房产抵押贷款公司排名（房产抵押疑难杂症问题）

市值427亿美元的全美最大抵押贷款公司上市，下面是晚点LatePost给大家的分享，一起来看看。

房产抵押贷款公司排名

“1985 年，23 岁的 Dan Gilbert 用送披萨攒下的钱，与三个合伙人一同创立了抵押贷款公司 Rock Financial。2005 年，他买下了克里夫兰骑士队。”

文 | 实习生胡文迪

编辑 | 宋玮

美东时间 8 月 6 日，Rocket Companies (NYSE: RKT)—— 全美最大的抵押贷款公司 Quicken Loans 的母公司 —— 在纽约股票交易所上市。截至当日收盘，Rocket Companies 股价上涨 20% 至 21.5 美元，市值 427 亿美元。

自上线以来，Quicken Loans 旗下的核心产品 —— 在线零售抵押贷款服务 Rocket Mortgage 已发放了超过 1 万亿美元的住房贷款。2020 年第一季度，Rocket Mortgage 发贷总金额占到美国市场份额达 9.2%。

此前，Rocket Companies 原计划以每股 20-22 美元的价格发行 1.5 亿股，募资 33 亿美元。按此融资规模计算，Rocket Companies 本将成为美股年度最大的 IPO，但这这一计划并未如愿。

据彭博社报道，这是由于投资者认为该公司估值过高，应该将其定价为消费或金融公司，而非科技公司。

“我并不意外。我觉得之前高于 30 的市盈率有些偏高。”Jay R. Ritter，佛罗里达大学的经济学家及 IPO 专家在接受《晚点 LatePost》采访时表示。

据 Crain's Detroit Business 报道，在今年美股的上市公司中，大部分均为创业公司寻求融资，仅有不到两成已经盈利。但过去三年，Rocket Companies 净利润都实现了连续增长。

招股书显示，2019 年 Rocket Companies 96% 的营收来自于出售贷款，19% 来自于服务费，利息占营收的 2%。

新冠疫情影响下，主营线上抵押贷款的 Rocket Companies 是赢家。一方面，在经济低迷时，银行往往会提高贷款门槛，并对借款人的职业、收入提出更多要求；另一方面，低利率会鼓励住房购买与再融资。同时，疫情阻止人们前往银行线下借款。

Rocket Companies 因此增长迅速，第一季度净利润达 9700 万美元，去年同期亏损达 3 亿美元。

但 Ritter 认为这个增长并不会一直持续，“美国的股市已经逐渐复苏并接近历史高点，尤其是科技公司表现十分出色，因而现在上市的好时机，”Ritter 说，“利率在未来有可能会上升，因而 Rocket 不会一直维持增长。”

今年 5 月，超过 400 万美国人无法偿还抵押贷款账单，住房抵押贷款违约率攀升至 2011 年以来最高水平。截至 6 月 30 日，该公司 5% 的抵押贷款处于缓期状态。

Rocket Mortgage 的创新之处在于，将冗长的传统线下贷款申请全盘转移到了线上。

Rocket Mortgage 称其用户可以全程在线完成贷款申请，批准流程最短仅需 8 分钟，而传统机构通常需要 1 个月的时间调查并承接贷款。

批准流程如此快速的原因之一，是用户只需要按一下按钮，银行的财务数据就会自动导入，无需顾客自行查找并手动输入。同时，Rocket Mortgage 还允许用户选择合适的利率、期限、月供方案。

在市场研究公司 J. D. Power 的抵押贷款客户满意度调查中，Quicken Loans 已连续 10 年（2010–2019）排名第一。

“Rocket 是最早一批推出线上贷款的企业之一，它注入投资并为借款人带来便捷与高质量的体验，而这些借款人往往在其它机构收到了不良对待。”Erik Gordon，密歇根大学罗斯商学院教授在接受《晚点 LatePost》采访时表示。

没有线下门店，通过线上审批放贷，Quicken Loans 省去了租房和相当一部分人员成本。

同时 Quicken Loans 对资金量的要求也更低。它采用批发模式，审批放贷后，将贷款的债权关系转卖给由美国政府支持的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）。2017 - 2019 年，Quicken Loans 91% 的贷款都转卖给了这两家公司。

2019 年，Quicken Loans 自己持有贷款的平均时间为 18 天，之后转卖出去。2020 年平均为 8 天。

房利美和房地美自身也放贷。但作为传统公司，它们接触的客户更少、获得一个客户的成本也更高。Quicken Loans 可以帮他们获得更多客户。

由于中间多了一道，用户从 Quicken Loans 贷款的利率也会比传统更高一些。上月末，Quicken Loans 的 30 年固定期抵押贷款利率为 2.99%，美国银行同期利率为 2.875%。

