让与担保情形下签订的《房屋买卖合同》，是否有效？，下面是蚌埠检察给大家的分享，一起来看看。
商品房担保贷款合同
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让与担保是债务人或第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的一种担保形式。让与担保情形下，债务人或第三人往往以签订《房屋买卖合同》的形式将房屋转移过户至债权人名下，对于债务人或第三人以与债权人无真实的房屋买卖合意为由，提起诉讼要求确认《房屋买卖合同》无效的，是否予以支持呢？
“以房筹钱”：过到别人名下的房子
2016年5月31日，王某因资金周转需要，与李某签订《房屋买卖合同》，约定王某将其名下一栋房产以50万元的价格出售给李某，双方同时签订《房屋租赁合同》，约定李某将上述房屋出租给王某居住使用，租赁期限自2016年6月1日至2016年11月30日，月租金2000元。同日，经王某向街道办事处提出变更房屋所有权人申请，上述房屋变更至李某名下。
2016年6月1日，王某与李某签订《房屋回购协议》，约定王某向李某回购上述房屋，回购价格50万元，回购时限为2016年11月30日前，若王某无法在回购时限内履行回购的，则视为王某自动放弃回购权利，并不得再次主张回购权利。
上述协议签订后，李某向王某转款50万元。涉案房屋自2016年5月31日至今，一直由王某居住使用，其未向李某支付过租赁费，亦未偿还过任何款项。2022年6月28日，涉案房屋办理不动产产权登记手续后，李某取得房屋所有权证。
“曲线救房”：诉请确认《房屋买卖合同》无效
为收回自己的房子，王某以其与李某签订的《房屋买卖合同》并非双方真实意思表示为由，诉请确认该《房屋买卖合同》无效。
一审法院经审理认为，双方签订的《房屋买卖合同》并非基于真实的房屋买卖意思表示，而是以房屋买卖作为王某向李某借款的担保，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，应为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，即当事人之间的法律关系应回复到合同签订前的状态。一审判决：确认王某与李某签订的《房屋买卖合同》无效。
至此，王某似乎收房有望，在一审法院判决《房屋买卖合同》无效的情况下，其可据此要求双方相互返还，王某退还李某购房款，李某返还王某房屋。但一审判决后，李某不服提起了上诉。
“假卖房真担保”：抛开担保诉无效，行不通
二审法院经审理认为，王某以其房屋为借款提供让与担保，就该房屋约定六个月的回购期限，若到期未能回购，视为放弃回购权利，李某可自行出让、拍卖。双方关于借款未能偿还时房产归李某所有的约定为无效约定，但是不影响王某以其房屋提供担保的意思表示的效力，若李某请求参照民法典关于担保物权的规定对房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿，应予支持。现王某将双方之间的借贷事实与让与担保事实割裂开来，以双方无真实的房屋买卖合意为由，仅就双方签订《房屋买卖合同》及《房屋回购协议》的效力提起本案诉讼，既有违诚实信用原则，亦将导致双方之间合法有效的让与担保意思表示归于无效，进而导致双方设立担保物权的合同目的落空，李某享有的借款债权缺乏相应担保，不利于债权人合法利益的保护，故让与担保情形下，转让人以无真实买卖合意为由诉请确认《房屋买卖合同》无效的，不予支持。二审判决：驳回王某的诉讼请求。
“收房有道”：请法院把我的房子卖了吧
让与担保情形下，债务人将担保财产的产权形式上转移至债权人名下，在债权人长期不就担保物行使优先受偿权的情况下，势必影响债务人对该担保财产所有权的行使，针对该问题，《民法典》及担保制度的司法解释规定担保物权的实现不再仅仅局限于债权人请求对担保财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿，而是同时赋予债务人相应的诉权，规定债务人履行债务后可以请求债权人返还财产，或者请求对担保财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务。据此，在债务人形式上让渡财产所有权影响其对财产行使处分权时，其可以主动提起诉讼，请求债权人对担保财产以折价、拍卖、变卖所得的价款清偿债务，进而实现债权人对担保财产的优先受偿权。
来源：济南中院
个人担保协议
一、合作项目准入流程
(一)合作项目准入调查
1、开发商资信调查
(1)房地产开发商资质审查；
(2)企业资信等级或信用程度；
(3)企业法人营业执照；
(4)会计报表( 包括资产负债表、损益表和财务状况变动表 );
(5)开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况；
(6)企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。
2、项目调查
(1)项目资料完整性、真实性和有效性审查;
(2)项目合法性审查(包括项目开发的合法性和项目销售的合法性 )；
(3)项目工程进度调查；
