想用低利率的信用贷置换高利率的房贷，你可真敢想啊！，下面是李雄伟丶咨询顾问给大家的分享，一起来看看。
信用贷款可以还房贷款
咨询服务 丨金融 / 财税/法务 编辑 / 李雄伟
这是小伟咨询的第520篇原创文章
你要想清楚一点：
是为了减轻当前月供，还是减少总体利息？
之前有一个朋友咨询了这么一个问题：以低利率信用贷还高利率房贷真的划算吗？
这个朋友的情况是这样的！
名下按揭房有140万的房贷，已经还了几年，当时按揭利率年化5.73%，等额本息，20年期，月供差不多接近1万；
他自己咨询一些人，得到了两个信用方案：
1、信用贷可以贷30万，贷款利率差不多3.8%，5年期，还款方式为等额本息；
2、信用贷也是贷30万，年化4.6%，期限3年，不过可以按月付息，不过每年需要归还30%的本金；
以上两种方案都是他近期咨询到的，至于选择哪个哪来提前还房贷合适呢？或者两个都考虑？
他这种高提前还贷的方式增加近几年的资金压力，真的划算吗？
其实关于他的问题，主要是因为前几年高站位房贷的，年化基本都在5.5%以上，随着近一年来的有着其他“平替”产品的陆续降息，一时间有很朋友萌生了置换的想法；
其实小伟收到过不少客户的这方面问题的咨询，每当发一些最新的信用产品方案时，大家就觉得这是房贷平替最佳候选；
今天小伟就跟大家好好讨论一下，低息的信贷是否真的是房贷的“平替”？首先小伟站一下立场：“贷款产品不得用于以贷还贷，特定资金有特定用途”；
先息后本的信用贷替换等额本息的房贷，划算吗？、
首先，大家要了解一下利率是什么东西，利率实则就是货币的时间成本，在一定时间内货币在你手上的成本；
信用贷的还款方式有多种选择呢，但是，能够被拿去当平替的先息后本信贷，都参考于1年期的LPR，而房贷参考的基本是5年期的LPR，这么看到信用贷的年化率肯定是低于房贷的；
相对应的，信用贷的期限一般也就只有1年到3年；
先息后本的信贷，由于每个月只需要还利息，所以短时间内的确可以减少月供压力，但是从长远的角度来看都会面临资金过桥的风险，一旦到期后没办法一次性还本，那么就会产生更多的资金承办，甚至会出现债务危机，这并非长久之计；
那么，问题来了：
OK！既然你说短期信贷不行，那我稍微将期限拉长一点不就可以了吗？10年期先息后本不还本总可以吧！
怎么说了，大家都挺会想的，但是理想很丰满，现实很骨感！
10年期的先息后本信贷，如果说中途不归本，那么它的利率就会参考5年LPR进行产品设计，这个利差并没有多少！
而且作为信贷，如果该产品如此设计，还不需要提供抵押物，那么本金在贷款人手里10年，必然有极其严格的贷款审批门槛和贷后管理，武汉市场上不会有这样的产品存在的；
最多也就10年等额本息的信贷产品，还需要结合职业或房产进行授信，条件十分苛刻！
比如说武汉，某银行的10年信贷（和体制内的职业挂钩）
或者和按揭捆绑的10年大额分期，但是这一类信贷的利率都远超房贷利率，并不是什么替换价值，且这类信贷的等额本息并非按照剩余本金来计算利息，而是按照贷款金额计息的，根本没有利差！
既然5年以上没有啥利差，那我选择5年的信贷，年化利率低于房贷的，总可以选择吧！
小伟依旧不建议，虽然说之前高站位的房贷年化一度接近6%了，现在武汉的一些信贷利率可能低至4.5%的5年期产品，为啥不建议，因为，货币是有时间成本的，仅仅盯着利率做加减乘除，太过于片面了！
大家觉得是年化4.5%5年期的信贷划算，还是30年5.8%的产品划算？
同样是50万，你分5年还的月供和分30年还的月供；
每个月的还款额，还是30年的少，用5年的短期信贷提还房贷，无疑是增加了月还款的压力，减少手头上可支配的资金，从现阶段来看，你都不知道房价的下跌还是失业先到来；
为什么不手头上留一些现金以备不时之需呢？
先不说别的，单单说通胀影响，不具体到通胀指数，就想想身边的物价，10年前的热干面和现在的热干面不就翻了好几倍吗？而这两个产品的利差也就1~2个点而已；
你看着这30年的利息支出很可怕对不对，几乎就是你贷款金额的数目了！
那你有没有想想这是30年啊！
一开始小伟就给大家讲过，利率是什么，是货币的时间成本，如果无法理解，那就想想30年前的100万和现在的100万，所体现的购买力！
如果费尽心思去找被人统计出来的冷冰冰的通胀数据还是依旧无法理解，还不如切实感受一下，这几年的工资和饭钱！5毛钱的热干面我吃到了5块！
