外地房贷已还清，在北京买房能算“首套”吗？，下面是新京报给大家的分享，一起来看看。
外地贷款买的贷款已还清
李先生与妻子结婚两年，想要告别租房生活，在北京朝阳区买一套自己的房子。听闻近期深圳、宁波、南京等城市相继出台新政，购房政策方面都有所调整，李先生想进一步了解清楚北京的购房政策。
据介绍，李先生是北京户口，妻子王女士是南京户口，他们在北京没有房子，但王女士婚前在南京贷款买过一套一居，贷款已经还清。那么以李先生夫妇的这种情况，能在北京买房吗？假如能买的话，是算首套房还是二套房呢？
解答：
按照北京现行政策，如果要购买通州以外区域的住宅，京籍家庭已婚的可购2套，单身的可购1套，非京籍家庭缴纳社保或纳税连续满60个月可购1套；而通州区域限购更为严格，在北京限购政策的基础上，若是京籍家庭要购买2套住宅、非京籍要购买1套住宅，需额外要求至少最近三年社保或个税是在通州缴纳。
李先生一家想在北京朝阳区买房，就其家庭情况来看，由于李先生是北京户口，所以李先生一家为京籍家庭，对照政策规定可以发现，他们在北京买房是没问题的。
那么再来看，他们要买房的话，究竟是算首套还是二套呢？两者的税费和贷款可有着不小的区别。对此，麦田房产专业人士指出，北京的政策是“认房又认贷”，也就是说，必须是北京无房且全国无住宅贷款记录，才能算首套。按李先生一家的情况来看，王女士曾在南京贷款买过一套房，虽然其贷款已经还清，但也已有贷款记录。所以，即使他们在北京无房，要买的话也只能算“二套”。
而值得注意的是，假设王女士在南京的房子是全款买的，那么情况就不一样了，因为没有贷款记录，在北京又无房，所以要买房的话可以算“首套”。
对于北京“认房又认贷”的规定，总结起来就是，“无房无贷款记录，算首套；有房或是有贷款记录，都算二套。”
而首套房和二套房的区别，除了在税费环节有差别外，更大的差异是在贷款方面。按照规定，一般首套房首付最低3.5成，二套房首付最低6成。而从利率来看，北京首套房利率不低于LPR(贷款市场报价利率)+55个基点，二套房不低于LPR+105个基点。
新京报编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
买按揭未还清的房怎么买
什么是不动产抵押登记
不动产抵押登记，是指抵押人和抵押权人为使抵押成立，在不动产登记机构依照法定程序履行的法定行为。
流程：
不动产权属转移登记（过户）→接收抵押资料→抵押申报→抵押资料、不动产权证书送登记中心→领取不动产登记证明（他项权证）。
抵押登记办理完毕的标志是，抵押权人领取不动产登记证明。
房子不是你想卖就能卖
很多人在卖房时都面临一个问题--那就是房子在出售前还有银行按揭贷款未还请，或者为置换资金，房子抵给过个人。那么此时你是不能随意处置房子的，想要卖房必须先偿还银行的按揭贷款，和个人抵押，赎出房地产证，才能自由出售。
以旧房换新房一般要经历以下流程：
撤押流程：
（1）打电话给银行咨询提前还款；
（2）去贷款银行申请提前还款；
（3）还款（在约定时间前打款）；
（4）还完款次日到贷款银行办理结清手续；
（5）银行贷后管理中心、担保中心（商业贷款不需要，公积金签署担保协议的需要）出解抵押材料；
（6）到不动产登记中心注销抵押登记；
（7）归档，完成解押；
贷款未还清的房子，房屋产权人必须要在过户前把银行贷款结清并且办理完注销抵押登记手续，才可以完成剩下的房屋过户等手续。
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