加拿大买房贷款新政策（如何在加拿大买房）

全国最高！温哥华买房所需最低收入再次上涨！，下面是温房网给大家的分享，一起来看看。

加拿大买房贷款新政策

根据在线房贷经纪公司Ratehub.ca的最新报告，8月份在温哥华买房所需的最低年收入逼近25万加元大关，不论上涨的金额还是绝对值，都是全加拿大最高的。

Ratehub.ca每个月发布住房负担能力报告，使用当地平均房价、房贷利率和压力测试利率进行计算。

今年7月，加拿大央行将基准利率上调25个基点至5%，房贷利率从7月份的6.12%上升到8月份的6.22%，涨了10个基点。这也是五大银行2023年7月和2023年8月的五年期固定利率的平均值。

全国范围内，房贷利率按月略有上升，因为债券收益率仍高于3.9%的范围，这推高了固定房贷利率。在央行5%的隔夜贷款利率标准之上，最优惠利率为7.2%。 浮动抵押贷款利率提高。

受此影响，以6.22%的固定房贷利率为基础，贷款压力测试利率从上月的8.12%上升至8.22%。 借款人申请新的房贷，或者向新的贷款人更新或再融资现有的房贷，必须证明他们有能力在这个更高的门槛上承担贷款。这会使他们的合同利率提高2%。

房价增速放缓

Ratehub.ca最新报告显示，加拿大大部分地区的房价增长速度可能正在放缓，但高昂的房贷成本继续削弱许多潜在借款人的承受能力。

根据加拿大房地产协会 (CREA) 的数据，8月共有40257套房屋进行了交易，比去年同期增长了 5.3%，但低于7月份记录的8.7%的年增长率。

全国平均销售价格增长似乎也趋于平缓，略高于65万加元，较2022年仅上涨2.1%。 与疫情期间的市场峰值相比，平均房价下降了20%，降幅接近16.7万加元。

CREA表示，虽然全国范围内的价格趋于稳定，但地区差异正在重新出现。魁北克省和东海岸的价格增长依然强劲，其次是BC省和大草原地区。 安省现在是一个混合体，价格增长和下降幅度较大的地区同时存在。

这也反映在 MLS 房屋价格指数（Home Price Index）的变化上。该指数环比和同比上涨 0.4%。

8月份共有65,831套房屋挂牌出售，与7月份基本持平，表明新供应量开始恢复到更正常的水平。

总体而言，大温地区（以及菲沙河谷）的买家兴趣下降幅度最大，其次是蒙特利尔、渥太华、汉密尔顿-伯灵顿以及伦敦和圣托马斯。

CREA 高级经济学家 Shaun Cathcart 表示，8月份是加拿大央行7月加息后第一个完整的住房数据月份，鉴于市场正在消化一系列加息的最新进展，需求下滑在很大程度上是预料之中的。

对此，Cathcart 表示，“需求显然仍然存在，而且会回来，但随着住房负担能力危机重新成为首要政策问题，目前买方的放缓应该有助于抑制房价。”

房源增加也利好秋季的买家。8月份，房屋从挂牌到售出平均需要3.4个月，虽然仍远低于5个月的长期趋势，但较7月的3.2个月以及5月和6月的3.1个月有所上升。 销量与新上市房屋的比率已恢复到55.2%的长期平均水平。

CREA 主席 Larry Cerqua 表示：“随着销售放缓和新上市房屋恢复到更正常的水平，需求和供应将继续达到更好的平衡。……这给了买家更多的时间和更多的选择。

高利率抵消房价下降的利好，继续削弱购买能力

8月份，温哥华的平均房价略高于120.8万加元，为全国最高。这意味着一个人或一个家庭需要有至少24.61万加元的年收入才有能力买房子。

在全国19个主要城市的房地产市场中，温哥华的住房可负担能力下降得最厉害。尽管8月份的平均房价下降了2300加元，但是由于房贷利率上升，购房者的收入反而需要增加1480加元，才符合贷款条件，这完全抵消了房价0.2%的微弱降幅。

