广州放开限购直击：有楼盘来访量翻三倍，有人全款买第三套房，下面是南方都市报给大家的分享，一起来看看。
广州三套房贷款政策
9月20日傍晚，广州官宣放开黄埔、番禺、花都三区的住房限购。这是自2011年2月起，广州执行住房限购12年以来，首次重新放开对该三区的住房限购。
作为最接近广州市中心的两个区，黄埔和番禺的一手楼盘自昨晚起，“工作日变成周末，到访和认购人士大大增加”，有策划人员临时支援销售，“忙得晚饭没吃”；也有此前计划卖一买一腾名额的市民，火速全款在黄埔老城区购买了总价500多万的三房。
自8月底以来的新政，如今似乎开始激活了黄埔番禺的楼市成交。
买家故事1
放开限购次日
全款500多万买下黄埔老城三房
“终于不用卖房腾名额了，我们也担心今后房价会涨，所以想趁新政出来立即买房”。9月21日中午，市民陈音（化名）和丈夫直奔黄埔区老城某楼盘，签约认购了一套建面100多平方米的三房，总价500多万元。
这是陈音一家目前在广州中心区的第三套住宅。陈音的丈夫做生意，他们一家现在天河区有两套房，一套自住一套出租，当中出租的那套，前年最高成交单价一度已达9万+。
今年春以来，为了给孩子多准备一套学位房，陈音曾计划放售卖掉出租房，以腾出名额置换到天河和黄埔交界的，黄埔老城区某个带名校学位的楼盘。但将出租房以市场价挂牌以来，前来问询的客户稀少，“中介说成交单价只能去到7万多”。不甘心如此降价出售，陈音于今年8月结束挂牌放盘，继续出租，并放弃换房的念想。
直到昨晚广州一纸新政，黄埔区赫然不在住房限购之列。陈音告诉南都·湾财社记者，昨晚新政出来之后，她立即咨询了两名中介人士，再三确认自家可以在黄埔区购买第三套房后，与丈夫快速达成一致，旋即和楼盘销售约定今天中午前去签约认购。由于目前楼盘表示第三套无法贷款，陈音夫妇决定一次性付款购买。
陈音说，在买了这套房后，他们一家有计划让孩子转学到该楼盘上小学。
买家故事2
单身人士不限购
但被贷款难住了
新政之于有钱人家，可以轻松全款入手第三套，但对于资金有限的单身人士，可能只能望而不得。
“黄埔不限购，我是不是不用卖房，可以直接在黄埔再买？”昨晚新政出来后，陈小姐立即开心地向楼盘销售人员询问，但答案让她大失所望。
李小姐今年35岁，单身，八年前在天河购置了一套50平方米的二手房。“爸妈年纪大了，我希望能把他们接到广州养老。盘算之后，觉得黄埔新城三四百万元的总价，加上完善的社区配套，最符合自己预期”。
按照旧政策，李小姐单身限购第二套，所以必须卖掉现住的这套，才能购置新房。“一个是卖掉住哪儿？新房要一年后才能收楼，很不方便；另一个是二手房不好卖，挂牌几个月都没有几台客户看房”，李小姐告诉记者，“中介让我降三四十万元，但我真觉得亏。”
刚刚出台的新政，让李小姐看到了新的机会。但“对方告诉我，虽然不限购可以买了，但银行还是限贷，单身二套的话，要付全款在黄埔买房”。目前李小姐还在跟楼盘和银行积极沟通中。
销售现场
策划人员支援一线销售
忙得晚饭没吃
昨天傍晚新政出来之际，番禺长隆万博耀胜新世界广场|耀胜尊府的策划经理Lily正准备叫快餐。新政出来之后，销售中心陆续涌入大量购房客，“现场都是洽谈声，刷卡机打印票单声”。
“人太多了，销售都接待不过来了，我们策划和行政的也都上阵支援”。Lily说，由于客人太多，她忙得没空吃饭，没空喝水，“嘴唇都起皮了”，而送来的快餐也放在角落，直到深夜12点多也没空吃。直到今天凌晨1点多，销售中心打烊后，Lily才一身疲惫回到家，“太累了，胃口也没了，喝了一瓶奶就睡觉了”。
Lily说，从昨晚到今天，基本很多客人来到耀胜新世界广场|耀胜尊府都是来了即买，“很多人都是之前没有名额，现在有了名额就直接下定”。
同在万博片区的龙湖广州·御湖境项目，据称从新政发布当晚，项目在5个小时内就成交了8套，截至21日下午5点，累计成交超过20套。
“在限购松绑官宣后，大概晚上7点开始，很多我们前期接触过的一些因购房名额问题无法购买的客户，纷纷主动给置业顾问打电话咨询，确认是不是购房资格已经不成问题”。龙湖广州·御湖境项目相关负责人告诉记者，“客户主动找我们，我们也在主动找客户。昨晚营销团队连夜对过往的意向客户都进行回访，尤其是那些因为限购无法购买的客户。当晚九点开始就陆续有客户到访，在晚上十点半左右，整个案场洽谈区已经坐满客户，当晚直到次日凌晨都还有准业主在填写认购书等候刷卡”。
