地产信托贷款定义（房地产信托和住房抵押贷款的区别）

违约655亿元后，地产信托贷款开始冒头了｜封面文章，下面是乐居财经给大家的分享，一起来看看。

地产信托贷款定义

文/乐居财经 靳文雨

地产下行周期里，房企和信托之间的“鱼水”关系正向“油水”关系演变，信托纷纷抽离地产，仍未抽离的，大多是被套其中。

公开数据显示，2022年1-8月信托产品违约规模总计907.99亿元，违约产品数量共131起。其中，房地产信托违约金额达655.86亿元，规模占比达到72.23%。

受监管收紧和房地产行业违约潮的影响，房地产类信托的成立规模持续萎缩，8月房地产类信托成立规模下滑至50亿元以下。

狼多肉少，能从信托渠道融到钱的房企，已经越来越少。

近日，乐居财经《资管K线》注意到，两款信托理财产品正在泛金融投资圈热推。

一款名为“长盈精英-招商中梁大湾区1号集合资金信托计划”，受托发行方为爱建信托，募资3.5亿元，产品期限2年，预期收益率6.7%至7.6%，所募资金将投向中梁地产位于广西北海市合浦县的“中梁国宾一号”项目开发。

另一款名为“筑盈10号集合资金信托计划”，该产品共分两期，由山东信托受托发售，总募资6.5亿元，期限1年半，预期收益率7.4%-7.9%。这只信托产品所募资金，投向的是大名城位于福州仓山区的“紫金九号”楼盘，备案名叫“凯邦公馆”。

相比之下，后者的预期收益率更高一些。这也意味着，大名城的信托融资成本相对更贵。

9月7日，大名城（600094.SH）发布公告称，全资子公司福州凯邦房地产开发有限公司（下称：福州凯邦）因生产经营所需，向山东信托申请信托贷款人民币5.947亿元，上海翀骁置业有限公司作为共同债务人（下称：翀骁置业)与福州凯邦一并履行上述信托贷款偿还义务。

这已不是大名城第一次将借债之手伸向信托。在绝大多数房企仍在艰难寻找破局之路时，大名城的风险也摆在眼前。

重仓上海

此次被“补血”的福州紫金九号项目，为大名城于 2020年2月底斥资24.6亿元竞得，成交楼面价22254元/㎡。该项目位于福州市仓山区建新中路与凤冈路交叉路口处，是金山绿轴核心高尚生活区的中心地段。

据乐居财经《资管K线》了解，该项目由福州凯邦开发建设，于2020年11月开盘。项目占地66亩，占地面积44217㎡，建筑面积110543㎡。

而对于此次提供资金，山东信托也表现的颇为谨慎。大名城作为保证人，为该笔融资提供不可撤销的连带责任保证担保；翀骁置业作为抵押人，以其名下持有的国有土地使用权提供抵押担保；名城地产（福建）有限公司作为出质人，以其持有翀骁置业100%的股权提供质押担保。

值得注意的是，在这笔融资中，位于上海青浦区重固镇毛家角村一宗41.6亩的地块，为第一顺位抵押物，且该地块为大名城今年上半年新增的唯一土储项目。

今年6月8日，在上海今年首轮土拍中，大名城以底价8.88亿元获得该地块。这宗土地的出让面积仅有27758平方米，建成后住宅套数下限为555套，以中小套型为主。

乐居财经《资管K线》获悉，早在2015年，大名城曾宣布转型，制定了“产业+资本”双轮驱动协同发展战略，成立名城金控作为施行金融投资及租赁业务的平台。此后，大名城在上海住宅市场四年没露过面。

2020年，大名城从金控回归房地产主业，并且又开始继续补仓上海。其在2020的2月到7月间拿下的7宗地块里，其中有6幅地块是位于上海，共斥资53.72亿元，甚至某些地块的溢价率达到20%-30%。

2021年大名城公开表示，将继续聚焦深耕上海为核心的长三角一体化城市群，在长三角及东南区域板块加大招拍挂参与力度。

彼时，业内人士认为，大名城连续在上海扩储，接连拿下多幅住宅用地，是基于对上海市场的深度洞察和战略重视，也体现出大名城对临港未来发展的信心。

据了解，在2021年上海的三轮土拍中，大名城也均有参与，其倾力补仓上海并一举拿下3宗地。这3幅地块分别位于奉贤区庄行镇、青浦区重固镇郏店路和自贸区临港新片区，总成交金额达15亿元。