然而，房价和温哥华人的收入并不成比例。

根据2021年人口普查数据，该市个人收入中位数为4.2万加元，家庭中位数收入为8.2万加元。

温哥华也是全国收入最不平等的城市，基尼系数全国最高。这里大约五分之一的家庭每年收入为15万加元或更高。16%的人收入属于加拿大前10%，15%的人收入属于加拿大后10%。

在Ratehub.ca分析的10个主要加拿大城市中，多伦多是买房第二贵的城市。8月份，买房者的年收入至少要达到23.33万加元。 但是上个月该市的房价大幅下跌了2万加元，创下了全国环比最大跌幅。办理房贷所需的最低收入也比7月份下降了1950加元。

BC省另一个进入十大城市榜单的是维多利亚。8月份平均房价为88.8万加元，环比上涨100加元，对应的最低收入为18.48万加元，比7月份增加1420加元，涨幅仅次于温哥华，列榜单第二位。

在报告分析的 10 个城市中，有四个城市的平均房价上涨，分别是卡尔加里、蒙特利尔、哈利法克斯和维多利亚。

六个城市的房价下跌，包括温哥华、多伦多、汉密尔顿、温尼伯、埃德蒙顿和渥太华。但是只有多伦多和汉密尔顿的住房负担能力因为房价下跌有所改善。

如何在加拿大买房

这个世界有一种人，当他们立了Flag，就一定要实现！

有一位中国移民2006年在当时的移民论坛上发了一个帖子“我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO（公寓）”。10多年前的论坛上英雄辈出，各种豪言壮语一笑而过。没有人真的相信他说的，大家只当是痴人说梦。

但是，这个世界就是有一种人，当他们立了Flag，就一定要实现。12年后，这个移民真的做到了，2018年的他在多伦多拥有整整20套公寓。

他是怎么做到的的？他的经验对于现在我们房地产投资又有什么启示？

2006年一位名叫杨洪的35岁的地产经纪发了这么一个帖子“我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO”。他提出每年花5万块首付，买一个价值20万崭新的期房condo, 一年一套，持续20年，出租它，让租客供房，然后从65岁开始，每年卖一套condo，就算condo不升值，相当于65岁后每年养老可以有20万养老钱.

10几年前的杨洪

他特别强调了以下三个步骤：

第一个步骤：为什么不买HOUSE（独栋屋）而选择CONDO（公寓楼）？

在加拿大买房，CONDO和HOUSE是主要的选择项目。而其中，CONDO的投资有几个特点。

多伦多跑马径独栋豪宅

第一，它风险小。因为CONDO价格的变化幅度远远小于HOUSE。

第二，省心。在加拿大买崭新的CONDO，精装修厨房家电全包， 管理比较好，所有的东西都是新的不容易坏，少掉很多租客频频要求维修或者更换的麻烦。

第三，投资很稳定。不像HOUSE，房价变化更大。

第二个步骤：一年精选一套

为什么买20个CONDO？买一个就不叫投资了。我每年买一个CONDO，而且都是大的发展商的崭新的房子，这种期房在签合同的时候，只需要交2000元钱，30天内，如果是20万的房价的话，只需要付5％，就是1万块，然后在90天的时候再付1万，一年的时候，再付1万，然后快到交房的半年内再交1万，最后等到在交房的时候再付1万加上一些OCCUPANCY FEE。整个5万就清了。

而且期房的价格比CONDO建好之后再卖的价格一般要便宜一两万块。等于在交屋的时候，我就用5万块钱定下了一个22万的房子，净享2万块钱的升值。这就是40％的回报。我是一个投资人，不是投机者。我的目光没有盯着交房的时候赚那两万块钱，而是盯着以后的长线投资。这个周期可以长达10年、15年、25年。