据介绍，该盘昨晚有两套成交都是“空中转定”。“其中一位业主人在国外，前期到访御湖境，对龙湖品牌，以及御湖境项目的产品、地段和江景都非常认可，若不是因为自身是外地户口又没有社保无购房资格，当天就想定下190平方米户型高层单位。这次置业顾问回访告知最新政策，不到二十分钟，客户就当机立断转账下定”。
在同为番禺区的珠江铂世湾，“今天来访量翻了三倍，超30组，成交约3台”。该盘策划人员介绍，其中有1台客户是连夜从省外坐高铁过来认购，“他此前从网上了解到项目情况，但没有名额迟迟未入手，昨晚得到解开限购的消息，担心心仪的房源被抢，就连夜买票赶来”。
在凯德·山海连城，项目在解除限购的24小时内来访火热，9月21日单天成交5套。据介绍，该项目9月至今环比8月同期来访增幅150%，成交增幅50%。
成交情况
“新政次日卖房两套，平时一个月卖一两套”
广州在时隔12年以后，放开黄埔、番禺、花都三区的限购。这三个区极具代表性，黄埔区本身就属于中心六区之一；而番禺区多年以来就是广州住房的南大仓，也是最近广州中心的近郊区域；花都区则是此前9个限购区中，房价性价比最便宜的区域，且在此前官宣放开限购前，当地已可以以人才政策购房。
南都·湾财社记者走访获悉，从昨晚以来，限购区和不限购区人气迥异，但相对而言，目前放开限购的三区，人气回升以黄埔和番禺最快。
紧邻花都区融创文旅城的某盘销售负责人告诉南都·湾财社记者，从昨日到今日，项目只成交了两套房，“都是昨天白天成交的”。
但在黄埔区，这里的客流已经快速回升，“和近期的周末差不多了”。在天河黄埔交界的某楼盘，销售人员柳女士不仅促成陈音成交，在今天上午亦成交了一套，“一天卖出两套房，这是我平时一个月，甚至两个月的业绩”。
柳女士表示，按照近期的往常，工作日一般10点多以后才会有客人到访，但在今天，9点刚过就有客人到访，一天有十多台客。
事实上，自从8月底新政出台以来，柳女士的工作就变得忙碌，“经常每日在销售中心就走了上万步”。包括今天成交的两套房，她在9月份已卖出5套房，是今年以来销售业绩最高的一个月。
在仍然限购的区域，一些此前受限于五年社保的客户，如今也开始出手。
白云区新世界云耀销售中心，自昨晚以来，“一些原本社保年限不够，导致没有购房资格的客户已果断冲进财务室刷卡认购；之前还在犹豫的客户预感将会有更多的购房者参与选房竞争，紧张到没等下班就赶来销售中心锁定房源，生怕错过心水的户型”。
在荔湾区珠江·广钢花城，新政后看房者到访有所回升，“今日上午也成交了一台周一首次到访的客户”。
观察
放开限购后
广州楼市年末翘尾行情基本确立？
南都·湾财社记者观察发现，自8月底新政频出以来，广州一手住宅成交实际上回升不大。但从昨晚新政出来以后，放开限购区域的楼盘，基本反馈已有清晰的成交量。
“非户籍人口的购房门槛降低了，个人销售房屋的增值税减免年限缩短了，再加上限购的松动。广州楼市‘金九银十’可期，年末翘尾行情基本确立”。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，这次广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市，政策力度超出房地产界的预期。
“乐观预计，在政策推动下，年末广州房地产市场将企稳回升。倘若年末翘尾行情热烈，全年广州房地产的几个关键指标（投资额、销售面积、销售金额等）有望出现同比正增长”。赵卓文认为，这次政策不但将影响广州市的房地产市场，还将影响整个广州都市圈的房地产市场。
赵卓文认为，有三类人士将在这次新政中受益颇丰：2023年，在广州竞投了优质居住地块的开发商；在广州“抄底”了优质物业的购房者；准备在广州中心区买房，但在政策出台前没有购房资格的人士（包括广州户籍和非广州户籍）。
赵卓文认为，广州本轮房地产新政将大大提振房地产市场的信心，促进房地产市场企稳回升。只要信心恢复了，广州房地产市场的需求释放将水到渠成。他认为，广州中心区的优质居住物业，也将是经济波动期的优质资产。
而合富研究院分析，2018年至2020年，广州全市共网签一手住宅约2.9万套，”按照过往经验估算，通常约有5%-10%的单位会再挂牌入市”。基于此，大致可以判断新政实施后，最有可能产生“二手挂牌量增多”的区域，分别是增城、南沙和黄埔；而天河、越秀、海珠等区域受到的影响将较少。