截至目前，大名城已在上海五个新城及临港区域拿得了至少10宗土地，总拿地金额接近百亿元。而在布局的这些区域里，大名城目前有九个住宅项目处于在建在售状态。

负重拿地

事实上，在绝大多数房企面临因融资遇阻、销售乏力和利润下滑致现金流吃紧的行业大环境下，即便大名城选择布局的是楼市重点城市上海，也面临着销售压力和市场下行等潜在风险。

在大名城拿地的这些区域，已有的部分项目销售并未跟上，如去年在临港新片区开盘的大名城映园。在整个临港新片区一房难求的时候，该项目第一次开盘认购率刚刚130%，入围分41.6分，属于当时该区域的最低认购分数。

松江老城区的大名城映云间项目，在去年开盘两次，但这个项目也未达到预期。在各区域新房都能实现被一抢而空的热度下，映云间项目第一次开盘的认购率只有69%，第二次甚至都未有摇号这一程序。

即便是过去引以为荣的上海紫金九号，也曾因为后续服务设施难跟上等问题，在开盘后多次出现业主维权情况。

另外，需要注意的是，大名城在上海迅速扩张的同时，不惜以拿地资金超过销售额的方式去扩储，因此也不可避免导致公司经营性现金流的下降。

尤其是2020年，大名城在土地市场拿地的上半年，该公司实现营业收入76.69 亿元，同比增长74.41%；净利润仅为3.02 亿元，同比增长9.78%。从全年来看，大名城的毛利率也较2019年下滑了9.3个百分点，仅有15.41%。

7宗土地，花费了约78亿元，这一规模已超过公司上半年的销售额。克而瑞数据显示，2020上半年大名城的销售额约为77.1亿元。

也是在积极重仓上海的这一年，大名城的经营活动产生的现金流量净额自2017年以来出现首次出现缺口，为-24.17亿元。

在资金持续吃紧的情况下，大名城曾多次向信托求援。乐居财经《资管K线》查阅发现，除山东信托之外，自2020年以来，大名城及其子公司还向平安信托、中建投信托等多家信托机构申请过贷款。

如在2021年3月，大名城公告称，全资子公司上海泰伯置业有限公司，因生产经营所需，向平安信托有限责任公司申请信托贷款11.1 亿元。一个月后，其全资子公司上海源翀置业有限公司又因生产经营所需，向平安信托申请信托贷款10亿元。

折戟金控

从大名城的经营发展来看，其经历了从2015年由地产到金控板块的转型，在2020年再度回归地产主业的过程，在业务上并不“专一”。

金控板块曾被大名城寄予厚望。2015年7月，大名城成立了深圳名城金控（集团）有限公司（下称：名城金控）。次年开始，名城金控便开始在资本市场频频出手。先是设立“名城大消费产业基金”，接连举牌博信股份、安纳达，又设立财险保险公司，参与国融证券增资。

其中，名城金控最引人关注的是从中植系手中收购中程租赁，耗资25亿元，而这也直接花掉了大名城2015年68.9亿销售额的三分之一。

彼时，金控板块确实给大名城带来了持续增收。数据显示，2016年大名城金融投资及租赁业务实现营业收入8.4亿元，占总收入的9.5％，毛利率达53.6％。然而，此消彼长，同年少了资金投入的大名城地产板块，土地储备急剧下降82.5％。

受稳杠杆及政策管控趋严影响，大名城金控板块在2018年毛利率骤降至-109.48％，营业收入同比下滑77.7％至2.7亿元，营业成本高达5.66亿元，直接亏损近3亿元。2019年，该板块营业收入仅55.7万元，占比近乎为零。

2020年，金控方面的失利令大名城开始掉头，选择回归地产业务。其在公告中称，公司未来将进一步聚焦房地产主业，集中自身资源发展房地产业务。

虽然是重操旧业，但错失几年的发展时间让大名城在地产规模赛道上远远掉队。在2021年，大名城出现了上市以来的首次亏损。

年报数据显示，2021年大名城实现营业收入 76.61 亿元，同比下降 48.36%，实现归属上市公司净利润-4.12 亿元，同比下降192.01%，实现扣非后归属上市公司净利润-6.12 亿元，同比下降 243.81%。

8月12日，大名城发布2022年半年度业绩数据显示，今年上半年，公司营收同比下滑51.15%至20.53亿元；对应归母净利润较去年同期下降88.37%至0.28亿元；扣非后净利润0.21亿元，同比下降54.06%。

截至6月底，大名城的货币资金约41.9亿元，比去年底减少33%，短期借款4.83亿元，一年内到期有息债务12.87亿元，现金短债比2.37，扣除预收账款资产负债率33.6%，净负债率32.44%。

