关人士认为，一旦公司或项目出现风险，通过法院起诉等方式处理比较麻烦。
由于开发商的风险，消费者和银行都会处于尴尬的境地。“鉴于房产被抵押，消费者办理产权会有困难。虽然法院不会强制执行抵押财产，但银行也不会自动解除抵押或查封。此外，银行无法通过执行抵押资产有效还债，往往直接导致信贷资金的流失。”中信银行相关人士表示。
他认为，抵押权和消费者期待物权的认定非常复杂，有些情况在业内还存在争议。为了降低此类贷款的风险，银行应向房地产开发企业提供贷款，调查房屋销售情况，并加强资金监管和信贷担保措施。
“对于购房者来说，也需要尽可能了解房屋或在建项目的抵押情况。尽量购买开发商信誉高、管理好的楼盘，防止开发商铤而走险，导致消费者权益受到侵害。”上述中信银行相关人士认为。
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