1985 年，23 岁的 Dan Gilbert 用送披萨攒下的钱，与三个合伙人一同创立了 Rocket Companies。35 年后，公司已成长为美国最大的在线抵押贷款平台。

在美国创立抵押贷款公司的门槛并不高。在纽约只需缴纳的保证金为一万美元，就可以建立一家抵押贷款公司。在中国，仅有有限的银行能发放房贷。

有关抵押贷款的法律，美国各州、城市、县均略有不同。所以在之前，贷款机构都认为应该设立地方分支，以应对各地法律。

而 Gilbert 质疑这种逻辑。据《经济学人》报道，他想，如果像沙发这样笨重的家具都能在网上出售，那么不管法律有多么复杂，像抵押贷款这样的无形产品也肯定可以。

所以，在 1998 年的互联网狂热中，他趁机出售了 Rock Financial 的 28 家分支机构，并把公司的业务全部线上化。同年，谷歌创立。1999 年，Rocket Mortgage 的前身 rockloans.com 上线。

Gilbert 抓住的第二个机会，就是在 2008 年的金融危机没有加入次级抵押贷款浪潮。

当银行家找到 Gilbert，对他说当时的市场第一 Countrywide Financial 在向信用 580 分（信用分数低于平均水平）的借款人提供贷款价值比 100% 的抵押贷款，并且没有进行收入验证。Gilbert 回复道，“我们不做这些贷款。”

金融危机后，无数的贷款机构都消失了。新的法规监管使传统抵押贷款机构成本增长，利润下降。在银行退却的时候，Quicken Loans 却挺身而进。相比传统银行，美国对像 Quicken Loans 一样的非银行贷方的监管相对宽松，因而审批更快，利率也更灵活。这些机构抓住了机会，纷纷利用技术开发对用户更有效率，更友好的贷款服务。

自 2008 年以来，抵押贷款行业形势发生了巨大的变化。2008 年，非银行贷方提供抵押贷款比例低于 30%，而如今已超过一半。

2018 年，Quicken Loans 超过 Wells Fargo，成为美国最大的零售抵押贷款公司。

今年 2 月，在超级碗的一支广告中，《海王》的男主 Jason Momoa 回到家后踢掉鞋子，卸下猛汉臂套，扯下假发，对着镜头说，“Rocket Mortgage 知道，家是我能做回自己的地方。”

这是 Rocket Mortgage 投放的第 3 支超级碗广告。

Rocket Mortgage 还与巴菲特一同赞助了 NCAA 男子篮球锦标赛，以及职业高尔夫球协会巡回赛。2019 年，Rocket Mortgage 在市场广告营销上花费为 9 亿美元。自成立以来，Rocket Mortgage 的营销投资超过 50 亿美元。

不同于高频需求，低频服务平台需要靠广告建立品牌壁垒。“我们相信 Rocket 品牌建立了难以复制的竞争优势。在行业内，我们是唯一一家具有数字化优先品牌知名度的大公司，” 招股书写道。

Gilbert 的另一个身份是底特律英雄。

1962 年，Gilbert 出生在底特律郊区，并在密歇根完成了本科与法律学位。2010 年，Gilbert 把 Quicken Loans 迁回了底特律，此时离底特律破产还有三年。

Gilbert 的公司在底特律雇佣了 17000 名员工，也是底特律最大的雇主和纳税人。他名下另一家房地产公司 Bedrock 在 2011 年成立以来，收购与开发了底特律与克利夫兰的 100 多处房产，总投资额达 56 亿美元。在捐赠 1000 万美元后，底特律的有轨电车 M-1 Rail initiative 更名 QLine，意指 Quicken Loans。

在 2017 年，《政治杂志》（Politico Magazine）一篇文章将 Gilbert 列为 “美国最有趣的 11 位市长” 之一，以体现他在底特律无处不在的影响力。

但 Gilbert 更广为人知的身份是克里夫兰骑士队老板。2005 年，Gilbert 花费 3.75 亿美元对骑士完成了收购，占股 72%。当詹姆斯在 2010 年决定离开骑士加盟热火时，Gilbert 写了那封著名的公开信。

“正如你们所知道的，我们曾经的英雄，这位抛弃了生他养他的土地的英雄，不再是克里夫兰骑士队的一员。”Gilbert 在那封信中写道，“这场延续了数天，充满着自恋与自我宣传的闹剧终于以该‘英雄’在全国电视观众面前宣布自己的决定而告终，这个电视节目开创了体育史甚至是娱乐史的先河。今天我要作出以下承诺：我保证克里夫兰骑士队会在那位自封‘前国王’所签的新球队获得总冠军之前，把 NBA 冠军奖杯带回克里夫兰。”

