委托中介卖房后又反悔！法院判：双倍返还定金！，下面是山东高法给大家的分享，一起来看看。
贷款签完想反悔
2019年2月，威海火炬高技术产业开发区法院受理了一起房屋买卖合同纠纷。被告刘某等委托中介卖房，原告李某与中介签订了房屋买卖合同，并且支付了5万元定金。在办理房屋抵押贷款时刘某突然反悔，称委托卖房的合同不是自己签的字，房子不卖了。李某究竟该怎样维权？
案情回顾“房子我不卖了，只要我没过户，它永远是我的房子！”2018年5月中旬，李某通过房产中介看中了刘某、王某的房子，建筑面积85.07㎡，售价63万元。房产中介向李某出示了其与房主签订的房产独家委托销售合同，李某便放心地与房产中介签订了《房屋买卖合同》，并且支付了5万元定金。接着就紧锣密鼓地开始办理银行贷款。起初刘某也是很积极地协助，提供了办理贷款所需的房产证复印件等材料。18天后，李某突然接到刘某的电话，称房子不卖了，这下李某和房产中介懵了。再转念一想，合同已经签了，白纸黑字写的清清楚楚，哪能说反悔就反悔啊！在与刘某交涉时，刘某说《房产委托出售合同》上“刘某”等的签字不是她自己签的，是她妹妹刘某某代签的，自己也只是口头上说让妹妹刘某某帮忙卖房子，也知道自己的房子要出售，但是自己从未签过任何合同。经过多次沟通，刘某毁约的态度依然很坚定。无奈之下的李某将房产中介、原房主王某、刘某以及刘某的妹妹刘某某全部起诉至威海高区法院。
法院审理
威海高区法院审理认为，本案焦点在于王某、刘某是否授权刘某某与房产中介签订《房产委托出售合同》。
法院审理查明，卖房合同签订后，被告王某、刘某曾协助原告李某办理房屋贷款手续，被告刘某某承认其姐姐刘某委托其将房屋出售，原告提供的证据与上述当事人陈述相互印证，可认定刘某某与房产中介签订的《房产委托出售合同》是各被告的真实意思表示。房产中介在授权范围内履行居间义务，与李某签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，该行为是有效的。现被告王某、刘某不同意继续出售房屋，《房屋买卖合同》无法继续履行，按照合同规定，王某、刘某属于违约，应当双倍返还李某定金。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，法院判决：中介公司将收取的5万元定金返还原告；王某、刘某给付原告罚金5万元。被告不服，提起上诉，二审维持原判。
法律链接《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。
第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，有被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
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来源：威海高区法院
编辑：石 慧
审核：傅德慧
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合同当天签完了还能反悔吗
一、引言
对于夫妻财产制度而言，除法定的共同财产制和分别财产制以外，我国民法典第一千零六十五条还规定了夫妻约定财产制，该条第1款规定，“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定”，第2款规定，“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力”。由此，法律允许夫妻用协议的方式，对双方在婚前和婚姻关系存续期间所得财产的所有权的归属、管理、使用、收益、处分等事项作出约定，从而排除或者部分排除夫妻法定财产制的适用。
