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案例索引
(2022)最高人民法院民初字第15号国家开发银行宋等。申请被执行人执行异议民事诉讼第二审民事判决。
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案件的当事人
上诉人(一审原告):国家开发银行。
被上诉人(原审被告):宋。
一审第三人:黑龙江盛恒基中加教育科技有限公司..
03
基本事实
上诉人宋与原审第三人黑龙江盛恒基中加教育科技有限公司(以下简称盛恒基中加公司)、黑龙江盛恒基房地产开发集团有限公司(以下简称盛恒基公司)申请执行人执行异议诉讼，不服黑龙江省高级人民法院(以下简称一审法院)作出的(2020)黑民初字第186号民事判决
本案是我院目前受理的40余起执行异议诉讼案件之一。其中一方为国家开发银行，涉案抵押房产均为盛恒基公司名下房产。适用法律主要是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条或第二十九条。为提高诉讼效率，我院决定对(2021)最高人民法院民初字第1064号上诉人国家开发银行与被上诉人周本芳、一审第三人盛恒基中加公司、盛恒基公司一案进行示范开庭审理并作出示范判决，其他类似案件参照类似案件审理规则审理。
国家开发银行不服一审判决，提起上诉，请求: (一)依法撤销一审判决，支持国家开发银行的全部诉讼请求；(2)一、二审的诉讼费用均由宋负担。主要事实和理由:
(1)一审判决认定事实错误。盛恒基公司、滨联公司与宋对抗并转卖的事实不能认定。
(2)国家开发银行有权抵押涉案房屋和土地。(2018)黑民初28号民事判决书已确认国家开发银行有权对涉案房屋、土地进行抵押。国开行只是同意办理预售手续，并没有放弃抵押权。不能视为同意盛恒基公司合法处置已办理抵押登记的房屋。
(三)宋对涉案房屋的异议不符合《异议与复议规定》第二十八条、第二十九条的规定。
(4)一审法院适用法律错误。涉案房屋为登记在盛恒基公司名下的商品房，适用《执行异议及复议规定》第二十九条审理。
04
裁判结果
最高法院经审理后认为，本案的焦点是宋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。该分析确定如下:
(一)本案的法律适用
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定:“民法典施行前发生的法律事实引起的民事纠纷，适用当时法律和司法解释的规定，法律和司法解释另有规定的除外”。本案涉及的房屋抵押权的设立、抵押和转售均发生在《民法典》实施前。因此，对涉案购房人的权益与国家开发银行抵押权的关系的认定，应当适用民法典实施前的相关法律。
根据原《物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当向抵押权人提前清偿债务或者将转让所得价款提存。为实现物尽其用的价值目标，允许抵押物流动，以实现抵押财产的保值增值，保证抵押权人利益的最大化。抵押权人同意债务人出售抵押物并不是抵押权的放弃，而是基于其对抵押物转让价款的控制和主张权，从而通过将其处分权的客体从财产转移到价款上来保证抵押权的实现。因此，债权代位权的行使应以抵押转让产生溢价为前提。
本案中，国家开发银行因盛恒基公司为盛恒基中加公司的贷款提供担保，对涉案房屋享有抵押权，这一点已被生效判决确认。国家开发银行出具同意办理预售手续函后，同意盛恒基公司办理涉案房屋预售手续，并通过签订资金监管协议、开立监管账户等方式监管房价，但从未明确放弃抵押权。鲜生恒基公司以抵消工程款的方式转让涉案房屋。虽具有消灭盛恒基公司债务的法律效力，但无资金进入监管账户，规避了国家开发银行的资金监管，客观上导致国家开发银行对涉案房屋的控制权丧失空，无法保障其抵押权的实现。因此，在盛恒基公司以涉案房屋抵付工程款的情况下，不应适用房产价款代位规则，国家开发银行对涉案房屋享有抵押权。
根据《执行异议与复议条例》第二十七条规定，案外人对执行对象提出的执行异议，人民法院不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。国家开发银行作为抵押权人申请执行登记在盛恒基公司名下的涉案财产时，消费购买人请求排除执行的，只能适用《关于执行异议和复议的规定》第一条。
(2)关于宋对涉案房屋是否享有民事权益，排除法院强制执行。
《关于执行异议和复议的规定》第二十九条规定:“在执行货币债权中，买受人对已被执行的以房地产开发企业名义登记的商品房提出异议，符合下列情形，其权利可以排除执行的，人民法院应予支持: (一)人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(2)所购商品房为住宅，买受人名下无其他住宅；(3)已付价款超过合同总价的50%”。
本案中，商品房买卖合同虽未约定签约日期，但合同明确约定付款方式为工程款抵付房款，买受人拒绝在实际入住前一次性补足物业费等相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋。结合2016年2月签订的《抵押项目商品房占用申请书》和《转卖更名申请书》，可以认定该合同是在人民法院查封之前签订的，以及房屋的位置、面积、价格、交付时间等约定内容，以及原审盛恒基集团售楼部在入住会签上盖章的时间。现有证据不能证明该合同并非双方真实意思表示，故涉案商品房买卖合同合法有效，该合同是否在房产部门网上备案不影响其效力。
宋在一审中提供的《滨联公司与盛恒基公司抵押货款商品房付款申请书》等材料，注明了工程内容、工程价款、审批结算资料、双方以房屋抵押货款的约定，可以证实滨联公司实际支付了涉案房屋的购房款的事实。现滨联公司已同意将该权利转让给宋，盛恒基公司也出具了收条供宋确认，应视为宋已支付全部货款。另据查明，宋已无其他住宅可供居住。
综上所述，宋的情况符合《执行异议与复议规定》第二十九条的规定，其对涉案房屋享有的民事权益足以排除人民法院的执行。
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