这封公开信后来在骑士官网上挂了四年，直至詹姆斯于 2014 年重返骑士，并带领骑士获得首个总冠军。

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房产抵押疑难杂症问题

来源：魔都财观，已获授权转载

我每天在自媒体后台能收到无数个问题。在回答问题输出经验的同时，我也在观察这个市场到底在关心什么。

最近几个月，我一直都在被同一个问题纠缠着。一开始只是零星几个人发问，直到最近我几乎每天都要被问好多次。

这个问题就是：

二代征信要上线了，买房人该怎么办。

每当我看到这个问题的时候，总能感觉到手机屏幕那一头深深的焦虑感。

如果说十年前买房是无罪假设，市场上有各种鼓励措施帮助你上车的话，那现在买房就是有罪假设，你必须拿出各种证据，证明自己有钱、无房、无贷、不炒作，才能享受普通人买房待遇。

实际落地的时候，大家还是会在资格上或多或少有一些瑕疵。我们总会去尝试各种方法突破，至少让自己变得更像首房首贷的样子。

但随着第二代征信系统的上线，未来的信贷审核越来越精细，首贷资格的希望也越来越渺茫。这一阵，大家的朋友圈里遍布着这样的主流情绪。

可是，真的是这样吗？

是时候说说贷款和征信那些事了。

01

我们以前讲过，买房前，宏观周期的判断是最重要的。看准了当下楼市在哪个阶段，才能决定你未来三年买不买房。

可真的到了买房进行中，信贷融资才是最重要的事情。

拉开买房人差距的主要是信贷能力。买不买得到，买大房子还是小房子，就看你能借到多少钱。

而决定一个人贷款能不能搞定的，主要还是看征信。

正所谓贷款无小事，征信定大势。

因为大家在银行面前都是素人，银行识别你是不是好客户的主要标准，就看那几页的征信报告。

在这样的评价体系下，就算是王思聪，和普通白领相比，也不见得有多大优势。

王思聪有多张白金信用卡，每个月有巨额的刷卡消费。他还是多家公司的法人，这些公司有天文数字的负债。这些都是征信上的大忌讳。

而一个兢兢业业的小白领，每个月稳定几千信用卡消费，按时还款，名下也没什么贷款，一副人畜无害的样子。

站在银行的立场上，只看征信报告初审的话，会拒绝王思聪，选择小白领。

用这样的方法筛选客户，简单粗暴，但十分有效。

因为说到底，银行根本不缺贷款客户。他们要做的只是用征信报告，淘汰掉那些有瑕疵的客户就行了。

所以对大家来说，花再多精力养好你的征信报告都不为过。

02

而大家心心念念的首房首贷资格，不只是征信的问题，还必须得同时搞定无房和无贷两样。

目前全国绝大部分城市都是限购的，以家庭为单位，在所在城市名下有一套住房，就不算首套了，不少城市比如像上海、北京，还规定最多只能有两套。

值得注意的是，房产是全国不联网的。也就是说，你在外地的房子，在当地是不会被限购的。

我估计房产的不动产登记全国联网，至少最近几年是不会推出来的。在此之前，跨城买房一直会是投资的主要选择之一。

但是个人征信是全国联网的。

下图是某朋友的个人信用报告，大家重点关注红圈处。

只要你在全国任一地方有过按揭贷款，“个人住房贷款笔数”这一栏就会被标注为“1”，那你在全国各地就会被算成有过贷款记录，且终身有效。

哪怕你还清了外地的贷款，哪怕你在当地没有房子，你依然不是一个白户。

在上海、北京、深圳这样调控严厉的城市，无论如何，你就是7成首付了。

不过有些二线城市比较宽容，比如在苏州、无锡等地，贷款还清之后，首付没增加多少，大概在4、5成的样子。

另外，一个家庭在全国范围内名下按揭贷款最多同时只能有2笔。

也就是说，就算你只是在外地有2笔按揭贷款，你在当地也是无论如何做不出第3笔按揭贷款。

了解到上面这些，你会发现，即便躲过了限购这记重拳之后，也很难闪过限贷这记勾拳。因为全国联网的征信报告就像是天眼一样，窥探着你的一举一动。

难怪人民群众要运用那么多喜闻乐见的断舍离方法，无非就是为了一个首房首贷资格。

03

我们每周在上海线下茶话会，感受也是一样的。

被大家问到的最多的永远就是房票、贷票的问题。

接触的多了，我发现我很少能看到，不缺钱、有资格、首房首贷立马能买房的粉丝。大家身上或多或少都有一些疑难杂症要解决。

我遇到过许多个案例，夫妻两个当年轻易用掉了首房首贷资格，还没借多少钱。导致现在要卖一买一，改善居住的时候，因为首付太高，捉襟见肘。

虽然最终还是帮他们用一些创新方案迂回解决了，但其实当初如果做好规划，是可以方便许多的。

