首套房贷款界定（首套房房贷利率最新消息2023）

两部委发文为购房者减负专家解析如何认定“首套房”，下面是经济观察报给大家的分享，一起来看看。

首套房贷款界定

（图片来源：东方IC）

经济观察网记者丁文婷 2023年8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下文简称“通知”）。

其中提到，统一全国商品房个贷首付比例下限，首套房和二套房分别调至20%和30%，下调二套房贷利率下限；并明确，存量首套房贷利率可通过新发贷款置换和协商变更合同两种方式调整。

根据《通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人性住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。

具体来看，新发放贷款或变更后的贷款合同利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

如何认定“存量首套住房”？

对于首套房认定标准，《通知》指出，“存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。”

中国首席经济学家论坛理事长、上海市经济学会副会长连平告诉经济观察网，首套房认定要根据所在城市新推出的政策来认定。比如深圳、广州“认房不认贷”已经落地，这意味，按照“认房不认贷”政策认定为首套房的，都可以向银行申请下调房贷利率。

光大证券金融行业首席分析师王一峰认为，能够申请存量按揭利率下调的贷款主要分为两类。第一类是原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷；第二类是原贷款发放时被认定为二套（或以上），但当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量房贷。

以最新的“认房不认贷”政策来看，第二类贷款主要包括，房屋购买时家庭没有其他住房，但因所在城市采取“认房又认贷”政策而被认定为二套的按揭贷款，或是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房的存量按揭贷款。

王一峰表示，存量按揭利率下调主要针对首套房按揭贷款，且首套认定范围有所扩大，是为更好的支持首套“刚需”或“刚改”人群。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，降低存量首套房贷款利率“因城而异”，各地都按照现有首套房认定标准来执行。“政策支持的是首套房的利率降低，减轻首套房人群的负担，一方面促进他们的改善需求，另一方面促进他们内需和消费，政策的导向性比较明确。”

更多利好政策持续跟进

值得关注的是，8月底开始，房地产政策优化节奏加快，8月25日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门明确首套房“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱。

8月30日至今的短短两天时间内，江苏、成都、广州、深圳、中山、厦门、武汉、惠州、东莞等多个省份和城市密集地落地“认房不认贷”政策。

“目前深圳‘认房不认贷’细则仍未落地，比如离婚无房的购房者，涉及到追溯之前家庭房产的套数认定。”一位深圳某连锁中介人士告诉经济观察网，政策出台首日，效果仍不明显。

“线上咨询的人数有所增加，但看房人不多。”一名广州的中介人士表示，原因是该政策利好的是有改善置换需求的群体，但他们首先要把名下房产卖掉，再买才能被认定为首套，“所以政策起效还没这么快，需要一定时间。”

一位深圳本土中介负责人告诉经济观察网，认房不认贷政策出台刺激了一部分原本看房的客户。这类客户心态更加急切了，主要担心政策持续出台导致市场行情变化，议价空间缩小。“不像之前可以慢慢看，等待捡漏”，他表示，一些犹豫较久的客户，在政策出台当日选择来门店付定签约。

“影响比较明显的是客户心态，一些原本不是诚心卖房的业主，虽然没有马上涨价，但选择继续观望市场动向”，他表示，因为首付降低前来看房的客户不多，多数还在观望和等待后续政策。

“购房者期待有更多政策出台”，上述本土中介负责人表示，比如通过降低相关交易税费减轻购房负担。还有部分群体被“限购”限制，相比其他一线城市，在深圳落户满三年、且连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方具备购房资格。这些限购政策，阻挡了部分购房人群。

除了降低首付比例、利率等方面的举措，部分城市继续在放松落户等方面发力。一位接近上海政府人士告诉经济观察网，由于“五大新城”人口呈现负增长，上海在落户方面可能会进一步松动。

8月31日举行的2023年万科中期业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，目前市场处在胶着状态，由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到一定影响，因此容易做出过度反应，我们的判断是目前市场显然是跌过头了。

郁亮称，当前政策已经在发力，希望这些已经出台的政策能尽快落实到位，推动市场恢复到健康合理的水平。同时，像盘活存量资产等对行业长期健康稳定发展意义重大，期待具体措施尽快出台。

首套房房贷利率最新消息2023

作者丨唐婧

编辑丨周炎炎

9月4日，21世纪经济报道记者从相关人士获悉，LPR改革之前北京地区存在各个银行的利率下限并不是完全统一的情况，一些房贷业务比较集中的银行的利率下限可能高于其他银行，这种不同银行之间不一致的情况如何处理，目前仍在研究当中，但9月25日之前会向社会公布。

相关人士还告诉记者，本次调整不涉及LPR，主要是调整加点部分。如果存量首套住房贷款借款人的房贷利率高于公布的利率下限，可以和商业银行协商抹去多余的加点部分。

9月1日，中国人民银行北京市分行在官网公告，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）+55个BP。记者留意到，该公告并未提及2019年10月（LPR改革）以前的利率下限，这一时间点之前的存量首套房贷利率如何调整也因此成为借款人密切关注的问题。

存量房贷利率下调怎么降？一图看懂↓

21世纪经济报道记者还注意到，在已公布近年来利率下限的中国人民银行31个省级分行当中，仅有上海市分行、深圳市分行、江西省分行、福建省分行和厦门市分行公布了2019年10月（LPR改革）之前的首套房贷政策利率下限，其他地区则未公示。

部分主要城市首套房贷利率下限历史调整情况：

这意味着，没有公示2019年10月以前首套房贷政策利率下限的地区应该如何操作，仍有待有关部门和商业银行进一步厘清。另外，2023年1月以来，部分城市在因城施策的原则下已经取消首套房贷利率下限，这部分地区如何调整也是一个悬而未决的问题。

值得一提的是，继8月31日《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》发布以来，工商银行和建设银行相继在客户服务官方微信公众号上发布《存量住房贷款利率调整客户问答（一）》，就公众关心的问题进行进一步解答。主要新增信息有以下三点：

一是住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。

二是符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，客户可咨询贷款经办机构。

三是此次通知发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息不支持返还，此次存量房贷利率调整不溯及既往。

建行客服还就公众普遍疑惑的“利率最低能降到多少”进行了举例说明。建行客服表示，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。例如，假设您现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次您的利率就会下调80个点（即90个点-10个点），也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。

SFC

本期编辑江佩佩实习生宋佳遥

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