近来的楼市，似乎又热闹起来了。
1首付下调！官媒发声...
山东菏泽、重庆、江西赣州纷纷下调首付比例，不少银行首套房首付比例降至20%；
南宁住房公积金贷款新规调整，二套房首付比例由40%降为30%。
其次，《经济日报》发文，强烈回应房地产“黑铁时代”，文章称——
日前，某大型房地产企业内部讲话流出，在市场上引发了关于“房地产去金融化”的讨论。有声音认为，接下来行业金融支持将大幅降低，这是对“房地产去金融化”的一种误读。
以上，至少传递了两个信号：
1、降低首付比例，说明地方政府的压力已经到顶了，或者说，房地产行业到了不得不救的时候；
笔者注意到，此轮政策调整，正逐渐向上游蔓延；据郑州日报消息，日前郑州代市长何雄公开表示“郑州的房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整”。
与此同时，郑州宣布计划降低二手房交易个税以及推进货币化安置。这个信号对于郑州楼市非常重要。
2、官方表示不要误读“房地产去金融化”，这个喊话，纠偏的意味很强，表明过去大家对于房地产太悲观了，现在到了需要修复市场信心的阶段。
笔者认为，当下的楼市已经到了底部值，山东菏泽的政策尝试，可以预见，接下来会有更多的城市会加入提振楼市行列，以三四线为首，一二线跟进。
2惠州“0首付”，东莞二手成交惨烈
各地纷纷出台“救市”政策， 大湾区楼市何时跟进？
实际上，大湾区楼市已经有城市跟进，中介消息称，佛山非限购区域部分楼盘首付已降至两成，限购区暂时无变化。
整体来看，广州佛山的情况稍微好点，深圳以及环深城市，都在痛苦的边缘挣扎，典型的莫过于惠州和东莞。
惠州新房打折已成常态，而且一次比一次狠；去年下半年，还只是买房送车位、首付分期、折扣多享的促销方式，而今，临深有楼盘已经打出“0首付”的招牌。
前段时间，一份盖有公章名为关于征求《促进大亚湾住房消费健康发展若干措施》的函在网上流传。不过该文件目前还处于征求意见阶段，能否正式出台尚不确定。
惠州楼市陷入被动状态，说到底，有两方面因素：
1、深圳带动的惠州市场。根据乐有家数据统计，2021年惠州购房者占比，深圳客占到58%，而惠州本地客仅20%。
数据对比发现，深圳客在惠州购房的占比非常之大，当下深圳楼市处于冰冻状态，惠州同频深圳，自然随之下行。
2、本身供应量太大。新房供应常年稳定在1000万平方米之上，2021年惠州新房供应面积1586万平方米，同年度深圳是600万平方米，不及惠州的一半。
去化方面，中原数据显示，2021年新房库存面积为1763.6万平方米，去化周期29个月。
再说东莞，去年东莞的政策调控不断，影响最大的还是要数“莞八条”。
2021年8月2日，市住建局等八部门联合整治楼市，从稳控地价、强化限购、规范金融、税收调节、二手房指导价、认购销售管理、规范市场秩序、完善保障体系等8个方面稳定楼市。
每一条政策都是精准打击，这8条也被业内称之为，东莞最严调控政策。
从“莞八条”来看，政策全面补齐了之前的漏洞，更加趋严趋细，比如将法拍房纳入限购，而在此之前不需要名额；个人住房增值税免征由2年调整为5年。
要说最狠的，还是二手房指导价，2021年10月8日，东莞发布二手房参考价，共218个楼盘在列，这也是继深圳、广州之后，大湾区第三城发布指导价的城市。
指导价之后，当月二手房住宅成交急速降温，10月二手住宅成交423套，均价15282元/平，均跌至2021年最低点。
价格方面，无论是新房还是二手房，价格都略有下跌。二手住宅，2021年2月均价18760元/平，2022年1月均价17499元/平，下跌1261元/平。
新房价格，2021年2月均价为27189元/平，至2022年1月，均价23696元/平，下跌3493元/平。
说到新房，去年12月新房成交出现翘尾行情，月度成交5029套，达到全年最高点。
一方面，这可能跟开发商促销有关，另一方面，东莞有过“放松限购”的传闻，12月购买新房无需社保，虽然已被证实是谣言，但也可能有这方面的刺激。
结语
相比惠州，东莞和深圳有更强的相似性，一荣俱荣，一损俱损。
深圳、东莞都是经历了2020年楼市大行情的城市，都是在政策强压之下才制止的城市，也都是二手房指导价加持的城市......
自去年10月以来，东莞二手住宅一直维持在1000套以下，可以说寒冷到了极点；要知道，2020年楼市火热期，最高成交8千多套。
之于深圳也是一样，2020年深圳楼市火热期，二手住宅最高成交1.3万多套，现如今每月也就1千多套的成交量。
但深圳和东莞也有不同，深圳的楼市更抗打，东莞相对弱势，所以接下来楼市的调整政策，东莞应该会先于深圳。
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