实践中，夫妻双方签订夫妻财产约定协议的现象愈发普遍，相对于法定财产制度而言，约定财产制更加灵活，更能满足社会发展带来的多种需求。例如，创业者对夫妻财产归属进行合理分配，有利于对家庭财产进行合理规划，隔离债务风险；重组家庭、高净值人群提前对夫妻财产进行明确约定，有利于保护家庭财富传承，减少家庭纠纷；对于专注于照顾家庭的全职太太或全职丈夫而言，一份有利且有效的夫妻财产约定协议能为其提供经济和心理的安全保障，有利于家庭的和谐稳定。虽然夫妻财产约定协议有包括前述在内的诸多优点，但司法实践中因其产生的纠纷也不在少数，最为常见的情形之一即为夫妻一方（通常为财产利益减少一方）对有关房产归属的约定予以反悔，而另一方请求对协议进行履行，对此可从下文的案例中来管窥一二。
二、典型案例
（一）基本案情
2013年7月，汤某与谢某某通过网络认识。二人婚前在双方朋友见证下签订了一份《婚内夫妻协议》，其中第二条约定：婚前甲方（汤某）拥有二环新村小区二号楼103室、405室房屋两套，自结婚登记之日起，甲方自愿将两套房屋属于夫妻共同财产、给予乙方谢某某最少占有百分之六十产权属于个人的，甲方该两套房屋产权人变更登记（加上乙方名谢某某拥有产权最少占百分之六十）必须在婚姻登记生效之日起一个月内启动……。后汤某与谢某某登记结婚，双方均系再婚。2015年至2017年，汤某三次向法院起诉离婚均被驳回。2017年7月，肥东县人民法院受理“原告汤某与被告谢某某夫妻财产约定纠纷”一案，汤某主张《婚内夫妻协议》是附条件的具有人身关系的赠与，诉请法院依法判令撤销该婚内协议第二条中关于将属于汤某的、位于合肥市蜀山区房屋赠与被告作为夫妻共同财产的约定以及该协议中其他条款中有关该房屋赠与的约定。
（二）裁判结果
1.一审判决：夫妻财产约定具有法律效力，不可撤销
肥东县人民法院（2017）皖0122民初2331号一审判决认为，原、被告为了婚后互敬互爱、和睦相处，对婚前及婚后的财产作了约定并签订了书面协议，此协议是双方真实意思表示，且明确约定“将该两套房屋属于夫妻共同财产”。从缔结协议的主体、内容和目的来看，此份协议系夫妻双方对婚前及婚后财产的约定，具有法律效力。因此，对原告提出的该协议是附条件的具有人身关系的赠与，当事人有权撤销的主张，法院不予认可。
2.二审判决、再审裁定：签订协议性质为赠与协议，可撤销
安徽省合肥市中级人民法院（2017）皖01民终5611号二审判决、安徽省高级人民法院（2019）皖民申36号再审裁定认为，汤某与谢某某婚前签婚内夫妻订协议，约定将登记在汤某名下的合肥市蜀山区环湖东路二环新村2幢405室房屋产权与谢某某共同享有，目的是为了明确夫妻双方之间的赠与行为，所签订的协议应当属于赠与协议……根据合同法及婚姻法司法解释（三）的规定，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同，或者经过公证的赠与合同之外，汤某在房产产权变更登记之前都可以撤销赠与。鉴于汤某与谢某某在协议中所约定的房产并未办理产权变更登记，汤某主张撤销赠与符合法律和司法解释的规定，应当予以支持。
三、律师解读
（一）争议焦点及观点纷争
在基本事实认定一致的情况下，前述案例中二审和再审法院同一审法院的裁判观点之所以出现不同，其核心在于对当事人双方签订的夫妻财产约定协议是否适用赠与的规则存在分歧。进一步而言，民法典第六百五十八条对任意撤销权及其限制进行了规定，除经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同外，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。换言之，在夫妻财产约定协议中的房产标的尚未进行权属变更登记之前，若认为该协议性质属于赠与合同，那么在不属于限制任意撤销的情形时，签订协议的夫妻一方便可以对约定事项进行反悔；若认为夫妻财产约定协议不适用赠与合同及其任意撤销规则，那么双方就应按照协议的约定继续履行。
很显然，前述争议焦点的认定对裁判结果起到决定性作用，对当事人的利益和风险分配影响甚大，但遗憾的是现行法律对夫妻财产约定协议与赠与合同的法条竞合情况规定还不甚明晰，仅对一方将其个人完全所有的房产约定为另一方所有或双方共有的情形进行了规定。民法典婚姻家庭编解释（一）第三十二条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。”虽然该条解释在原婚姻法解释（三）的基础上增加了个人所有变共有的财产约定类型，但是对于原本就为共有的房产，仅对共有份额的变更进行约定的情形，或者约定共有房屋为一方个人所有的情形是否适用赠与的规则，法律并未明确，理论及实务中亦存在争议。
