按揭买房，开发商烂尾，贷款人是否有权不还贷款？，下面是无名老律师陈维国给大家的分享，一起来看看。
贷款人有工作不归还贷款
我国现在的房地产市场实行预售备案制，也就是说，开发商在楼房具备出售的条件下，可以将未完全竣工的房产，提前出售给购房人。购房人与开发商签订合同，约定首付款及分期付款的额度后，向银行办理按揭抵押贷款，约定还款期限和每月偿还贷款的额度及利息，由银行将购房人的贷款直接划到开发商的银行账户里。然后，由购房人按月偿还本金及利息。从而出现了无以计数的购房月供族，又被称为“房奴”。
开发商正常建设，并能够在约定的期间交付房产，购房人会按月偿还贷款本息，即使出现了一些支付困难，购房人也不会违约不向银行还贷款本息的。如果发生了开发商不能按期交付房产或者因为资金断裂使开发的楼盘成为烂尾时，就会出现购房人无法按照约定期间得到房子，或者无法得到房子。
如果发生了前一种情况，购房人无法按期收到房屋，购房人可以按照违约的合同规定或法律规定向开发商主张违约赔偿责任，在这种情况下，购房人虽然得到房子的时间晚一些，也不会发生不偿还银行贷款的情形。如果出现了开发楼盘烂尾，开发商无法交付出售的房产情况，购房人按照贷款合同的约定，负有继续偿还贷款本息的义务。在这种情况下，许多购房人对自己偿还银行贷款本息之后无法取得所购房产的情况就会产生异议，即购房人是否还有义务偿还银行的贷款本息？
从银行角度来讲，他们认为：借款人是购房人，欠钱还钱，天经地义。虽然开发商的楼盘烂尾了，但办理贷款时，双方已经在合同中约定：借款人的还款义务不得免除，开发商烂尾不烂尾与银行无关，谁贷款谁就得还款。
购房人此时会认为：我虽然是借款人，但银行把我的贷款直接给了开发商。如今开发商的楼盘烂尾不能交付了，让购房人继续偿还贷款，则显失公平。购房人既然得不到房子，就应该由开发商偿还贷款本息。
就购房人与银行的合同来看，购房人借了银行的钱，应该按时还款。但贷款购房涉及的是购房人、银行、开发商的三方协议，其中，房子是抵押物，银行是贷款资金提供人也是贷款资金使用的监管方。既然购房人买受的房子是抵押物，贷款时银行已经审查了抵押的房产证件齐全，具有对贷款的担保能力，就意味着购房人的贷款风险由开发商提供的可出售房产担保。开发商的楼盘烂尾不能交付，则未能交工的房产担保性质并未改变，因此，银行可以变卖担保贷款时抵押的房产实现贷款债权，而不应该要求购房人继续还款。
最高法院的审判思维认为：如果因开发商原因无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人（开发商）将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房人），买受人不负有返还义务。
在一些开发楼盘中，开发商巧借名目挪用预售资金，侵害了购房人和贷款银行的利益。如果因为开发商的原因导致了烂尾楼，个别开发商一旦卷款跑路，让购房人继续还贷，显然不公平。
在市场经济中，“花钱的是上帝”并不一定就是铁律。特别是在一些烂尾楼事件中，购房人花了许多钱，贷了不少款，承担了许多风险。当楼烂尾了，开发商装熊了，购房人还要继续向银行还贷款，此时，贷款购房人就像是孙子，根本不像花钱的“上帝”，有人给贷款购房人起了一名字“房奴”十分形象。此时，贷款购房人真就成为开发商和银行的“奴隶”了，甚至连一些法院也把购房人看作是“房奴”，要求贷款购房人必须偿还贷款。如果贷款购房人还不上钱，就会被列入征信不良人员。
老百姓买房是他们生活中最大的事情，如果购房人在买房后被“烂尾楼”搞得倾家荡产而无法正常生活的时候，就会导致房地产市场失去活力。如果老百姓失去了买房的热情和信心，房地产业就会一片萧条，遍地哀鸿，让老百姓安居乐业就是空话。
2014年，浙江省嘉兴的楼市形势大好，许某夫妇东拼西凑地凑够了首付，按揭购买了一套期房。余款392万元向银行贷款，还款期限十年。令许某夫妻没有想到的是，开发商竟然资金链断裂，楼房烂尾了。2018年，法院裁定该公司破产。破产管理人书面通知许某，因公司破产不能继续履行合同，要求解除许某的购房合同，并要求许某申报债权。
许某害怕征信受到影响，又继续还款了一年多。每月上万的月供让许某不堪重负，而且购房合同已经解除，继续还款没有了意义，许某决定停止还房贷。银行发现许某不还房贷了，将其诉至法院，要求其偿还贷款本息。许某提起反诉，要求解除借款合同，停止还贷，并要求银行归还已还的贷款本息。
银行在制定按揭贷款合同时，为了防止因开发商的问题借款人不还款，银行在借款合同中明确约定：贷款发放后借款人与开发商的任何纠纷，均与银行无关。银行有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。许某认为自己与开发商的购房合同已经解除，借款目的已经无法实现。银行将房款全部给了开发商，自己得不到房子，自己不应该还款。
《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
一审法院认为：银行已按约发放贷款，许某依照商品房买卖合同应支付的购房款已经支付完毕，许某签订合同的目的已经实现。银行在合同中已经约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。该条款对双方具有约束力，许某应按照合同约定履行还款义务。其诉讼主张缺乏依据，遂判决许某继续偿还贷款本金及利息，驳回许某的反诉。
一审判决后，许某向中院提起上诉。二审法官认为：许某与开发商的商品房买卖合同，因为开发商破产无法向许某交付房屋，致使商品房买卖合同解除，借款买房的目的无法实现，许某因此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。一审法院认为合同目的已实现，违背常识，违反法律规定。
