全款买公寓的好处是什么，缺点有哪些？，下面是幸福里购房百科给大家的分享，一起来看看。
买公寓全款还是贷款好
幸福里百科词条：全款买公寓的最大好处，就是不占用个人首次贷款的名额，目前很多城市执行限购政策是“认房认贷”，如果名下没有住宅也没有贷款记录，即为首套房资格，因此如果名下没有房产，近期准备购买公寓，最好选择全款购买，以免影响未来贷款购买住宅的资格。全款买公寓的缺点主要是占用较多资金，对于资金紧张的家庭而言，会比较吃力。此外，公寓房不同于普通住宅，在购房前需要注意的事项也很多。
本文知识点：一、购买公寓房的缺点
二、购买公寓房的优点
三、如何判断是否应该买公寓房
先来看看买公寓有哪些缺点：
1、公寓没有办法落个人户，即使你有落户资格那么也只能落集体户口。集体户口不是个人保管的，需要使用的时候需要借出很不方便。而且如果集体户口没有落人才而是落在单位，将来如果更换工作，还得处理户口的事情，
2、公寓配有配套学区，学校在做学位划片的时候只只考虑住宅的，没有考虑公寓。那么也就是说公寓即使离学校再近也没有用。
3、公寓居住体验差
·环境:一般公寓都是盖在商业区或者商务区，基本没有小区环境
·楼道:公寓可不像住宅那样讲究几梯几户，公寓的楼道就像筒子楼一样一个走道过去连接这个楼层各个住户
密度:公寓每一户的面积通常比较小，也就是说每一层的住户邻居数量众多，再加上上一点提到的楼道情况，公寓楼道里人来人往还是挺喧闹的。电梯:原因如上，电梯排队情况比住宅严重很多
得房率:楼道面积太长等原因导致公寓整体的得房率比较低，通常在72%左右，甚至低于70%也不罕见
邻居:公寓里通常租户居多，而且也有很多小公司在办公，邻里环境相对复杂·配套:大部分公寓燃气都没有入户
4、公寓居住成本高
水电费:大部分公寓是使用商用水和商用电，对比住宅民用水电来说，每个月水电花费会高出一倍左右
物业费:公寓的物业费通常是同类住宅的好几倍，部分公寓物业费甚至收到8块多
5、公寓各项交易成本较高
费用高:公寓很多税费项都比住宅高不少。比如契税，大部分城市公寓契税一律为3%，不像住宅
首套房90平以下通常为1%、超出90平也就1.5%。而且住宅还可以通过满二、满五唯一等来减免税，公寓不行。
首付比例高:公寓购房首付比例最低也需要在50%，部分城市甚至需要100%全款(北京)，不像住宅首套房可首付30%。而且最多也就能贷10年。
下面说说公寓的优点：
便宜，大部分城市不限购。
住宅优点再多，我买不起有啥用。当我就是需要一个固定居所，但是因为没钱或者限购没法买住宅时，公寓也提供了一种选择。通常来说，公寓的价格是同区域住宅价格的30%-40%，如果是LOFT也就50%-60%左右。
总结一下，公寓有千般万般的缺点，但是便宜。
如何判断是否应该买公寓房：
没买过住宅，贷款买公寓:强烈不推荐，很多城市首套房是认房又认贷的，这就意味着你贷款买了公寓后，以后你买住宅就算二套房了。宝贵的首套房资格就这样浪费了。
非首套，因为更大的面积/更好的位置买公寓，改善居住:确定不需要这套房来落户或者提供学区资源，如果需要请换住宅。如果不需要可以重点考察下目标公寓，偏向于一些坐落在住宅小区中，除了产权性质不一样外环境与普通住宅一致的会比较好。
非首套，投资用:公寓的投资收益侧重于从租金中获得而不是从房价上涨中获得，因为交易成本相对较高。既然是租金收益，那么流动人口比较多的区域比如商务区或者商业区附近会比较理想，小区环境啥的可以弱化一些。比较理想的是潜在的聚集商务区/商业区附近的二手房公寓，这些区域将来的租房需求比现在会大很多，租金收益看涨。为啥不推荐新房，因为这些趋势开发商比你清楚，会包装成一个个概念来推高售价，压缩收益空间。
