贷款买房如何变更共有贷款（有贷款的房子可不可以添加产权人）

夫妻一方婚前贷款婚后共同还贷房产约定共有，能否行使任意撤销权，下面是蔡律想法给大家的分享，一起来看看。

贷款买房如何变更共有贷款

前言

夫妻对一方婚前购买属个人所有的房屋约定全部或部份归给另一方，该类约定一般会被法院认定成赠与。如若房屋所有权没有办理相应变更登记手续的，则赠与方有权撤销，另一方是无法用夫妻财产约定来进行抗辩的。不过，若情形稍有变动，例如房屋确系一方婚前购买，但系按揭贷款购买，婚内双方有共同还款。那么在此前提下，双方签署财产约定协议，一方将该房屋约定为共同共有，但因贷款抵押手续存在，无法办理变更登记手续，如此，该协议性质是否有所变化，一方能否行使任意撤销权呢？

对此，山东泰安中院作出解答，认为男方婚前贷款所购房产，包括了其在购房时支付的首付款以及个人婚前偿还的贷款，同时包括双方婚姻关系存续期间以夫妻共同财产偿还的贷款部分，因此涉案房屋并不直接等同于男方个人财产，本案不应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条规定“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。”，故将该协议认定为夫妻财产约定，签署即生效，而男方无权要求撤销。

案件基本事实

男女双方登记结婚，同日签订《婚姻财产约定协议书》，约定“男方婚前财产：位于某小区X号楼X单元X室房屋一套，该房为按揭贷款，现双方自愿约定该房产婚后由双方共同所有，剩余贷款由双方共同负担。由于房屋处于按揭状态，无法办理相关过户登记等”。该房屋办理了不动产权证，产权登记为男方单独所有。后因女方曾提起离婚诉讼，故男方提起诉讼请求撤销双方签订的赠与协议。

一审法院

双方签订的《婚内财产约定协议书》第一条约定内容为“现甲乙双方自愿约定该房产婚后由甲乙双方共同所有，剩余贷款由双方共同负担”，根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条的规定：男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。故本案案由应为夫妻财产约定纠纷，而非赠与合同纠纷。故男方主张该协议系赠与协议一审法院不予采纳。

夫妻间达成的财产约定，通常是基于夫妻这种特殊身份关系，综合考虑各种因素最终达成一致意见的结果，带有很强的感情色彩和伦理色彩。男方和女方签订的《婚内财产约定协议书》系双方的真实意思表示，且男方未提交证据证实该协议具有可撤销的情形，根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条的规定：夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。故该协议已对原被告双方发生了法律上的约束力。男方要求撤销该协议的第一、二、三项的诉求，于法无据，一审法院不予支持。

二审泰安中院

《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条第一款、第二款规定：“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。”本案中，《婚内财产约定协议书》的相关约定符合前述法律规定的情形，一审确定本案案由为夫妻财产约定纠纷并无不当。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条规定：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。男方主张本案应适用该规定。对此，本院认为，前述规定的适用前提是“一方所有的财产”，而本案中男方婚前贷款所购房产，包括了其在购房时支付的首付款以及个人婚前偿还的贷款，同时包括双方婚姻关系存续期间以夫妻共同财产偿还的贷款部分，因此涉案房屋并不直接等同于男方个人财产，本案不应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条规定。一审法院未予支持男方关于撤销《婚内财产约定协议书》第一、二、三条的主张，并无不当之处。

男方还主张，涉案《婚内财产约定协议书》系受欺骗、胁迫签订，故其有权要求撤销。对此，本院认为，因范斌并未举证证实其受有欺诈、胁迫的事实，故对其前述主张本院不予支持。

综上所述，男方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确。

福州律师蔡思斌评析

泰安中院判决高明之处认为一方婚前贷款买房，婚后双方有共同还贷，故该房屋组成部份包括了双方婚姻关系存续期间以夫妻共同财产偿还的贷款部分，故房屋不能视为男方婚前个人财产，所以不能单纯适用一方个人财产的法律规定，而应将其性质定性为夫妻共同财产的约定。

虽然从物权定义上该分析感觉不能完全站得住脚，毕竟婚前贷款购房且办理产权证，房屋从物权性质上单独属于男方是没有问题的。最高院关于婚后还贷及增值部份可以分割的司法解释也不敢将其定义成物权的分割，而是认为“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”不过，从普通老百姓的认知及情理分析，泰安中院的判决完全没有问题，非常值得我们学习及借鉴。在给当事人充分释明相关风险的前提下，律师制作相关财产约定时就可以大胆参考，充分选用。

案件索引：(2021)鲁09民终4166号，当事人名字系化名

有贷款的房子可不可以添加产权人

今天为大家带来一则关于天津个人住房贷款优化的重要消息！最新政策出台，明确了住房套数认定标准，让买房更加轻松！快来和我一起看看具体变化吧。

近日，天津市住建委发布了一项重要政策调整，旨在优化个人住房贷款流程，简化申请手续，降低购房门槛。该政策主要涉及住房套数认定标准的变化，为广大购房者带来了福音。

根据最新政策，天津市对个人住房贷款的套数认定标准进行了明确规定。过去，购房者在申请贷款时，需要满足严格的住房套数认定标准，给购房者带来了很大困扰。而现在，根据新政策，只要购房者能提供房屋产权证明和购房合同，即可申请相应的住房贷款，无需再受限于住房套数的要求。

这一政策调整的出台，对购房者来说可谓是喜大普奔。首先，取消了住房套数的限制，让更多的人有机会轻松买房，解决了一部分买房人的资金问题。其次，简化了贷款申请手续，节省了购房者宝贵的时间和精力。最重要的是，优化了个人住房贷款流程，在一定程度上促进了房地产市场的健康发展。

对于那些打算购买天津房产的朋友们，这一利好政策无疑是个不容错过的机会。如果你想要申请个人住房贷款，仅需提供房屋产权证明和购房合同，即可享受到优越的贷款条件。此外，购房者还可以根据自身情况选择适合自己的还款方式和期限，实现资金灵活运用，降低购房压力。

可以预见，这一政策调整将会对天津的房地产市场产生积极的影响。首先，购房需求将会增加，有助于刺激楼市交易活跃度，提振市场信心。其次，不受住房套数限制，购房人群拓宽，将进一步推动房地产市场稳定发展。相信在政府的引导下，天津的楼市将持续向好。

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