多伦多国王公寓楼（ King Condos）

如何选CONDO的呢？这是几个原则：

第一，就是LOCATION（地段）。房子投资归根结底就是地段。我选的CONDO，

一定要在地铁线边上，交通十分方便，人流量大的地方，这也是CONDO之所以吸引人的关键所在。

第二，CONDO还要选户型。要选择便于放租的。一室一厅是比较好的选择。太大的

CONDO不好租。

第三，有楼层的讲究。楼层不能太高，因为新房，发展商在卖的时候，每高一

层要加好几千块钱！越高越贵。而做出租用，高楼层和低楼层是一个价位。所以说，

做出租就不要买高层。因为租房的人通常不重视景观，而更重视交通的便利。

第四，发展商的选择。发展商的好坏直接影响到这个CONDO的管理水平，涉及到

房子装修及配套设施的好坏。毕竟是期房，你买房的时候看不到楼房的具体情况，

所以找一个口碑好的发展商更靠谱。

第五，价格。买CONDO之前，要了解周边租金和售价的比例是否合理，不要担心价钱贵，

虽然有的CONDO不便宜，但是租金更诱人；有的CONDO虽然便宜，但是有可能租不上价，

反而不是一个好投资。

第三个步骤：25年后一年卖一套

我的这个梦想，是到了60岁的时候，一年卖一套。我现在35岁，到我60岁，第一套房的MORTGAGE就付完了，然后我就把房卖掉。以后依次类推，那么我一年的收入就是20万(假设房价一点都没有涨)。那时候我已经付完了所有的MORGAGE，都是别人帮我付的。也就是说我这20套房子，是在给我自己养老。每年20万是我的养老金。而我每年的投资是多少？是5万。

很多人会认为这种投资回报太慢。是的，确实慢，但是它看的见、摸的着、风险最小，尤其适合保守谨慎的人。

这种投资理念适合什么样的人呢？

首先，是那些想在加拿大长期居住的人；其次，收入不错、想投资但不急功近利的人；最后，是那些讲究生活品质、比较保守、比较低调的人。说白了，就是那种向往在悠哉游哉中就把钱给赚了的人。

“在多伦多，很多人知道我是一个老房东。

但是不一定知道我更是一个快乐的房东。”

弹指12年，当年的愣头青摇身一变快乐的老房东。 在多伦多房价冲天的黄金年代，拥有20套房的Condo哥妥妥的就是人生赢家。2018年底，作为一个胜利的回首者，杨洪又发了一个帖子“一个老房东的快乐分享”，大方地分享了他投资成功的秘密。

“我不够聪明，无法预见短期的未来！我不知道在短期（3-5年）的未来市场中，房价是涨还是跌。但我坚信，多伦多的房地产市场长期预期一定向好。由于未来通货膨胀预期 + 加拿大国家的移民政策 + 多伦多这个城市在加拿大的地位，这个地方的房价长期趋势是上涨的。

基于这个前提，我要找到一种投资能够实现：房价短期的上涨和下跌都会让我快乐！换句话说，我投资的物业，即使在我买下来的那一天开始就跌价，我还能快乐地面对，愉快地接受！

首先，房价涨了，我难受不起来；房价跌了，很多人不买房子，就只能租房子，房租暴涨，我就更开心了。真心觉得：在多伦多做个房东真好！

聪明的人往往头脑反应快，会赚快钱，比如炒楼花、做Flipping House (就是把老房子买过来翻新后再卖) 之类的。我自知比较愚笨。我就喜欢买Condo，长期持有，老老实实做房东。前提是租金能够完全覆盖这个房子的所有开销：地税、管理费、贷款的本金和利息，并略有盈余。

还有很多聪明的人说：Condo有管理费，就是浪费钱，不能投资。我不这么看。

如果在地段好的地方我投资一个性价比好，租售比合理的小Condo，能够很容易地租出去。去掉管理费、地税、和贷款的利息，我的投资仅租金回报这部分每年有6-8%的稳定收益（收房后的头三年）。再过三年五载，仅租金回报率可以进一步达到10%以上。比起在偏远的地方买个大地块的小独立房/半独立房出租的投资来说，这笔帐只能是我这个比较憨傻之人才能算得过来了。