注：以上内容来源于网络综合整理 具体政策以各地信息为准。
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买公寓贷款好批吗
4年前深圳卖的最好的楼盘是位于龙华红山的龙光玖钻，推出约6976套，开盘均价约6.5万/㎡，39㎡的小户型套均约250万，当时群里有人问这个楼盘能不能买，我告诉他买过来套10年还能再送20年，这句话被呈送到领导面前，10小时后我就被卖玖钻的领导干掉了。
红山核心地段的楼盘，不仅在上一轮行情中没有涨，还跌了。到目前为止39㎡朝向位置最好的房子成交价165万，当时开盘位置朝向好的总价约260-270万。
玖钻39㎡目前约160万的成交价，算上利息、装修和持有成本，能割肉卖掉50%首付肯定没有了。
实际上不止玖钻过去没有涨，不止玖钻跌了这么多，深圳类似于玖钻这样的公寓及商办过去都很惨，再遇到这一次深圳住宅整体大幅下跌后，带动公寓跌的更多。只是玖钻的量太大，套的业主比较多，更有代表性。
2017年开盘抢购的楼盘，如今腰斩，最近很多人问类似于玖钻这样的公寓降价这么多能不能买？
作为一个又黑龙华，又黑公寓，又黑玖钻的小V，当然说不能买。
类公寓对比住宅有两大硬伤，刚性兑付和产品设计。
首先是刚性兑付：类公寓和住宅不一样，没有一定要买的必要性，没有一定要买，买不买就全凭心情和氛围。住宅就不一样，结婚，生孩子很多场景在有条件的情况下会被逼着买，没有条件甚至还要创造条件买。
买房是超大额支出，原始属性是住的舒服，可以享受居住的一切配套，类公寓在这方面是缺失的，比如类公寓的产品设计，比如类公寓建设的时候没有考虑到足够的居住配套，这些就会导致附近的居住配套遭到挤兑的时候会优先排除公寓的使用权，比如附近的学校等等。
其次是类公寓的产品设计：看过深圳类公寓的产品设计就知道了大部分类公寓都是独栋没有小区的，有小区的也比较小，楼栋的设计也是一层多户或几十户，户型设计大部分都很差，还有3.9米的隔层设计，根本不适合住家，居住体验感极差。
对比住宅，类公寓有这两方面的缺陷，当购房者在面对必要的绝对大额支出情况下，公寓不是他们的优选项，或者说不是他们考虑范围内的。我们看的新房公寓成交很好几乎都是在全城中介造势，高大上售楼处制造氛围的情况下卖掉的，偶尔二手公寓成交大部分也是为了情怀购买的，或者是不懂的小白买的。
类公寓不是对比过去跌了多少就值得买，现在感觉便宜就值得买。如果你一定要买，就看一个标准，真实的租金回报率。
比如现在腰斩的玖钻，39㎡租金约5000元/月，踢出空置期和租房成本，每年租金约5万，165万买过来在不计算税费成本的情况下，每年回报率约3%，这里面还没有踢出房子和装修的折旧，3%的回报率是百分百不挣钱的，还不如把100多万存银行买稳定的理财，收益还更加稳定，还没有那么多事儿。如果是贷款买的就更惨了，公寓贷款利息约5%，租金收益达不到5%就是给银行打工。
玖钻现在到底多少钱可以买，如果让我买，最少在租金回报率达到5%以上才会考虑，也就是39㎡的现在价格要跌到约100万，买过来才是比较安全的，即使是这样，也不要对未来流通性抱有太大幻想，就把它当成买了一个长期理财产品，做一下当房东的快乐，同时做好找租客催租金的烦恼。
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