(4)项目资金到位情况调查。
3、对项目的实地考察
实地调查的目的：
(1)检查开发商所提供的资料和数据是否与实际-致，是否经过政府部门批准；
(2)开发商从事项目的资格认定，检查项目工程进度是否在规定预售的进度内；
(3)检查项目的位置是否理想，房屋售价是否符合市场价值，同时判断销售前景。
4、撰写调查报告
报告的主要内容：
(1)开发商的企业概况、资信状况;
(2)开发商要求合作的项目情况、资金到位情况工程进度情况、市场销售前景；
(3)通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析；
(4)项目合作的可行性结论并对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。
(二)合作项目准入审查与审批
1、准入审查
审查人员审查的主要内容：
(1)开发商及住房楼盘项目资料的完整性、有效性和合规性;
(2)开发商及住房楼盘项目是否符合准入条件;
(3)项目开发进度是否正常，项目到位资金是否充足;
(4)项目销售价格是否合理；
(5)项目销售前景是否良好；
(6)是否存在影响后续个人住房贷款安全性的不利因素;
(7)调查报告内容和结论是否合理。
2、准入审批
审批人员主要对开发商及住房楼盘项目的合法性、可行性，销售价格的合理性，项目市场前景，以及后续贷款合作的安全性等进行综合判断后，进行准入审批。
(三)签合作协议
1、合作项目经审批同意准入。
2、银行与开发商签署商品房销售贷款合作协议，约定双方合作事宜、权利、义务明确贷款阶段性保证担保、后续权证办理等重要内容。
3、开展按揭合作，办理单笔个人住房贷款。
(四)合作后的管理
合作后续需管理的主要内容：
1、及时了解开发商工程进度，防止“烂尾”工程；
2、及时了解开发商的经营及财务状况和担保责任的履行能力;
3、借款人的入住情况及对住房的使用情况等；
4、借款人早期发生违约行为后，及时通知开发商履行担保责任;
5、密切注意和掌握房地产市场的动态等。
二、单笔贷款流程
(一)贷款的受理口
贷款申请材料清单：
1、合法有效的身份证件；
2、借款人还款能力证明材料( 收入证明材料和有关资产证明等 );
3、合法有效的购房合同 ;
4、涉及抵押担保的，需提供抵押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵押的书面证明:
5、涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料;
6、购房首付款证明材料，包括借款人首付款交款单据，首付款尚未支付或首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明。
7、银行规定的其他文件和资料。
(二)贷前调查
1、调查的方式
审核借款申请材料
面谈借款申请人
2、调查的内容
除个人贷款审查内容外，还应重点调查：
(1)首付款证明
个人一手住房贷款：开发商开出的发票或收据、借款申请人支付首付款的银行进账单等。
个人二手住房贷款：借款申请人支付首付款的转账凭证，售房人签字确认的首付款收据。
(2)借款人还款能力
借款人住房贷款的月房产支出与收入( 申请人自身的可支配收入 )比小于等于50% ；
月所有债务支出与收入比小于等于55%。
(3)购房合同或协议
(4)担保材料;
(5)贷款真实性。
(三)审查与审批
1、贷款审查
贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的个人住房贷款调查审批表、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。
2、贷款审批
报批材料具体包括：
(1)个人信贷业务报批材料清单;
(2)个人住房贷款调查审批表 ;
(3)个人住房借款申请书 ;
(4)个人住房贷款办法;
(5)操作规程规定需要提供的材料。
(四)签约与发放
1、贷款的签约
经审批同意的，各当事人签订个人住房担保借款合同，明确各方权利和义务。
借款合同应符合法律规定，明确约定各方当事人的诚信承诺和贷款资金的用途支付对象、支付金额、支付条件、支付方式等。
2、贷款的发放
贷款发放前，个人住房贷款应重点确认借款人首付款是否已全额支付到位。
借款人所购房屋为新建房的，要确认项目工程进度符合人民银行规定的有关放款条件，其他内容请遵守个人贷款规定。
(五)支付管理
个人住房贷款应采用贷款人受托支付方式，银行直接将贷款支付给售房人。
贷款人受托支付完成后，应详细记录资金流向，归集保存相关凭证。
(六) 贷后管理
1、贷后检查
对开发商和项目以及合作机构进行检查的要点包括:
(1)开发商的经营状况及账务状况;
(2)开发商涉诉情况;
(3)项目资金到位及使用情况;
(4)项目工程形象进度;
2、合同变更
3、贷款的回收
4、贷款档案管理
5、贷款风险分类和不良贷款的管理
合同变更、贷款的回收、贷款档案管理贷款风险分类和不良贷款的管理、贷款档案管理均可参照前文个人贷款管理部分。
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