一室一厅的房子一般最好出租

我不光愚笨，而且还胆小怕事，我最怕和不讲道理的租客打交道，更怕有人欠租。我当然了解那些偏远的地方房价便宜。但是，没有太多的工作机会，各种容易惹麻烦的租客就比较多。喜欢欠租和不讲道理的租客，通常就是喜欢在偏远的地方找房子，一是租金便宜， 二是他们也知道在这些偏远的地方房东不好找租客。

鉴于我的胆小怕事，没有办法，我就只能选那些地段好的，人流量大的小 Condo来投资。我很幸运，碰到的全是收入、及人品修养相对好一点的高素质租客。

2019年对多伦多 Condo的投资面临的最大挑战就是快速上涨的价格。有些人买Condo是用来自住的。就像很多女孩子愿意花几千、甚至上万块买个爱马仕包；他们看中的是，高端Condo的黄金地点和高档装修，而不是价格和升值潜力。

明星们的最爱 -- 爱马仕包包

但是，作为投资者，要做一个开心房东要有一个先决条件：那就是你投资的房子一定得租得出去，而且租金收入一定得完全符合要求的租售比。 一个月租金只有$2000的Condo，要花将近70万去买。如果碰到这种租售比，还硬说这是好的投资，那只能说这位投资人数学不及格。

现在新的期房Condo的价格涨的太快， 太离谱。 这个也不能完全怪开发商贪心。没有利润，他们为啥给你盖房子。2018年多伦多新房价格快速上涨的最主要原因是：

· 1. 政府规费上涨；

· 2. 建筑材料成本上涨；

· 3. 建筑人工成本上涨；（前几年还有一个因素是土地成本上涨，2018年由于政府的宏观调控，土地成本上涨并没有其他几个因素影响大）。

明白这些以后， 我们也要清楚自己的位置：做房东就是要图利。没有必要去接手由于太多人为因素造成的房价过高的期房。

那2019年大家还有没有机会入手了呢？

当然还有机会。例如，在目前多伦多的市中心(Down Town) 大部分新开售的期房项目一个赛一个的高价的情况下， 2019年，一定要在市中心买Condo自住或投资的话，建议看看现房吧。一个价格70万的一室一厅的Condo期房，在面积、地段差不多的条件下，你可能不到60万可以买到现房。这十几万将近二十万的价差就是你未来几年的利润保底！

加拿大的多伦多不同于中国的北京上海，更不同于世界上其他任何一个国家的城市。加拿大由于其固有的政治体系，以及整个国家的保守政策，任何出现的地产泡沫，都会调整，那个专打出头鸟的枪随时会在那里出现。

加拿大第一大、北美第四大城市 -- 多伦多

2017年4月20号出台的海外买家炒房税及2017年12月开始的严控房屋贷款的去杠杆政策就是一下子打掉独立房狂涨势头的两把枪。照此预测，2019年，刚刚经历一轮价格狂涨的Condo也有可能会挨枪子儿。未雨绸缪的最好办法就是好好控制投资的购入价，看看租售比和性价比。只要鸟不出头，啥枪都打不到你。

房子和股票完全不一样。大的市场趋势变化受到不同因素的影响，归根结底就是供求关系决定价格的走向。在多伦多的房地产市场，需要看重的是实际的每套房子的情况，甚至是每套房子后面的故事。

过去的十几年里，不是每个地方的Condo投资都会有好的回报。真正能够符合租售比和性价比的房子不会超过市面上房子的20%。如何找到那些占比不到20%、符合条件的好房子呢？

首先，布局很重要。挖掘现在还没有火而以后会很火的那些区域，提前开始布局。就像十几年前，我的大部分Condo投资集中火力在多伦多市中心的最核心区域。那个时候，人们都说我傻，投到不该投资的地方。现在是个啥情况，就不多说了。

其次需要说明的是，本文的分析只适用于加拿大多伦多这个城市。不适合中国的北京上海等大城市，因为这些大城市的房价已经完全不在合理的租售比的范畴，在这些城市做房东不会比做房客开心。

与此同时，本文提出的分析方法千万不能用在北美广漠土地上的众多中小城镇。因为，大部分这些地方，人口数量长期不增长。你做房东做得再爽，最终房价就是不涨。没有增值希望的投资，不会有一个开心的结局。

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