北京、上海同时跟进！一线城市全部执行“认房不认贷”，下面是第一财经给大家的分享，一起来看看。
上海买房 外地银行贷款
继续广州、深圳之后，上海、北京两城于9月1日同时宣布执行“认房不认贷”新政。
9月1日晚间，北京多个部门联合发布《北京市住房和城乡建设委员会 中国人民银行北京市分行 国家金融监督管理总局北京监管局关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，指出“为贯彻落实住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现就优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。本通知自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。”
稍早前，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自9月2日起执行。
根据通知，上海本次“认房不认贷”的执行范围覆盖全市，而此前业内多预期该政策仅覆盖部分区域。多位受访人士表示上海此政策超出预期。
中指研究院上海分院高级分析师陈炬兰指出，继广州、深圳之后，上海成为第三个落地“认房不认贷”政策的一线城市。上海作为在一线城市中房地产市场表现相对稳健的城市，本次全面执行首套住房“认房不认贷”，政策出台超预期，或将为房地产市场情绪带来明显提振效果。
事实上，今年二季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海房地产市场整体供求有所回落。
据中指监测数据，上海新建商品住宅（不含保障房）已连续两月成交低于5000套，而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”，7月底以来受政策预期影响，上海二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦有缓慢恢复。
此次上海“认房不认贷”政策出台，将明显降低首套房购房门槛。
克而瑞指出，执行“认房不认贷”后，两类购房者将率先受益，首付压力和信贷成本都将明显降低：第一，置换客群，卖一套后再买一套，还能享受首套房的优惠首付比例和利率；第二，异地购房者，在认定套数时，只核查本地有没有住房，即便外地有房，再买也按首套算。
易居研究院研究总监严跃进指出，“认房不认贷”政策，通俗来说，就是希望把更多购房群体和购房需求纳入到首套房的认定标准中。换句话说，后续界定首套和二套房的标准，将只看所在城市是否有房子。
“我们认为，纳入到首套房标准，可以实实在在地降低首付比例和房贷利率。”严跃进指出，当前大城市一套新房平均总价大概为500万元。政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款约35%，大约需要175万，门槛明显降低。
购房门槛大大降低也将助力更多有置换改善需求的客户入市。某央企上海营销负责人向记者表示，“认房不认贷”政策的落地预计将对市场将产生较为明显的影响。日前三部委发文以来，其手中一上海项目的周末来房增加了大约15%，但当时客户仍在观望等待政策落地。
此前很多被认定为二套的客户，需要付7成首付才能贷款，如今政策落地后只需3.5成首付，购房门槛大幅降低。例如一套总价在700-800万元左右的房子，7成首付需要约500多万元，认房不认贷后则仅需要200-300万元。上述营销负责人表示，很少会有人把五百万资金全部放在手上，但两三百万就更容易拿出来。
同时，纳入到首套房标准，相应的房贷利率也会随之下调。当前上海二套房利率为5.25%，若按贷款本金200万、30年期等额本息计，其利息总支出约为198万，月供约为11044元/月。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。
除了释放部分积压需求外，“认房不认贷”的落地也有望缩短购房者的决策周期。上述营销负责人分析，现在很多客户是置换需求，手中原本的二手房卖不掉就会影响购买一手房的决策，上海执行“认房不认贷”后，将会释放出一波需求，“毕竟上海房价高，7成首付可能需要卖掉其他城市两套房才能凑足，3.5成首付就只需卖掉一套房，整个置换周期会短很多”。
同时，新政之下，购房者对杠杆的利用程度或许会有所增加。此前，有房企人士分析当下上海客户的特点称“预算800万，过去会买1000多万的房子，但现在最多是买500多万的房子。”上海一位资深市场分析师表示，在“认房不认贷”政策落地后，购房者的杠杆可以适当放大，原本只能买1200万的房子，现在或许就能一步到位买上1500万的房子。
陈炬兰表示，“认房不认贷”落地后，将大大减轻不少客户的首付压力，可购买地段更好面积更大的项目，预计短期内将明显提振上海房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。
值班编辑：格蕾丝
买房银行贷款多久能下来
有些事儿一旦开了口子，那下面就挡不住了。
这两天，关于房子的“房贷利率下降”、“提前还贷”成为热搜。对于买房人和卖房人而言，这些消息比“胡歌官宣产女”可重要太多了。
◎春节假期后某银行业务大厅
而将这些热搜连起来看，事情变得很有意思：
首先，春节假期后，珠海、厦门、郑州等城市下降首套房贷利率下限，齐刷刷地降至4%以下，正式开启3字头时代。
