南宁买房贷款计算器（如何选择合适的房贷还款方式）

今日实施！额度提至25倍，商转公也能用，南宁公积金新政最强细则，下面是鉴盘侠给大家的分享，一起来看看。

南宁买房贷款计算器

9月1日，就是今天，南宁市公积金（后简称“市公积金”）新规开始实施。

说下重点：

①缴存余额倍数从10倍提到20倍，最后飙升到25倍；

②额度统统调高，让你越来越接近最高额度80万；

③商转公也能用。

怎么能贷80万？商转公怎么算？其他城市能用吗？下文详解！

余额的25倍，贷款额度开了挂

缴存余额倍数，从10倍，提升至征求意见时的20倍，今日最终执行，又调高至25倍！

这次新规实施，明摆着想帮你把贷款额度抬得更高。

测算公式为：贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数。（两人及以上借款申请人在上述公式中分别独立计算其贷款额度后再合并加总）

▲新规页面

对比旧版，主要从3方面去提高贷款额度门槛：

①缴存余额倍数提升至25倍。

简单粗暴的翻倍计算，直接有效的拉高。

②缴存余额，不再只看申请时的账户余额。

允许一定条件下“可提可贷”。

允许往前追溯12个月内，提取公积金用作购买本套公积金贷款的住房、租房、商转公的，关联计算贷款额度。

▲“可提可贷”的三个条件

比如，小陈为了购房提取自己公积金账户上的10.8万元作为首付，新规后，在12个月内，他购买的这套房申请公积金贷款时，已经提取的这笔钱仍然作为账户余额计算可贷金额。

