佛山开启“认贷不认房”，专家称刺激楼市效果有限，下面是界面新闻给大家的分享，一起来看看。
佛山三套房贷款政策
记者 | 张熹珑
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2月1日起，佛山正式开启认贷不认房。
根据此前佛山市住建局发布的《关于停止个人住房查询有关事项的通知》，当局于2月1日停止个人住房对外查询业务。
此项举措被视为配合不久前解除限购令而出台的政策。查册的目的在于查询个人名下有无房产，以及房产是否再存抵押或查封情况。停止购房查册则意味着，只要名下房产已结清购房贷款，即可当成首套来买，也就是“认贷不认房”。
“相当于放宽了房贷的认定范围，这也和之前佛山持续出台的支持楼市政策一脉相承。”但地产经济学家邓浩志也表示，该政策只属于一个补充，“影响不会特别大。”
而对首次购房的人而言，佛山房产中介陈静更是坦言“这个政策没什么影响”：“是为了让更多刚需客户更容易上车。但如果没买过房或者还有房贷在身，就不是政策的覆盖范围。”
刺激楼市效果有限
自2022年以来，佛山在出台支持楼市政策上“一路狂奔”，前有降低人才T卡门槛、“满五不限购”政策出台，后有公积金政策放松、发放购房消费券。而最重磅的，莫过于2022年12月佛山全域解除限购令。
解除限购令搭配认贷不认房使用“效果更明显”。“以前如果你名下已经有两三套房子，银行不会再提供贷款。但现在如果这两三套房子都没有贷款，就能继续贷款买房。”陈静说。
从这个角度来看，认贷不认房可以视为解除限购的辅助政策。购房数量和贷款不做限制，可以说在佛山，不论多少套房都可以买。
“新的政策属于一个补充，增加买房者的杠杆、降低利率。”邓浩志提到，没有按揭在身的业主再次购房，一方面首付只需要给两成，降低了一成；另一方面利息也比二套房贷更低，能够降低成本。
目前，佛山首套购房商业贷款利率为4.1%，处于历史最低。而在此前，二次购房的贷款利率达到5.39%以上。可以说，认贷不认房起到正向作用。对于部分难以企及广州房价的当地居民，也将提高其“转战”佛山购置物业的吸引力。
不过，邓浩志亦指出，就刺激楼市而言，该措施跟限购解除相比是不同量级，“论作用绝对是限购放开影响大，该释放的购买力基本上都释放了。”
除了佛山，此前南京部分银行、郑州等地业已推出认贷不认房。
2022年供求齐降
回顾2022年的佛山楼市，成交一落千丈。无论是土地市场还是房地产市场，都出现冷清的供求齐降情况。
由于疫情影响、宏观经济低迷，房企暴雷项目烂尾等负面因素影响，佛山商品房供求量创历史新低。克而瑞数据显示，全年供应仅936万平方、成交1129万平方，同比分别下跌42%、26%。其中，作为成交主力的商品住宅量锐减至757万平方，同比2021年下跌33%。
与之紧密相关的土地市场也表现低迷。数据显示，2022年佛山涉宅用地供求量跌至近五年最低位，成交地块绝大部分被房企以底价拿下。全年商住用地供应仅完成计划的67%，成交量较2020及2021年降幅达70%、52%。
经营性用地年度供求量也呈明显下降趋势，多宗土地出现撤牌、流拍现象，央企国企及地方城投在土拍中频频托底，全年溢价率仅0.87%；经营性用地楼面价为5210元/㎡，成交面积641万平方米，均创下五年来的新低。
反映在宏观数据上的，则是房地产开发投资和固定资产投资的负增长。2022年，佛山固定资产投资下降3.6%；房地产开发企业完成投资1956.52亿元，同比下降16.5%；其中住宅投资下降16.2%。
分地区看，禅城区房地产开发投资同比下降1%，南海区下降26.3%，顺德区增长1%，三水区下降42.9%，高明区下降52.4%。区域内分化进一步加重。
楼市下行的连锁反应
作为“超高土地财政依赖城市”，佛山的楼市下行也给整体经济带来一击。
对于佛山而言，土地收入是最重要的财政支柱之一。根据中指研究院，2017-2021年佛山平均土地财政依赖度超过140%，位居全国第二；2017-2021年，佛山卖地收入累计达到4897.5亿元。
