冠领拆迁律师：抵押给银行的房子要拆迁，补偿款谁领？，下面是有钱横行的蟹子给大家的分享，一起来看看。
房子有贷款拆迁贷款由谁给
房价高企，以至于不少家庭难以全款购房，而是通过把房屋抵押给银行贷款的方式购房，此时如果所购房屋面临征收拆迁，房屋的拆迁补偿款应该归谁?抵押关系又该如何处理?下面为您解答。
一、拆迁补偿款归谁
根据《民法典》第二百零九条相关规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”也就是说，变更房屋所有权，必须要办理房屋过户登记手续;但房屋抵押给银行的登记仅属于债权登记，并非所有权的变更登记，不发生所有权转移的法律效果。所以抵押给银行的房子，所有权仍然属于房主，并不属于银行。
另外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”这里可看出，被征收房屋所有权人是被征收人。所以即使房屋被抵押给银行，拆迁补偿款仍然应该给被征收房屋的所有权人，即房主。
二、抵押关系如何处理
抵押给银行的房子面临拆迁，抵押物即将随着拆迁灭失，而拆迁补偿款给了房主，那银行的抵押债权该如何处理?欠银行的钱不用还了吗?注意，此时银行作为抵押权人，并不是对该拆迁补偿款不享有任何权利，银行作为抵押权人享有物上代位权。
《民法典》第三百九十条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”
通过上述法规可以看出，设定抵押权的房屋被征收拆迁，虽然被征收房屋所有权人可以依法取得征收补偿，但作为抵押权人的银行仍享有优先受偿权，有权在征收补偿利益中优先受偿，而房主欠银行的钱该还的还是要还。
实践中，被征收人(房主)可与抵押权人(银行)就抵押内容重新协商，双方可以进行如下约定：如果拆迁补偿采取货币补偿方式，那么拆迁补偿款优先偿还抵押权人;如果拆迁补偿款不足以清偿债务，那么剩余的欠款将作为没有抵押权的债权存在，抵押权人依然可以请求债务人偿还;如果采取产权置换补偿方式，那么双方可以重新签订抵押合同，并进行登记;或者在双方同意的情况另外约定其他可抵押财产做担保，重新签订抵押合同。
贷款是谁还得房子就是谁的
9月29日，据“银川发布”，银川市住房和城乡建设局联合13个部门印发了《关于进一步促进银川市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（简称《通知》），重点从释放消费潜力、激发存量市场活力、规范市场秩序、防范化解风险等角度提出具体措施，促进房地产市场平稳健康发展。
《通知》提出，加大多子女家庭购房支持力度，对符合国家生育政策生育二孩、三孩及以上的多子女家庭，在银川市购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，个人最高贷款额度由60万元提高至70万元，夫妻住房公积金最高贷款额度由80万元提高至100万元。同时，优化了公积金贷款首付比例，将第二次使用住房公积金贷款首付比例由不低于房屋总价款的30%调整至20%。
《通知》还明确了首套房认定标准，银川市商业银行实施“认贷不认房”政策，相较于住建部提出的“认房不认贷”政策购房门槛更低，更加宽松，即对居民购房前已结清房贷的，再次购买住房申请贷款时按照首套房优惠政策执行，即首付20%。
同时，落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整银川市新发放首套住房商业贷款利率下限。指导商业银行依法有序降低存量首套个人住房贷款利率，即自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向银行提出申请，由银行发放新贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，新发放贷款的利率水平由银行与借款人自主协商确定，但不得低于原贷款发放时银川市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
《通知》提到，要进一步提高住宅供给品质，通过提高住宅建设规范化、标准化水平，建设质量更优、性能更高、环境更美、能耗更低的绿色低碳宜居住宅，推动从“好房子”向“好小区”“好社区”全链条发展。
同时，加快完善区域基础配套设施建设，优先解决项目周边道路、教育、医疗等问题。鼓励引导发展“嵌入式”养老托育服务，健全居住小区配套设施，积极打造完整社区。推动装配式建筑、绿色建筑、精装修住宅发展。
《通知》中还提到了提高房屋征收货币化。按照比例相关内容，对城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，鼓励通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。此外，《通知》还从优化营商环境、防范化解风险、强化市场监管等角度作出明确要求。
此次政策的执行有效期至2024年6月30日。2022年9月29日及2023年5月30日印发的政策中，下调土地竞拍保证金、调整机动车停车位配建比例、社区配套设施不计入容积率、放宽高层住宅建筑面宽限制、优化用地规划指标、优化行政审批流程、完善基础设施配套建设等45条支持房地产企业发展政策也将延续执行至2024年6月30日。
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