2022，该不该买房？未来的房价还会不会涨？
这个话题我今天深入聊一下，如果你正要买房或即将买房，先听我讲完，或许对你有启发。
正文开始之前，先说一件事：我们最近制作了一门《小白买房必修课》
从十几个大方面，60多个知识点，努力用最直白的语言、最简单的阐述和真实的案例，让房地产经验不多的朋友，也能快速掌握买房的必备知识。
学会了这门课，你就可以当个聪明的买房人，不被开发商、中介轻易地割韭菜了。有兴趣的朋友可以看看。
以下是正文部分：
01
在很多城市，通过加杠杆买房，成为普遍现象。
贝壳研究院曾在2021年发布过一份报告，24-39岁的群体，仅18.1%的受调查群体是全款买房。30-34年龄段购房者贷款比例最高，达到87.4%。从购房群体的需求类型看，首次置业群体购房杠杆较高，贷款比例达86.6%。
在一线城市的深圳，杠杆买房比例常年在90%以上，即便是在行情特殊的2021年，杠杆买房比例也达到了76%。
这里说的杠杆，可以理解为贷款买房。
列出这些数据，只想说明一个结论：贷款买房已经成为大部分人买房的主要方式，也就是用未来的收入来还现在的房款。
当月供占了收入大头，消费自然受到限制。早在三年前，就有调查统计数据显示，全国购房者房贷支出平均占总收入65%以上。
债务越来越高，收入却越来越少。
2021年住户存款增加9.9万亿元，人均增加7021元；而2020年住户存款增加11.3万亿元，人均增加8014元。2021年的人均存款增加金额居然比2020年还少。
口袋里的钱也没有想象的那么多。
2021年12月底我国人民币存款余额为232万亿元，虽然央行没有说明住户余额占比多少，但大致可以通过往年数据推算出来：
2019年年底全国住户存库余额为82.44万亿元。
2020年全年增加了11.3万亿。
2021年增加了9.9万亿元。
因此，大致推算出2021年底住户存款总额为103.64万亿元，以全国14.1亿人计算可以得出人均存款为7.35万元。
如果以家庭规模平均为三人计算的话，三口之家的平均存款金额为22.05万元。
是不是比你想象得少很多？可这或许才是现实。
对在城市里打拼的人们来说，房子代表了家，代表了根，也代表了重重枷锁。
02
一方面，购房家庭负债累累，已经没有多余的钱消费。另一方面，不断上涨的租金，也拉高了实体经济的租金成本。
家里楼下的一个铺位，不到一年时间内已经转让三次。从餐饮，美甲到母婴，三种业态都不能坚持下去。也看到很多商业街、购物中心、零批市场出现大批空铺，实体经商环境非常严峻。
导致实体经济艰难的原因，有宏观经济的影响，也有中美贸易战的影响，还有电商冲击，但最重要的原因，是日益高涨的租金。
中国房地产指数系统数据显示，2021年下半年百街商铺平均租金为24.82元/平方米/天，环比下跌0.32%，跌幅较上半年扩大0.08个百分点。百MALL商铺平均租金为26.93元/平方米/天，环比上涨0.32%。
也就是说，想租一间20㎡的小商铺，平均月租就得花1.5万左右 。
对于一家店铺来说，租金成本低于10%比较理想，不超过15%还算舒服，超过20%将导致固定成本过高，盈利空间小是一方面，且挤压调整空间。
然而，随着房租不断上涨，租金成本比例不断提升，部分店铺光租金成本就占到营收的50%，一半的收入都是给房东打工。
餐饮店就是典型案例。
此前，海底捞宣布陆续关闭全国300家门店，茶颜悦色不定时关闭70家门店；更早之前，呷哺呷哺、乐乐茶等知名餐饮品牌也公开宣布关停部分门店。
去年12月，即将迎来“20岁生日”的轻食连锁品牌新元素按下了“暂停键”，宣布进入破产清算流程；上海两家标志性餐厅米氏西餐厅和魅蓝餐厅宣布2022年2月15日起歇业……
在我们不知道的地方，大批新品牌甚至是经营多年的老品牌，倒在了那个冬天。企查查数据显示，2021年1-11月，餐饮行业吊销或注销了80.9万家门店。
面对高房价高租金，中小微企业受不了，大企业也受不了。
最典型的，莫过于18年华为手机移动终端总部搬迁到东莞松山湖。这背后的原因，任正非曾经吐槽过：因为深圳房价和租金太高，企业和员工难以承受，于是搬迁到成本更低和公共服务更好的地区。
除华为外，还有不乏三星耐克这类国际大品牌，把公司搬迁到租金成本更低的内地三四线城市或者东南亚地区。
过高的租金压制了利润，导致企业压力山大。这两年电商的崛起，与低廉甚至不需要房租成本不无关系。
03
在说要不要买房之前，再说一点，全球经济倒退。
如果把视野放到全球会发现，自新冠疫情以来，全球经济遭遇了自上世纪三十年代大萧条以来最严重的衰退，并且未来新冠病毒可能长期抑制全球的经济发展。
退一步说，就算没有这场疫情，由于许多发达经济体的就业减少、投资不足和劳动力减少等问题。未来十年，全球经济增长放缓的可能加剧。如果不进行全面改革，增强各国可持续性的经济增长动力，全球经济可能会出现大幅倒退。
去年国家说要做好长期应对外部环境变化的准备，也是这个逻辑，稳定经济变得十分重要。如何稳定经济？三驾马车中的“消费”尤为重要，偏偏消费与高房贷背道而驰，人们都把钱拿去还房贷了，哪还有钱消费？
此外，当下我国正面临人口老龄化为主的结构转变时期，并正朝着深度老龄化社会快速迈进。
根据国家统计局数据，2021年末，我国总人口为141260万人，比2020年末增加48万人。0-15岁人口为26302万人，较2020年减少528万人，占中国人口的18.6%；16-59岁人口为88222万人，较2020年增加247万人占62.5%；60岁及以上人口为26736万人，占18.9%，较2020年增加329万人。
短期内来看，人口老龄化带来的劳动力供求关系变化会导致人力成本上升，人口红利不再；但长期来说，现阶段的人口结构变动可能倒逼制造业转型升级，一定程度上有利于制造业结构调整与优化。
而要想实现产业升级，就必须用各种办法倒逼资金进入实体经济，而不是房地产。
所以，你们明白我为什么要绕这么大一圈解释这么多概念了吧。
人口快速老龄化、出生率大幅降低，也说明未来接盘的人会越来越少，因此，从宏观层面看，房价不再具备大涨、普涨的客观条件，因为我们的钱包不允许，国家战略也不允许。
过去是过去，未来是未来，永远别拿过去的买房经验赌未来！
至于2022到底要不要买房，如果你买房是为了结婚或者改善，那别说2022，就算是2032你也得买；如果你买房是为了不结婚或者准备退路，那也没什么好纠结的。至于其它的心思，可以缓一缓了。
如果你有不同的见解，欢迎在评论区留言讨论。
我是房产大象，只说真话的房产参谋，欢迎关注。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"用大视野和数据告诉你：2022，到底该不该买房？"：http://www.guoyinggangguan.com/gfdk/2630.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