“房地产及其上下游对整个国内经济的拉动非常大，房地产基本占GDP大概7%-9%的水平。房地产和上下游所有行业相加，对GDP的影响大概接近1/3。”邓浩志表示，房地产不行，上下游的水泥、建材、家私、电器企业等，都受到影响。
而佛山恰好就是大批建材、家居家电企业的汇集地。这也导致2022年轻工业出现负增长。2022年，佛山全市规模以上轻工业完成工业增加值2792.59亿元，同比下降0.1%。
佛山陶瓷龙头蒙娜丽莎公告显示，预计2022年亏损3.2亿元至4.6亿元，同比下滑201.64% - 246.10%。而哪怕是去年销量冠军的碧桂园，前三季度仅实现净利润6.12亿元，同比大跌95.92%。
同样有着较严重土地依赖症的珠海2022年房地产投资开发亦有明显下滑，1月30日起当地已有银行首套房房贷利率最低可按3.7%操作，且无其他特殊要求。目前，这一利率水平为全国最低。
“房地产企业爆雷的问题加剧，还会引发一个问题，即影响金融系统的安全。”房地产是中国经济的压舱石，也是中国经济增长的一个引擎。如果这个引擎熄火，很难补上去。
从三驾马车的角度来看，房地产横跨其中两驾马车：对开发商而言是投资端，对老百姓而言是消费端，影响范围非常大。
目前来看，前文提到的救市政策多数只维持了短期刺激效果。根据佛山房产信息网，1月份佛山新房网签3062套，签约面积约34.74万㎡，同比下滑48%、环比下滑58.23%。
“佛山市场已经见底，并且开始有一点复苏了，但是复苏可能力度还不是太大，所以还需要相关政策进一步加码。”邓浩志认为。
佛山二套房贷款
图1 目前佛山利率首套-20bp（4.1%），二套+60bp（4.9%），对于刚需首套房买家而言，年底是至佳的上车时机了！
1、子女购房，父母做担保，最高可贷7成；子女只需提供收入证明，担保人提供收入证明、流水。
2、优质客户可免提供收入流水，例如公务员、世界500强、事业单位的员工。
3、客户名下有存量消费贷、经营贷，如能提供合理用途证明，不用结清也可贷款购房。
4、代发薪客户工资流水放宽至月供的1.2倍以上。
5、楼龄30年以内、有物业管理的小区，可以贷款，最高可贷8成。
6、楼龄25年以内均采用线上评估，与成交价可有10%的波动空间；楼龄25年以上采用线下上门评估。
7、贷款期限与借款人年龄之和，最高75岁以内。
8、连续缴纳社保满3年；或最近3年在佛山连续合法稳定就业的，可申请办理入户佛山。
9、2022年10月10日，佛山市住房公积金管理中心发布了《关于下调首套个人住房公积金贷款利率的通知》。
2022年10月1日（含）以后发放的首套个人住房公积金贷款，按照调整后的新利率执行；2022年10月1日前已发放未结清的首套个人住房公积金贷款，按规定自2023年1月1日起执行新利率。
图3 关于公积金的提取金额
购房提取额度：
1.职工个人累计提取总额不得超过房屋所占产权份额（包括在异地已提取的额度，以职工提供的异地住房公积金提取凭证为准）
2.每次提取，个人账户余额留足不低于500元。
10月14日，佛山首宗二手房“带押过户”贷款业务在南海区率先试点推行。同时，首个“带押过户”的不动产权证也在当天颁发
二手房“带押过户”实施真正实现了市民在不归还原贷款的前提下，完成过户、抵押、新贷款发放，进一步提升了二手房交易的安全性，降低了交易的时间和成本
图4 社保、居住证、证书，是入户佛山必不可少的三大要素！
建议有考虑入户佛山的市民，千万不要随意停缴社保。有时间要尽早办理居住证！
2022年6月2日起，佛山市商品住房限购区域调整为祖庙，桂城，大良，其他均为非限购区。
在限购区内，因改善住房需求购房的，其持有（契税缴纳时间或不动产登记时间）满5年的商品住房，不计入家庭住房查验套数。
最后，非佛山户籍的购房者要注意，并不是买了房就能入户入学，还需要通过积分入户！
佛山积分入户总积分＝基础分＋加分+减分+各区自定指标分。
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