房地产信托和住房抵押贷款的区别

REITs与房地产信托的区别

REITs与房地产证券化比较

REITs与房地产业投资基金

REITs的种类

公司型REITs和契约型REITs

权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs

私募REITs和公募REITs

封闭式REITs和开放式REITs

有限期REITs和无限期REITs

独立型REITs、附属型REITs和半附属型REITs

资金型REITs和财产型REITs

上市型REITs和非上市型REITs

一、房地产权益投资

租金收益较高的房地产,二手房经营业务,经营尾盘业务,投资债权房和不良资产。

二、房地产证券投资

三、其他房地产金融业务

房地产抵押贷款业务，房地产融资担保，参与按揭贷款证券化

四、REITs产品细分

按物业类型的REITs构成

REITs的基本运作流程

公开上市交易的REITs的基本运作模式

美国REITs的基本运作模式

美国REITs正式运作流程

REITs资金流

S-REITs的典型结构

新加坡S-REITs的结构

香港REITs的结构

REITs的两种模式比较

REITs运作模式设计

传统的房地产信托产品，基本操作流程都是：合作谈判——项目论证——提出规模——确定价格——签署合约——制定计划——募集资金——发放贷款，其实质是以个案融资为核心，以信托计划为表象。

制定投资策略——设计基金化信托产品——打造营销品牌化产品——募集资金——组合运用资金。

房地产企业发行REITs团队组建

REITs的管理结构组建

（一）变简单为标准化、系列化

（二）变单一投向为组合投资

（三）变收益保底为收益市场化

REITs发行架构

REITs设立条件

我国发展REITs可选择的模式有封闭式产业基金模式、房地产上市公司模式和信托计划模式三种

封闭式REITs模式

房地产上市公司模式

信托计划模式

我国发展REITs的三种模式比较

我国REITs基本框架

我国REITs的运作流程设想

我国REITs的退出机制

一、赎回方式——封闭式

二、合并、终止与退出

契约型REITs当事人之间的委托代理关系

公司型REITs当事人之间的委托代理关系

投资管理过程都包括以下五个步骤：

确定投资目标——制定投资政策——明确投资策略——选择资产组合——衡量与评估业绩，五个步骤构成一个有序的整体

REITs投资管理过程

部分国家和地区对REITs投资方面的规定

REITs项目的评估机制

REITs项目评估重点内容

经营计划书的翔实性，市场与竞争状况分析，项目位置及项目定位，项目财务分析及资金规划，经营团队的背景与能力。

资金配置流程

房地产融资模式简介常见

9种房地产融资模式

1 国内银行贷款

政策 市场 经营 财务 完工，抵押物估值风险。

2 民间信用融资

民间信用融资的总体运行特征如下：

（1）存在形式上的地下性和非组织性；

（2）制度安排上的道德约束基础性；

（3）融资期限较短，规模较小；

（4）运行范围上的“割据性”；

（5）交易方式上的高效率和灵活性；

（6）地位和作用上的非主流性和补充性；

（7）交易价格上的差异性和高利率性。

3 房地产抵押融资

抵押3种类型

（1）按揭与抵押贷款。购房者按“楼花”（未竣工的商品房）预售合同支付全部或部分购楼款后，将其依合同取得楼宇的期得权让与银行，作为取得银行贷款的担保，待购房人依约履行了还清贷款本息及支付相关费用的义务后，再赎回预售合同中的权益。

（2）在建工程抵押。抵押人为了取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权，连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。

（3）预售房屋抵押。房产公司的商品房尚未建造竣工时，为了取得工程建设的后续资金，事先将尚未建成的住宅对外预售，并向贷款银行取得相应的资金。

4 房地产典当融资

典当是房地产权利特有的一种流通方式，是房地产权利人（出典人）在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价过渡给承典人的行为。承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。

5 房地产项目融资

不同房地产项目融资模式比较

6 房地产债券融资

7 商业信用融资

企业之间相互提供的与房地产交易直接相联系的信用，包括企业在房地产交易中以延期或分期付款等形式所提供的信用，以及在房地产交易基础上派生的预付款或预付定金等形式所提供的信用。

8 房地产金融租赁融资

房地产金融租赁融资是一种以融资为直接目的的信用方式，是一种集信贷、贸易和租赁为一体的适应性较强的融资方式，其优势主要有：拓宽了房地产融资渠道；降低了房屋消费门槛；租约灵活；促进房地产销售；风险小

9 房地产证券化融资

直接债务融资模式

间接债务融资模式

混合融资模式

房地产优先股融资模式

房地产信托受益权转让模式

房地产投资基金模式

产权投资模式

非上市REITs的发行登记流程

上市REITs的发行登记流程

非上市REITs的交易与变更登记流程

上市REITs的交易与变更登记流程

REITs的收益来源

资本利得，利息收益，股息和红利（即股利）

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