所以5年的低息信贷还房贷，短时间增加月供，长时间又无法真正减少利息！
小伟上述内容，已经给你分析了信贷替换房贷的可能性，几乎走不通！
那么同样30年等额本息或3年期的先息后本是否可行呢？
这个还需要分情况，分人群：
如果你是做生意的，房子沉淀了很多资金，刚好当下企业需要资金周转，这个没有二话，将资金泵出来就是最明智的选择，根本不会管什么利差！
项目+现金流+不动产
现在有项目可以产生仙剑六，也就是现金奶牛，产生了现金流后有所积累，固定在保值资产上（砖头），当然有需求资金的时候，那么就将砖头变现，变卖周期过长，那就通过抵押；
如此循环促进，如此往返，这是最基本的经济常识；
小伟总结
但是如果你是工薪族，关于这个问题的讨论，大家可以互相他讨论说一下自己的想法；
融资贷款是杠杆，经营创造价值，无论家庭还是企业都离不开金融，你可以让你身边多一位了解金融的朋友；
有按揭房征信花也能贷
房子，在我们心中是很重要的存在。
房子在我们心中还不仅是住的需要，除了丈母娘需求，还有资产增值的需要，甚至被当做个人实力的自我彰显。
而且你有一套房，还可以在需要资金的时候融资。
可想而知有一套房是多么的重要!
今天就跟大家聊聊，一套房，可以享受8种低成本的融资方法。
1.房屋抵押贷款。
你有一套全款房，房子市场评估值200万，可以从各大银行贷款140万去用于消费或者经营。
还款方式有等额本息和先息后本、随借随还！
例如：上海地区最低利率能达到3.25%，也就是说，10万元一个月的利息是270元左右！
2.二次抵押贷款。
你有一套按揭房，市场评估值200万，按揭尾款还有50万。
因为不想结清在抵押麻烦，可以把房子进行二次抵押，新增一笔金额90万以的贷款额度！
还款方式有等额本息和先息后本、随借随还！
例如：上海地区最低二次抵押的利率是4%，也就是说，10万元一个月的利息是333元！
3.装修贷款。
你有一套全款房或者按揭房，只要征信记录良好、合理的负债率，可以匹配一款银行装修贷款。
贷款金额30-50万，贷款期限3-5年，月利率0.3%左右。
4.信用贷款。
你有一套按揭房，还款6个月以上，按揭月供放大12倍-110倍，贷款的月利率最低0.33%
即贷款10万，日利息低至11元。
举例:你有一套按揭房，按揭还款36个月，房贷月供5000元。你可以获得的贷款金额是:5000元*100倍=50万。
5.大额的分期贷款。
你有一套按揭房或全款房，可以根据房子的价值，匹配一款低费率的大额度分期贷款，如:银行大额分期卡贷款。
6.办理大额信用卡。
你有一套房，有稳定的工作，银行可以审批几张额度在10万-50万的信用卡。
额度是终身有效的。如果你经常使用，还可以增加授信额度;最长可享受50多天的免息期。
比如:中国工商银行、光大银行和民生银行等。
7.首付贷。
简单一点说，就是购房者为了买自己心仪的房子，首付资金不够或者没有首付资金，而办理的银行贷款！这是一个不以信用贷款的名义，上征信的大额贷款！为购房者提供首付的分期贷款，资金提供方是银行，
首付贷风靡一时，为购房者又加了杠杆。
贷款金额30-50万左右，月利息0.32%左右，贷款年限3-5年。
也就是说10万元，一天的利息是10.6元
8.按揭房做房产抵押贷款。
你有一套按揭房，按揭还款已有几年，觉得利率太高，月供压力大，就可以选择按揭转抵押。
现在抵押贷款利率普遍比按揭房的利率低出很多！
例如：苏州的抵押利率普遍为：年华3.6%-3.8%，而按揭房的利率为；年华4.8%-5.6%之间！
上海的抵押利率为：年华3.25%-3.6%，而按揭房利率为：年华4.6%-5.25%之间！
举例:你的房子市场评估价值是300万，房贷按揭尾款100万，按揭利率为：年华5.2%
先申请按揭贷款提前还款，然后让垫资公司，把你的100万按揭贷款还清！还把按揭房变成全款房。
再重新选择一家市面上最合适你的，且利率比较低的银行做抵押贷款（最高能做出210万）！那这时候做100万的抵押利率为3.4%。
同样100万的贷款，一年你将节省1.8万的利息，那么20年的贷款，你讲节省36万的利息！
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