二手房交易，是先交首付还是先贷款？更名后买家不能贷款怎么办？，下面是给大家的分享，一起来看看。
过完户贷款下不来
最近很多人@小编一个问题，二手房买卖过程中，如果买家交了首付，更了名，但是最后贷款下不来怎么办？作为卖家收不到尾款，就更名风险是不是太大了！这就涉及到房子何时过户的问题。按照这个步骤流程来操作，一般不会出问题：签订房屋买卖合同——买家凭买卖合同申请贷款——银行出批贷函——房屋办理过户——凭过户手续银行房款给卖家。
一、什么是批贷函？
所谓【批贷函】，就是银行审核买家的资料，确认买家资质符合贷款条件，下发表示“会贷款给他”的证明。作为卖方一定要确认看到银行出具的【批贷函】才可以过户。这是因为如果提前进行过户，房屋产权就发生了转移，但如何买家资料审核未通过，那么你的尾款可能无法追回。
二、什么情况下买家的贷款申请会被拒？
1、客户偿还能力不足，收入或流水不符合条件（流水以家庭为单位没有达到月供的两倍）
2、逾期次数过多（信用卡和其他房款、车贷还款逾期都计算，连三累六银行可以拒贷）
3、虚假收入证明
4、信息核查时，与实际情况不符
5、户口本和实际婚姻状况不符
6、实际婚姻状况和征信报告体现的不符合
三、有了批贷函之后，就可以进行过户了吗？
银行出具批贷函代表买方的贷款申请已经通过审核，要拿到银行下发的贷款，卖家还需要进行过户。以贷款方式支付房款，银行放款的时间在办理房产过户之后。银行在房产过户后放款不需要买方签字授权，就可以将房款直接放至房主的账户内，银行在这里起到一种保障作用，保护买卖双方的利益。
银行放款有两种模式，一是依据过户资料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款；二是依据抵押材料(他项权利证书)放款。第二种模式更快捷方便，但需要担保机构提供担保才能操作。
这里需要提醒卖方，为了防范风险，您务必在过完户【办理房本】的时候，与银行的人或者中介一起确认，房本是拿走做抵押去了，而不是让买家拿走了，好的方法为卖家直接与买方去银行办理抵押。
这个步骤完成之后，银行将会安排放款，时间一般为10~15个工作日，由于银行不同可能略有差异。
四、如何预防交易风险
由于房屋交易涉及到的房款金额较大，因此稍有疏忽就可能会给自己带来巨大的损失，因此在进行交易过程中，买卖双方一定要在合同中明确以下细节。
（1）约定明确的放款时间
（2）如果贷款无法通过审批，或审批过程中出现问题，买家如何支付房款
（3）如果贷款未通过银行审批，买家无法按约定支付房款，如何处理
一套房屋动辄几十万上百万，因此买卖双方一定要谨慎对待，尤其是对于卖家为了避免钱房两失的状况发生，一定要重视整个流程，不忽视其中的任何一个细节。
房子已过户贷款贷不了
“带押过户”火了！“买的不如卖的精”，这个关系到千家万户切身利益的举措，到底有什么窍门？从来不做亏本生意的银行，为什么会痛快地接受这种模式？其实仔细想想大家就明白了。
近日，媒体曝出#媒体：我国将全面推进房产带押过户#，比如北京就启动了存量住房交易“带押过户”模式，而全国有15个省100多个市也在开展这一模式，天津、山西等更是全面开展了“带押过户”。
那么什么是“带押过户”呢？首先这个“押”字指的是抵押，就是原房主在购房时，进行了房产抵押贷款。房主在还了部分贷款后，想把这套房卖出去，原先需要原房主先把还款还清，接手二手房的新房主才能够申请过户。
现在按照“在押过户”的办法，二手房的卖家、买家和银行三家碰头，不需要卖家还清剩余的贷款，直接由银行操作，这套还带着抵押贷款的二手房，直接可以过户，剩下的贷款由买家与银行达成新的还款协议。
这样就实现了无需原房主提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成新房主过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
而这种“在押过户”的方式，通常有三种形式：一种是通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”；一种是通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”；一种是通过抵押权变更实现“带押过户”。
这里面就涉及到剩余贷款的还款利率问题。新房主接手剩余的贷款，产生新贷款，都是采用实时利率。就是新房主买房的时候利率是多少，按照这个利率算。
可能有人要问了，这样银行不吃亏吗？如果这样想就错了，银行从来不做亏本的生意。众所周知，购房贷款前期还的基本上都是利息。剩下的还不了的，基本上都是本金。
新住户接手后，如果一次性还清也不过是把本金还给了银行。如果新加上贷款，就相当于这套二手房又为银行拉了一个新客户，按新利率继续收利息，银行何乐而不为？
原先二手房过户交易流程
毕竟二手房卖不动，银行的贷款放不出去，钱压在银行吃亏的还是银行？采取这样的方式，将二手房生意给撬起来，一旦带火了二手房，银行可以继续进行大量的放贷，也就盘活了沉淀的资金。
那么是不是什么人都可以随便的办理“在押过户”呢？答案是否定的。对此有网友就表示，“‘在押过户’需要一笔不菲的担保保证金，费用并不比借过桥资金便宜。”
原先二手房交易流程
同时，还有网友表示自己刚咨询了专业人士，指出“带押过户”必须满足四个条件：1、房子是个人产权；2、只能有一次抵押，二次抵押的不行；3、房子是商业按揭贷款，经营贷不行，组合贷必须还清公积金部分；4、买方必须是全款或者纯商贷。
因此存在与上面4种情况不吻合的，想要采取“在押过户”的方式，购买二手房过户，一定要提前咨询好银行，避免带来不必要的麻烦。
对于二手房“在押过户”的好处，有关媒体是这样提的：“可以防止‘一房二卖’，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全！大大节省了办理时间，降低了制度性交易成本，同时能够保障买卖双方及银行权益！”
对此，网友们有什么看法和见解？不妨说说看。
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