◎首套房贷最低利率降至3字开头
而截至目前，已有近30个城市将首套房贷最低利率降至3字开头。而业内人士也分析，今年一季度，全国100个城市中，或有70个城市会下调首套房贷款利率。
◎首套房贷最低利率城市地图
随后，研究机构作出粗略统计，按照“3.8%主流利率”测算，2023年房贷成本相对于3年前的2020年，降低了16%。
◎近三年房贷成本累计减少16%
对新购房者来说，房贷成本降低是好事儿，而对于在房贷利率5字开头买房的人来说，就是灾难，因此出现了扎堆提前还贷的现象。
提前还贷，受损失的是银行，多家银行也暂停网上提前还贷通道，线下预约也排起了长队，专家也出来建议#扎堆提前还房贷并不可取#。
楼Sir严重怀疑，这热搜是银行花钱买的。
◎专家又出来提建议了
前天，楼Sir的朋友一个月内把四线小城的房子处理掉的故事，引起了很多人的围观和讨论。
尤其是其中关于“提前还贷”部分的讨论，尤为激烈。不少人私信楼Sir讲述了自己与“提前还贷”的故事。
你的房子贷款利率是多少？你有没有想过提前还贷？你那里提前还贷需要预约吗？你遇到了什么难题？
托关系将三个月变成三天
小城，就是人情社会。
在春节假期后第二天，成功卖掉自己4线小城房子的可瑞，合同签完字按完手印，擦掉手指上的印泥，便开始在建行APP上预约提前还贷的业务。
◎可瑞的卖房合同
可是APP显示：2023年3月的线上APP预约额度已满。
而且，APP上3月之后的预约日期已经无法选择。简而言之，线上预约还款通道已经关闭了。
◎建行APP截图
可瑞只能在第二天一大早，去银行线下网点预约提前还贷。
银行个贷经理告诉可瑞，目前预约还贷的人太多，最早也要排到今年5月份。
因为有准备提前还贷时间要等3个月，所以可瑞便将房屋买卖合同递给个贷经理看，便故作无奈说道：“因为我这边昨天已经把购房合同签了，所以希望能够尽快把网签、过户流程走完”。
◎银行大厅就像菜市场
可瑞还和个贷经理强调了，房子买家也是用建行办贷款。
个贷经理说，先登上记，这两天保持电话畅通，到时会电话通知具体的还贷时间。
可瑞一看这事儿没有定日子，说不准可以操作一下，便托关系找到了银行的副行长。
但得到的结果是，目前只能预约排队，但会根据具体情况具体分析，适当做出调整。
◎可瑞与银行经理的对话
时间仅过了一天，2月1日，可瑞便接到银行电话，在2月3日之前，把提前还贷的钱存到自己的扣款账户，2月3日便可以办理提前还贷。
3个月变3天，可瑞十分激动，不知道是副行长起了作用还是自己的“哭诉”打动了银行。
总之结果是好的，最起码不用等那么久了。
不想再过这种高息还贷的日子了！
还贷的前几年，感觉都是在给银行打工。
目前的状况看，因为卖房“被迫”提前结清贷款的情况偏少，楼Sir收到的反馈大部分是不想在给银行付高额的利息了，提前还贷想减轻自己的压力。
比如，广州的二娃，自己手里有一套位置较好的老小区，买房时使用了105万的组合贷款。
二娃吐槽道：“你敢信吗？105万的组合贷款，还了4年了，本金才还掉几万块！”
不想再还利息的他，选择提前还贷。
◎二娃的涂销抵押证明
在去年的11月底，他还清了公积金贷款部分。商业贷款提前还贷的流程也已提交，就等着对方扣钱了。
商业贷款的提前还贷部分，二娃得到的反馈是：等！
等多久？3个月。而等待的期间，我们需要继续每个月还贷。
现在已经进入2月份，二娃的商业贷款提前还贷还没完成，还在等。
◎二娃房子楼顶的天台花园
而北京的娜娜，则比较“幸运”，赶在提前还贷人扎堆儿之前，完成了提前还贷。
据她描述，提前还贷、房本解押都在春节前就完成了，去拿房本时发现，确实有很多人在办理提前还贷预约。
◎娜娜赶在高峰前完成了提前还贷
在提起为什么选择提前还贷时，她表示，一是房贷利率太高，二是手头里有钱，还后了却一桩心事。
当然，娜娜还云淡风轻地说出了令楼Sir羡慕至极的话：
家里不需要我挣钱了，我可能真的退休了！
◎娜娜的高级凡尔赛
娜娜，80后，今年还没四十岁！
而同在北京的白白，也因为实在太高的放低利率，在上个月28号申请了提前还贷。
但一切都“太晚了”，她提前还贷的办理时间，已经拖至两个多月后的4月份。
◎白白抱怨目前的房贷利率太高
还有更惨的，2018年飞宇在郑州买下一套房子，彼时的房贷利率高达5.88%，从上次LPR调整后，利率为5.38%。
而郑州目前的主流首套房贷最低利率已经低至3.8%。
对于飞宇来说，目前没有比这个再难受的了。
因为他没有充足资金提前还贷，只能望着高位的房贷利率一声长叹。
◎飞宇抱怨利率高还没钱提前还贷
不管是房子卖了必须要走提前还贷流程，还是主动想降负债主动去还贷，目前遇到的问题都是：
提前还贷难！
银行是靠收贷款者利息赚钱的，如果说一个两个提前还贷不会对银行造成太大的影响，但“扎堆儿“提前还贷就会对银行造成短期内的“库存积压”。
再加上房地产市场大环境不好，贷款的人少，钱都堆在银行不流动，自然不会生钱。
所以，站在他们的立场来看，自然是不希望大家都去提前还贷了。
但如果必须提前还贷，又赶上这个高峰，怎么办呢？
其中比较有效的是打银行投诉电话投诉，听说很快就能解决；再就是如果有关系，可以找一找关系，兴许能给你加个塞。
最后，希望“提前还贷”的你，不要罚息，早日结清，早日解脱。
最后的最后，希望“即将买房”的你，贷款的利率，都能最低。
你还有什么提前还贷的故事？咱们一起聊聊，楼Sir和你一样，好想吐槽！
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