小李以前商贷买的房，他今年上半年提取5万元来偿还房贷后，想在9月份商转公，在计算其商转公可贷金额时，他所提取的5万元也仍然计入其缴存余额。

③上调缴存时间系数。

当连续正常缴存时间介于6-11个月的，缴存时间系数为1（原为35个月内）；

当连续正常缴存时间介于12-35个月的，缴存时间系数为1.2（原为36-59个月）；

当连续正常缴存时间介于36-59个月的，缴存时间系数为1.4；

当连续正常缴存时间为60个月及以上的，缴存时间系数为1.5（与旧版一致）。

此外，风险防控系数（指南宁公积金中心公积金贷款余额占公积金缴存余额的比率）未做调整，参照上一年年度报告，当前风险防控系数为1。

▲新版贷款额度计算公式

怎样能贷到80万？

知道计算公式是一回事，实际操作中还会有“拦路虎”。

我们在商贷时，银行需要流水覆盖月供的2.2倍。公积金贷同样需要保障，即查看缴存基数（可以理解为月收入）、负债等情况。

若选择组合贷，月供不高于月收入50%；若纯公积金贷，则月供不高于月收入60%。

也就是说，如果缴存基数过低，哪怕账户余额高，缴存时间长，测算公式结果超过80万，实际可贷将会低于测算值。

问题来了，怎么做才能快速贷到80万？

情况一：夫妻双方均缴纳南宁市公积金。

以家庭为单位，分别独立计算其贷款额度再合并加总，额度就上来了。

如果是一方为市公积金一方为区直，只能选一个贷，另一个提取。

情况二：与公司单位协商提高缴存基数。

试想一下，按2022年度住房公积金缴存基数上限25753元缴纳市公积金，即单位和个人月缴存额上限各为3090元，合计为6180元。

按照不群咨询结果，当月缴存基数提高且完成缴存后，公积金方即按最新认定。

征信负债没啥问题的理想状态下，当你的缴存基数调至最高，且缴存余额高于32000元、连续正常缴纳6个月的情况，最高是可以贷到80万。

当然，现实中还要面对：缴存基数一年只能调一次，公司或有固定调整时期；多出部分月缴存额公司不会为你填坑，需要自行补足；政策不确定性，不知测算公式何时变动……

商转公同步更新，这7点你要注意

眼看公积金新政利好加大，早批商贷购房者，对公积金3.25%超低利率眼红了。

以前市公积金能贷低，商转公太折腾，现在计算公式额度翻倍，还能享受吗？

好消息是，新规对商转公同步适用，首套房最高可贷同为80万，二套房最高可贷70万。

提醒你，南宁市公积金商转公难度不小，你要满足或注意以下7点：

①须已连续正常缴存6个月（含）以上，最近缴存月份应与贷款申请当月的间隔不超过两个月；

②须取得不动产权证，房龄小于30年；

③须结清装修贷、车贷等；

④部分商贷银行要求商业贷款还款时间一年或两年以上；

⑤贷款月供占公积金缴纳基数60%以下。（相当于转为纯公积金贷）

⑥顺位抵押。

目前南宁支持商转公顺位抵押免自筹业务的银行有8家，为建行、农行、工行、交行、中行、北部湾银行、中信银行和招商银行。

这8家银行之外，比如兴业银行、民生银行、农信社、浦发银行、华夏银行等等，需要自筹资金结清商业贷款才能申请办理。

⑦个人自愿缴存公积金不支持商转公。

以上7点满足不了的，商转公也只能和你说拜拜。

另外，也许有人把区直和市公积金混淆。

9月15日起将停止商转公办理业务的是区直公积金，南宁市公积金仍支持商转公。

不群咨询了市公积金方得知，政策一年一变，想要办理的抓紧时间，抓住机会。

▲将停止商转公的是区直，非市公积金

南宁外这5市，也能享受新福利

说了这么多，都是南宁市公积金，其他城市想在南宁买房能用吗？

只要你是在广西北部湾经济区城市（北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市）正常缴存住房公积金的，且户籍地在南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市范围内的在职职工，南宁买房可用。

区内其他城市的公积金，比如桂林、河池之类的，暂不支持在南宁买房使用。

使用区外的公积金，又是另一种情形。

在南宁公积金中心设立个人账户并连续正常缴存满6个月的，可申请将原工作地缴存的住房公积金转移到南宁公积金中心个人账户。

总之，南宁市公积金就像开了挂，惊喜连连，降低大家在南宁买房门槛。

你会蹭上这趟低利率买房时机吗？还有问题留言区交流。

-END-

文-阅不群编-你莫愁

「声明&提示」

①本文由“鉴盘侠”原创，未经授权，严禁转载；

②关于项目介绍与点评，仅供参考，不作为您投资、买卖的依据。若有意购买，请详细了解项目及周边不利因素。签署法律文件时，请仔细阅读相关条款。

如何选择合适的房贷还款方式

如今，大多数人买房都会选择贷款买房，因为面对高企的房价，全款买房对于很多人来说都是一件不太可能的事。据58同城、安居客发布的《2021青年置业报告》显示，在常住一线城市和新一线城市的18-44岁新青年中，有将近90%的人选择按揭贷款买房，而仅有10.8%的人能够全款买房。

可见，现在房贷已经成为了大部分人买房的支柱了。虽然现在贷款的人数越来越多，但是却很少有购房者会仔细考虑如何节省房贷利息，要知道，贷款金额越高，那么购房者所需要支付的房贷利息就越多，有些购房者只知道通过提前还贷来节省利息。但其实，除了提前还款外，还有3个技巧能够节省房贷利息，我们一起来看下。

01 等额本息VS等额本金

众所周知，房贷的还款方式主要有等额本息和等额本金两种。前者是在还款期内，每月偿还相同数额的贷款(包括本金和利息)；后者在还款期内，则每月偿还相同数额的本金和剩余贷款在该月产生的利息。

我们通过一个例子来看下，假设房贷总额250万元，贷款利率为4.95%，贷款年限30年，用安居客的房贷计算器很快可以得出，采用等额本息的还款方式，每月月供固定不变，为13344元，利息总额为230.4万元；而采用等额本息的还款方式，首月月供为17256元，随后每月递减29元，但利息总额仅为186.1万元。

也就是说，虽然等额本息月供不变，前期的还款压力较小，但是利息总额却比较高；而等额本息虽然前期还款压力比较大，但后期的还款压力会小很多，而且总利息能够节省44.3万元，这对不少购房者来说是一笔不小的数目。不过，最终到底是选择等额本息还是等额本金，购房者应该结合自身的经济情况来考虑。

02 房贷转按揭

所谓的房贷转按揭，简单来说就是换个利率更优惠的银行来贷款。例如你本来在A银行贷款，但是后来你发现B银行的贷款利率更低，此时如果B银行能够帮你找到担保公司，提前把A银行的房贷给还了，那么你就可以在B银行重新办理房贷了。

现在有些银行为了争取到更多的客户，会对房贷利率进行一些折扣优惠，此时购房者选择房贷转按揭的话，也能节省不少利息。不过，在办理房贷转按揭时，也会不可避免地产生一些费用，例如担保费、公证费、抵押费、评估费等等。但也有些银行会推出“低成本转按揭”的服务，例如给客户免掉“担保费”等等，这样房贷转按揭的成本就能有所降低。

03 双周供

双周供这个词可能很多人没听说过，不过这种还款方式在国外却是很常见。所谓的双周供，简单来说就是将传统的每月还款一次，改为每两周还款一次，每次的还款额为原来月供的一半。

我们同样来举个例子看一下，假设原本每月月供为13344元，那么在采用双周供的还款方式后，则变成了每两周还款6672元，实则每月的还款额并没有发生变化。

虽然双周供和月供在每月的还款额相同，但是采用双周供的还款方式，由于还款频率提高了，所以借款人的还款周期会明显缩短，且贷款本金减少的速度也会加快，在还款结束后，可能会发现还款的期限从30年缩短到了25年甚至更短。这样一来，房贷所产生的利息也会有所减少。不过，并不是所有银行都会接受双周供这种还款方式的。