2021年，楼市经历了上半年高热到下半年急速入冬的转变，进入2022年之后，楼市似乎正在迎来新的拐点，根据贝壳研究院的监测数据，2月103个重点城市中，87城房贷主流利率环比下调，个人住房贷款平均放款周期缩短12天；还有菏泽市、赣州市、重庆市、佛山市、自贡市、南宁市及北海市将首付比例下调至20%，还有20余座城市住房公积金贷款政策松绑。这些楼市利好政策都能助推购房意愿提升，可以预见，未来楼市将止跌回升，对于真正有需求的人来说，现在不失为买房好时机，但选房绝对不能盲目，从居住舒适度和房产增值角度来看，买房一定要记牢“5买5不买”口诀。
第一，买央企开发的楼盘
楼市政策向刚需倾斜，但房企资金紧张的局面尚未缓解，2月中旬，昔日的千亿房企阳光城和正荣地产先后宣布债务违约，大型房企接二连三暴雷，严重挫伤了资本市场和消费者的信心，开发商经营风险增加，为了保全资产，绝大多数购房者在买房时，更加倾向于有央企背景的开发商，民营房地产企业已经变得摇摇欲坠，楼盘随时面临烂尾风险。
第二，买地铁站附近的房子
有稀缺资源加持的楼盘更加保值，地铁口零散地分布在城市各个角落，对于住在附近的居民来说，可以以最低的时间和金钱成本，享受地铁带来的不堵车、没有红绿灯、时速快等等出行优势，这得天独厚的优势，可以吸引不少人来买房和租房，所以，地铁附近的房子不管是自住，还是投资，或者用来抵御通胀，都是很好的选择。
第三，被优质学校包围的房子
房价横盘成为趋势，炒房无利可图后，刚需族已成为购房主力，这类人买房的目的无非是结婚和孩子上学，如今国家严厉打击炒作学区房行为，并试图通过多校划片入学的方式，掐断房产和教育之间的关系，来扼杀学区房的上涨势头，这种情况下，名校和普通学校交叉分布的片区，房价面临较大的下行压力，但是被优质学区包围的楼盘，价格将长期保持坚挺。
第四，公园附近的房子
城市几乎被建设用地占据，零零散散的公园成为稀缺的“天然氧吧”，为附近居民输送新鲜空气，提供活动和锻炼的场所，青翠的树木、整齐的花草也会让人感到心旷神怡、身心愉悦。公园也会接待城市的其他游客，附近流动人口多且集中，可以带动周边交通配套的发展，以及消费水平的提升，这些都是附加因素，都会成为公园房升值的筹码。
第五，政府单位附近的房子
政府单位会随着城市经济、文化、人口的转移而迁徙，跟着政府单位选址的迁移方向买房准没错；政府单位也代表着城市面貌和形象，这类区域附近不允许烂尾房出现，否则会影响市容市貌；政府单位周边道路宽敞畅通，交通路线四通八达，社会治安井然有序，环境干净整洁，基础配套设施日趋完善。总的来说，在政府单位附近买房，自己住舒适，将来想要转手，也能卖到一个好价钱。
第六，不买综改区和开发区的房子
综改区和开发区都是正在计划开发的房子，由于占地面积大，基本都选址在城市的最边缘，或者两个城市的交界处，周边荒无人烟，房源销售全靠开发商“画饼”，利用想象中的蓝图炒高房价，不得不说，这类房房价泡沫很大，同时也意味着贬值风险很高。万一这些区域因规划原因被废弃，周边配套发展不起来，业主要长期忍受通勤时间长，生活不方便等等缺点。还会面临房子出售难、出租更难的窘境。
第七，不买房龄超过20年的房子
房龄超过20年的老房子，周边配套完善，价格便宜，压价空间大，物业费和停车费用低，每年可以省下不少钱，比较适合手头资金不足的刚需，但我仍然不建议买这类房子，原因总结起来只有9个字：不好住、不好卖、易贬值！
超过20年的房子，五脏六腑开始老化，很容易出现漏水和电线短路等风险，潜在的安全隐患会降低居住体验；老房子的质量问题已经暴露，入手后还要居住5-10年，届时，由于房龄和房屋质量的问题，很难获得银行贷款，房子不仅要贬值，还要面临砸手里的风险。
第八，不买商业性质的房子
主要是商住公寓，写字楼和商铺。公寓房总价低、不限购，但是首付比例、房贷利率和契税税率都高于住宅，入住后水、电、物业、暖气的收费标准也是住宅的两倍，养房成本很高，公寓40年产权，产权到期不能自动续期，不能落户，没有学位，一层二三十户，既有居民又有个体工商户，来往人员杂乱，毫无居住舒适度可言。写字楼和商铺由于过度开发，已经步入过剩阶段，当前大城市写字楼和商铺空置率极高，很难通过出租回本，出售更是希望渺茫，商业性质的房产转手税费是房屋总价的3成左右，一旦入手很容易砸手里。
第九，不买周边有污染源的房子
好房子的标准其实很简单，就是你将来急需用钱时，房子能快速转手，还能卖出好价钱，反之，就是差房子。房子本身是钢筋水泥混凝土搭建的建筑物，其价值和流通性是由周边配套决定的，如果周边有大型垃圾处理厂、机场、火车轨道、化工厂、火葬场、教堂、寺庙、海鲜市场、高压电塔等污染源，将来几乎没有买家愿意接手。
第十，不买小产权房
农村集体土地上的小产权房是合法建筑，但集体之外的人无权购买，否则万一卖家撕毁交易协议，或者小产权房拆迁，属于村集体之外的购房者，将会面临钱房两失的风险；城市的小产权房大多为违规建筑，没有政府部门监管，房屋质量没有保障，交易更加不受法律保护，如果跟城市发展规划相违背，很有可能被无偿拆除，业主也得不到任何拆迁补偿。
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