未来随着房价的上涨，限购限贷只会越来越严格。

我给大家的建议是，任何一个家庭，不管是刚需还是投资，现在买房前必须做好规划。

不光是为了当下买到心满意足的房子，更多的是为了未来改善扩张做好准备。

买房之前要多想想未来，在家庭成员的买房资格和贷款名额上做好设计。一定要想清楚，下一张首房首贷的房票在哪里。哪怕为此多费一些周折，也是值得的。

当下的慢，是为未来的快。

04

好，既然要为未来留足操作空间，那就更要清楚当下的玩法。

名下有无房产是很容易判断的，大家都能处理好预留空间。

比较容易踩坑的是夫妻贷款买房上征信的问题。

首先要明白的是，夫妻婚内买房，不管房产证上出现几个人的名字，房产都是婚内共有财产。

那意味着，当你婚内买房按揭，银行拿这个房子作抵押的时候，必须是夫妻两个人都同意做贷款人，即便你没上房产证。

这个时候就会出现主贷人和参贷人概念。

顾名思义，主贷人承担主要还贷责任。参贷人是参与贷款并共同清偿债务的人。注意参贷人是要一起还款的，贷款还不出，也是要一起赔钱的。

从这个意义上来说，主贷人、参贷人都是法律上的还款人，义务有先后，但没区别。

可是实际操作中，只有主贷人的按揭贷款记录上征信，参贷人是不上征信的。

这无疑给大家一个大大的福利。你要做的是：

尽可能集中消耗主贷人的资格和额度，为参贷人留足空间。

事实上，除了普通的按揭贷款之外，很多人不知道的是，小微企业经营贷款、个人消费贷款、甚至于部分城市有接力按揭贷款，都是可以灵活运用参贷人的。

就是说可以使用别人作为主贷人，上别人的征信，自己作为参贷人，用自己的房产作为抵押，来实现融资需求。

参贷人这个设计理念，极大地便利了创新融资，在实践中有很多想象空间。

大家自己好好琢磨琢磨。

05

就是因为做参贷人有这么多好处，所以才会有开头提问里的那些焦虑：

二代征信将于今年5月1日上线，会纳入参贷人信息、公共事业缴费信息、更精细的信用卡信息。二代征信上线后，即便未来参贷人独立后，买房也不能做首套。

我的看法是，征信系统更加精准全面，势必造成信贷审核更加严谨，未来肯定是对按揭有影响的。

但凡事最怕一刀切、非黑即白的判断，要说二代征信马上影响大家买房，这一定是错的。

首先，二代征信不会那么快就在全国铺开，大家来看看下图的官方消息。

二代征信其实早就在2018年三季度就上线试运行了，到今年4月底刚好满试运行期6个月。网传5月1日正式上线的消息来源就来自于此。

但是试运行结束之后，不会是马上全面切换成二代系统的。

因为征信工程影响面重大，涉及监管、银行和公用事业单位的系统改造。但凡有点体制内金融系统工作经验的人都会知道，这么重大的事件，一定会有全行业的动员以及工作部署计划，不会一夜之间全面上线的。

06

那二代征信上线之后，参贷人到底上不上征信呢。

以下是我根据自己多年金融实务经验，给大家做的一些推测，供大家参考。

一是先说增量，对于二代征信上线之后新购房的夫妻双方来说，参贷人的按揭贷款记录会上征信的。

因为二代征信就是要纳入夫妻共有负债信息，所以这点是毫无质疑的。

二再说说存量，二代征信上线之后，历史已贷款的按揭记录大概率不会纳入征信。

这些历史已贷款的按揭记录都存放于各商业银行的系统中，如果不是监管特别强制要求，银行们是没有动力去推进这个吃力不讨好的事情的。

知道了这几个大趋势之后，我还是有几个建议给大家：

1、二代征信这件事，影响面最大的是那些至今有首房首贷资格的年轻人。对于这些朋友，如果可以的话，尽可能在婚前以单身个人名义买房再结婚，这样就解决参贷人上征信的问题。

2、对于那些已经用过按揭买房的夫妻，最近一、二年内是不用太担心参贷人上征信的问题。但是大家心里要有根弦，不能确保二代征信一定不会补录信息。如果你这几年最终是要突破买房的，晚一点不如早一点。在楼市里我们学到最大的的教训就是，凡事要趁早。而且现在的见底回暖，的确是不错的机会。

3、真的未来遇到了参贷人上征信了，也不是世界末日。信贷政策一直在变化，金融创新也在发展，等到下一个鼓励买房的周期到来，认贷标准也会有新口径，这些都不是什么问题。

记住，办法总比困难多。战略上尽量乐观一些，战术上尽量悲观一些。

这是我在当下混沌楼市里能送给你的最佳建议了。

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