实务中倾向于认为财产份额的变更也是赠与，赠与的任意撤销规则并不排除协议主体为夫妻的情形，因此在变更登记之前可以行使撤销权。[1]另有观点通过法律解释将赠与与夫妻财产约定区分，认为“我国婚姻法规定了三种夫妻财产约定的模式，即分别所有、共同共有和部分共同共有，并不包括将一方所有财产约定为另一方所有的情形。将一方所有的财产约定为另一方所有，也就是夫妻之间的赠与行为，虽然双方达成了有效的协议，但因未办理房屋变更登记手续，依照物权法的规定，房屋所有权尚未转移，而依照合同法关于赠与一节的规定，赠与房产的一方可以撤销赠与。”[2]理论中对该问题存在不同的看法，有观点认为，“既然夫妻之间的约定对双方有法律上的约束力，夫妻之间关于赠与房产的约定，不涉及第三人的问题，只要意思表示真实，没有欺诈、胁迫的情形，就应该认定为有效，履行房屋变更登记手续不是必要条件，赠与一方请求撤销赠与的，人民法院不应予以支持。”[3]笔者虽然赞同夫妻间也应遵循契约精神，坚守诚信原则对夫妻财产约定予以履行，从而维护家庭关系的和谐稳定，然而婚姻关系的复杂性和变化多样性往往影响着双方对承诺的履行，并且该种观点可能会导致全部赠与可撤销，而部分赠与中，即使是在赠与99%份额的情况下亦不可撤销的值得推敲的结论。
（二）避坑指南
回到本文的主要问题：有关房产归属签订的夫妻财产约定协议，对方可以反悔吗？答案是司法解释明确规定的“约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有”的情形下，对方是具有行使任意撤销权进行反悔的可能的。对于法律明确规定的情形以外是否可适用赠与的任意撤销规则而言，目前还存在一定争议，个案的裁判结果取决于法官结合具体情况依法行使自由裁量权。对于预通过夫妻财产约定达成一定目的的夫妻双方而言，尤其对于经济地位相对弱势的一方来说，不应对自身合法权益的维护抱有侥幸心理，在签订夫妻财产约定协议时至少应注意以下几点：
第一，签订形式应规范。夫妻财产约定协议应尽可能完成公证，此为对任意撤销权的法定限制条件之一，可避免对方任意反悔。
第二，签订内容应严谨。应明确指定变更登记的完成期限，增加不可撤销条款及违约责任。可在协议中明确约定家务补偿条款，以双方互负义务的法律行为排除赠与合同的定性。此外，还需注意不可在协议中附加离婚条款，否则将可能因未生效而无法要求履行。
第三，行动方面应迅速。法谚有云，法律不保护躺在权利上睡觉的人，房屋权属变更的实现以登记为生效要件，应尽快根据协议约定完成登记，以实际行动捍卫自身合法权益。
夫妻财产约定协议是保护意思自治的工具，对其加以合理利用可以减少家庭财产纷争，有效维护夫妻关系乃至家庭关系的和谐与稳定。签订夫妻财产约定协议需要注重以上细节问题，必要时咨询律师，谨防踩坑。
注释：
[1]参见本书研究组：《夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产与另一方共有，但没有办理房产加名登记，赠与一方请求法院撤销应如何处理》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第65辑，人民法院出版社2016年版，第251～252页。
[2]《准确适用婚姻法维护婚姻当事人的合法权益——最高人民法院民一庭庭长杜万华就〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）〉答记者问》，载最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2011年版，第13～14页。
[3] 吴晓芳：《〈婚姻法〉司法解释（三）适用中的疑难问题》，载《法律适用》2014年第1期。
声 明
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