《解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此开发商应当向银行返还剩余部分贷款本息，许某不需要继续归还贷款。银行为重复使用而提前拟定的合同格式条款，对许某不具有拘束力。遂判决：撤销一审判决，改判许某不需要再偿还剩余贷款。
应该说，浙江省嘉兴市中级法院的这个判决不仅公平，而且对一审法院及有些法院无原则地支持按揭贷款购房纠纷中贷款银行诉求的做法，是一种拨乱反正，也是正本清源，非常值得各地法院的借鉴。而广大按揭贷款购房人在发生开发商烂尾不能交付房产时，及时运用法律武器保护自己的合法权益十分重要。
什么贷款利息低
继郑州打响新年降首套房贷利率下限“第一枪”后，近日，珠海、福州、厦门等多地也跟进下调。
1月31日，证券时报记者从中行、工行、建行等多家珠海支行了解到，目前珠海首套房贷利率最低可执行3.7%。
同日，工行福州某支行的工作人员告诉证券时报记者，之前该行首套房贷利率是5年期以上LPR减20个基点，今天调整为5年期以上LPR减50个基点，即降到了3.8%。
中行厦门某支行的工作人员也告诉证券时报记者，目前首套房贷利率降至3.8%。
据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门阶段性取消首套房贷利率下限。
业内人士指出，全国100个城市中有约70城房价疲软，此类城市是2023年尤其一季度房贷利率下调概率最大的城市，在利好政策作用下，市场信心将逐渐得以恢复，房地产市场也将逐步回稳。
近20城调整首套房贷利率下限
1月31日，证券时报记者从中行、工行、建行等多家珠海支行了解到，目前珠海首套房贷利率最低可执行3.7%。
同日，工行福州某支行的工作人员告诉证券时报记者，之前该行首套房贷利率是5年期以上LPR减20个基点，今天调整为5年期以上LPR减50个基点，即降到了3.8%。
中行厦门某支行的工作人员也告诉证券时报记者，目前首套房贷利率降至3.8%。
实际上，1月29日，郑州打响了新年降首套房贷利率下限“第一枪”，目前部分银行下调首套住房贷款利率至3.8%。
上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，开年房贷利率首降信号意义大于拉动作用，房贷利率下调的另一面也可以看出郑州鼓励市场的迫切性。从需求端来看，房贷利率下调也意味着购房成本下降。以100万元房贷、等额本息偿还30年计算，月供将减少172元。从目前来看，房贷利率下调对市场预期的调节作用和成交的拉动效果仍有待进一步观察。
据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，其中，九江、中山、天津、沈阳首套房贷利率最低3.9%，唐山、丽水、太原、郑州、福州、厦门首套房贷利率最低3.8%，珠海最低为3.7%。另外，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等地阶段性取消首套房贷利率下限。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本，政策持续放松有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度。
约70城一季度或降房贷利率
郑州等近20城调整首套房贷利率下限，是对央行、银保监会此前政策的落实。
1月5日，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
对于后续哪些城市还会跟进调整首套住房贷款利率下限，陈文静认为，短期来看，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整，利率下限有望降至4%以下，这部分城市多为普通二线及三四线城市，一线及核心二线城市新房市场韧性较强，房价整体平稳运行，房贷利率或更多从加点数上进行调整。
据上海易居房地产研究院研究总监严跃进统计，在全国100个城市中，有70个城市新建商品住宅成交均价同比涨幅≤5%，这也意味着百城中有七成城市房价疲软。严跃进认为，此类城市是2023年尤其一季度房贷利率下调概率最大的城市。
严跃进指出，统计显示，二线城市中，太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳的房价总体疲软，是2023年一季度最应该主动下调房贷利率的城市。此类城市总体特点是，属于北方省会城市或文旅市场遇到明显冲击的城市。而三四线城市中，香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口和赣州的房价总体疲软，也建议积极对房贷利率进行下调。此类城市中，环京有四个城市入围，即香河、大厂、承德和张家口，也说明此类城市的房价总体上比较疲软。
丁祖昱认为，居民信贷政策将成为2023年地方因城施策、支持刚需和改善需求的发力点，未来居民按揭贷款政策力度有望继续加码。2023年稳增长、稳地产目标驱动下，LPR仍有较大下调可能，并将进一步带动房贷利率下行；各地首套房首付比例有望迎来全面下调；取消认房又认贷，首套贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策等。值得注意的是，北京、上海等风向标城市若能跟进，对提振市场信心有很重要的意义。
“整体而言，目前政策暖风频吹，在利好政策作用下，市场信心将逐渐得以恢复，房地产市场也将逐步回稳。”丁祖昱说。
陈文静也认为，随着供需两端政策继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在少数城市出现，但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。若政策执行到位，全国市场最早或将于二季度企稳。
责编：叶舒筠
校对：赵燕
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