新政后，房贷能省多少？到底怎样算？首套咋界定？，下面是武汉楼市观察家给大家的分享，一起来看看。
2020 贷款计算
8月31日晚间发布的《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》明确，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。
那么，去哪里能查到当时的首套住房贷款利率政策下限呢？
9月1日，为确保存量房贷利率调整顺利落地，中国人民银行湖北分行发布公告，公布了各地区在各时间段执行的利率下限水平，各位存量房业主对照表格就能够查询自己下调后的房贷利率啦。
那到底我们的房贷能省多少？具体要怎么计算呢？
央行强调，新发放贷款利率水平是自主协商确定，但加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套利率下限。
拆解来看，加点幅度有“原贷款发放时”“所在城市”“首套利率下限”三个限定条件。
举个例子。
2019年10月9日，小王在武汉买了首套房，当时他的利率为6.12%。即5年期LPR（2019年10月为4.85%）+127BP。
如今一晃而过4年多，随着5年期LPR从4.85%降至4.2%，小李的存量房贷利率也从6.12%（4.85%+127BP）降至5.47%（4.2%+127BP）。
查一下上面的表，2019年10月9日，执行的利率下限水平为LPR。也即当时的LPR加点下调下限为0。
那么，9月25日新政实施后，小王向银行申请并获批，他能拿到最低利率为4.2%，即LPR+0BP。
如此一来，小李存量房贷利率将从现在5.47%降至4.2%，每个月月供省下约768元，调整后利息能省下约37万元。
这种是理想情况，实际操作上，银行可能会根据个人资质或征信情况，适当+20BP或+60BP及以上等，不可能会-BP。也就是说，存量首套房贷利率可能会下调至4.4%-4.8%。
最终落地情况，还需要等后续操作细则公布。
还有一点，很多人也不明白，自己是否是存量首套住房商业性个人住房贷款？
关于这一点，央行是这样解释的：存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
说白了，不复杂，就是原贷款发放时，你是首套房，或者原贷款发放时，你是二套房，但后来卖掉了一套，现在是首套房。
大家看懂了没呢？
从存量与新发房贷加点利差的比较来看，武汉逼近160bp，位列前茅，本次存量房贷利率下调，这对于我们武汉购房者来说是实打实的好处。
来源：大家顾问
2020年房贷利率会降吗
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）。《通知》明确，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
虽然存量首套房贷利率调整政策窗口已经打开，但大家对于自己是否能够享受到政策利好、能够享受多少利好，仍然有些算不明白，市场上讨论声逐渐增多。
到底哪些房贷可以调整？调整幅度又是多少？目前市场上存在疑问的主要有几个问题：
1、如果认房不认贷了，我现在的二套房可以作为首套房贷降低利率吗？
2、我的房贷发生在LPR转换之前，可以调降利率吗？
3、我所在的城市LPR加点幅度多次更改，我应该按照哪一个为基准进行利率调降？
4、固定利率这次能调吗？
哪些人可以申请？
首先，我们要弄清哪些存量房贷类型可以申请并降低利率？
一是：原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷。
二是：借款人当前实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
比如，房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策。
再比如，房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。
对号入座，你是哪种情况？
在弄清可以调降存量房贷的类型后，再来看看可以调降多少利率。
由于在“房住不炒”以及因城施策的背景下，针对楼市的具体情况各地出台了差异化政策，因此实际执行的贷款利率也有所不同。比如，2022年5年前大部分城市执行的政策利率下限为LPR，也有个别城市根据实际情况在LPR的基础上进行了加减点（后附具体城市对照表）。
基于此，第一财经梳理了几种较为典型的案例，供大家结合自身的实际情况进行参考。
案例一：2020年1月，吴女士在上海购置首套房产，房贷按照2020年1月上海的执行利率下限LPR-15BP购买，但是此后上海房地产形势发生变化，政策下限变成了LPR-10BP，目前为LPR+35BP，这种情况下，吴女士的存量房贷如何调？
答：由于吴女士购置房产的时间为2020年1月，对照上海当时执行的利率下限水平，吴女士的房贷利率已是当时最低，按照政策规定的不能低于当时政策下限，吴女士不能调整房贷利率。
案例二：北京市民彭女士在2019年7月购置首套房，房贷利率为当时的基准利率上浮10%，为5.39%。2019年10月LPR转换后，彭女士的房贷利率为LPR（4.8%）+59BP=5.39%。2019年10月至今，北京执行的利率下限水平一直为LPR+55BP，彭女士是否可以调降首套房贷利率，调多少？
答：2019年LPR改革前的基准利率为4.9%，彭女士当时的房贷利率为5.39%，目前彭女士的房贷利率为LPR（4.2%）+55BP=4.75%。由于调整后的利率水平也需满足原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限，彭女士需参考当时北京地区的政策利率下限进行对比。
由于LPR改革后大部分房贷利率都已转为LPR加点形成，对于此前的存量房贷，预计银行也会在不低于当时北京地区政策下限的前提下，对LPR上的加点幅度进行调整，具体调整幅度需要等银行公告。
案例三：北京市民郭先生在2020年2月置换了房产，受限北京认房认贷政策，他的房贷利率为LPR（4.75%）+115BP=5.9%。当时的二套房贷利率下限为LPR（4.75%）+105BP=5.8%。近几年，LPR利率不断调降，目前他的贷款利率为LPR（4.2%）+115BP=5.35%.如果北京认房不认贷政策能够落地，郭先生是否可以调降房贷利率，调多少？
答：北京认房不认贷政策落地后，郭先生这套置换的房产就可以作为首套房，按照2020年2月首套房北京执行利率下限为LPR+55BP调整，即郭先生可以将该套房贷利率调整至不低于LPR+55BP的水平，若按目前的LPR水平（4.2%）计算，郭先生的房贷利率最低可降至4.75%。
案例四：上海市民马女士于2017年买了首套房，当时房贷利率为4.41%（基准利率为4.9%，上海执行的利率下限水平为基准利率的9折），2019年10月LPR合转换，马女士选择固定利率方式，并未调整为锚定LPR，马女士这次是否可以调降首套房贷利率？调多少？
答：当初选择固定利率的用户这次也可以与银行协商调整利率水平，调整后的利率水平也需满足原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限。
近几年，LPR不断调降，目前上海的首套房贷利率为LPR（4.2%）+35BP=4.55%，但马女士的房贷利率4.41%参照当时上海执行的利率下限，已是最低。所以此次马女士无法调降房贷利率。
案例五：深圳市民李先生于2020年2月购买了首套房，当时他的房贷利率为5.3%固定利率，李先生这次是否可以调降首套房贷利率？调多少？
答：对于李先生来说，房贷发放时深圳执行的利率政策下限为LPR（当时为4.75%）+30BP=5.05%，因此李先生可以从原本5.3%的利率水平最低调降至5.05%，但具体调幅度需要与当时的贷款银行进行商定。
需要注意的是，并不是所有人都能符合调降标准，这是因为此次政策主要针对的是两种情况：一是“认房认贷”调整后符合首套房标准的刚性需求；二是近几年银行发放的利率明显高于当地政策下限的首套房贷。
另外，对于《通知》中“此次要求调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策，即不低于当时所在城市首套房贷利率政策下限。”的相关表述，目前，北京、上海、深圳等地已经发布了当地首套房贷利率下限历史调整情况，购房者可根据自身情况对照计算。
栏目主编：秦红 题图来源：上观题图 图片编辑：苏唯
来源：作者：杨蓉
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