合富研究院认为，当前市场上仍然存在不少“4至8月一直看楼、持币观望”的客户，新政将使得中心城区（天河、海珠、越秀、荔湾、白云）及近郊（黄埔、番禺）的潜在购买力基数大幅增多。
南都·湾财社记者 邱永芬 王艳玲
广州买房限购吗
广州又一次走在了前面。
9月20日傍晚，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，再次优化房地产政策。
具体内容包括，将住房限购政策调整为在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。
值得一提的是，根据最新政策，广州的番禺、黄埔、花都三区以及白云区北部4镇将不再限购。广州由此成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析到，此次一揽子政策意在稳住楼市，稳定市场情绪，预计年内剩余的3个多月，广州商品房市场从持续下滑逐渐转入到探底企稳的走势。
另有业内人士认为，此次广州放松限购政策，信号意义非常强，意味着限购松绑开始进入到一线城市，说明当前政策的放松力度非常大。
在上述政策发布后的第二天（9月21日），广州楼市迎来一波小行情。有消息指出，不少广州房产中介在今天忙着接电话、向购房者推荐房源，忙的不亦乐乎。另有不少二手房业主也开始降低心理预期，有意向将手中房产降价出售以促进成交。
广州中原项目部总经理黄韬用“热闹”来形容当下的市场，并向钛媒体APP总结道“期待已久，理所当然，意料之中。”
一位正在持“观望”态度的购房者向钛媒体APP表示，自己拥有广州的购房资格，但目前因为工作原因长居深圳，所以对于广州放开限购政策的感触并不太深，他表示：“主要我现在的购房资金还不多，得先把老家的房子处理掉，不想加杠杆买房。”
据了解，上述购房者更倾向于在金融、交通、教育、生活配套等方面更完善的天河区置业，一旦资金充裕或将返回广州买房。
广州市天河区俯瞰图
值得一提的是，近一个月来，广州已经出台一系列政策组合拳。
譬如8月30日，广州发布“认房不认贷”政策，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
以及9月8日，广州下调房贷利率，首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP。再来就是这次的多区放开限购，增值税免征年限“5改2”。
数据方面，广州中原研究发展部数据显示，2023年8月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）约8156宗，环比7月的8096宗成交量上升0.7%，结束了此前的“四连阴”，同比去年8月上涨3.4%。
另据克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，受第二季度以来市场下行的影响，截至9月上半月，广州一手住宅成交面积录得571.5万平方米，与去年同期相比仅微增了1.5%，与上半年14%的增速相比大幅收窄。与此同时，截至8月末，广州一手住宅库存面积达到1275万平方米，去化周期攀升至19.6个月。因此，无论从今年楼市的成交表现来看，还是从库存压力来看，广州都有对调控政策进行优化调整的必要性，这也是此前广州在一线城市中首个落地“认房不用认贷”以及下调二套房首付比例的重要原因。
但从市场监控来看，尽管“信贷组合拳”出台之后的前两周广州全市楼盘的来访认购数据都有上升，但是到第三周环比已经开始下降，显示市场的需求动能仍然不足，因此也具备进一步优化调控政策的条件。考虑到新政主要利好“卖一买一”的置换需求，因此为了盘活二手房交易，本次将全市二手房增值税免征条件从5年改为2年也在情理之中。
此外，从本次新政不再提及限购的区域名单来看，根据克而瑞的统计，黄埔、花都、番禺一手住宅库存面积分别为149万平方米、143万平方米、210万平方米，都是属于广州库存量大、市场竞争激烈的区域，因此放开限购的迫切性也更大。在“信贷组合拳”之后，广州再度调整限购区域范围、降低限购区域社保门槛、降低二手房交易成本，对于年底楼市整体复苏回暖有“再添一把火”的作用。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）
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