3月28日，青岛大学经济学院教授易宪容发表观点认为，“下调房贷利率已无法刺激楼市，老百姓根本没兴趣买房了。”
在他看来，有三组数据出现较大幅度下跌为证：其一、1-2月份，住宅销售面积下降13.8%，住宅销售额下降22.1%；其二，2月中长期贷款数据罕见同比减少了5948亿元；其三，1-2月份，新房销售均价较2021年降幅高达10.7%，70城中，新房下跌的比例仍然高于70%，二手房下跌的比例高于80%。
事实上，2022年，很多专家预测的楼市“小阳春”不但没来，房地产似乎还出现了较严重的问题。一季度销售端、土地端、房价端、开发商融资端集体“遇冷”，就是最好的证明。
此外，面对“不断下行”的市场，2022年以来，很多城市都坐不住了，从哈尔滨、郑州，到福州、衢州，再到秦皇岛、苏州、南京，楼市调控政策正面临又一次“大放开”：从最初的哈尔滨含蓄取消限售，到4月1日衢州同时取消限购和限售，楼市调控政策正在冲破之前的“封锁线”。
即便如此，购房者的积极性仍然不高——绝大多数买房人面对不断松绑的楼市，干脆“无动于衷”了。用易宪容的话说，当下“老百姓根本没兴趣买房”了。
主要是三方面的原因：第一，疫情反反复复，很多城市都采取了管控措施，居家不出门，无法从事正常的劳动生产，经济收入也大幅下降。正因为此，很多原计划买房的人，也暂停或延迟了购房行动；第二，房地产市场历来受“买涨不买跌”思想影响，去年下半年以来，多数城市房价“跌跌不休”，很多购房者的预期大幅下降，心态也发生了重大变化：不再蜂拥买房，而是持币理性观望；第三，央行报告显示，城镇居民家庭住房拥有率高达96%。换言之，现在的老百姓都不缺房子了，房地产不再是刚需。
本轮调控始于2017年，不知不觉5年时间过去了。过去这5年，房地产虽然处于“最严厉的调控”的市场环境下，但不得不承认的是，房价确实又涨了不少。以中指院发布的百城房价为例，过去五年时间（从2016年12月份到2021年12月份），平均房价累计涨了24%——从均价12900元/平，涨到了16000元/平。以购买100平米的房子计算，5年时间，购房成本平均上涨了31万元，折合下来，每年涨幅达到了6.2万元。相信很多年轻人一年的存款未必有这么多。
所以5年前，如果不买房，对于绝大多数人来说，结果只有一个：更买不起。问题来了，既然老百姓没兴趣买房，那么如果2022年不买房，5年后买房“随便挑”还是“更买不起”呢？
先说我们的结论：2022不买房，5年后房子随便挑还是更买不起，这个话题不能一概而论。换言之，要因城而异：大城市的房子仍旧价值坚挺，加上短期内受到通胀影响，年轻人要在这里置业难度可能会越来越大，尤其是四大一线城市及国家中心城市，以及人口增量明显的二三线城市，未来5年房价累计涨幅超过上一个周期，也不是不可能，所以，对于这类城市，如果是刚需族，有经济条件，还是应该要早买房，否则5年后真的会“更买不起”；但对于很多三四线城市来说，房子肯定是不缺的，买房根本不用那么着急，当潮水退却后，我们大概率可以“随便挑”。
我们这个结论的得出，是基于3个对房价起决定性作用的基本面的分析：首先，人口方面，未来5年，小城市的人口仍然会源源不断流向大城市，大城市的城市化进程会进一步推动房地产继续发展。正如经济学家任泽平所言，人口不断汇聚，意味着资金、技术、购买力、产业等会迎来进一步强壮，这会直接带动房子上涨；
其次，大城市购房需求仍然强劲，外来人员首套、市民改善型购房等。央行报告显示，城镇居民家庭住房拥有率达到了96%，但忽略了一点，全国现存的“人房分离”的群体有3亿之众，此外全国的租房群体规模也达到了2亿多。未来5年，这些人中的绝大多数都会在大中城市置业安家，这部分需求，不容忽视；
再者，城市住房存销比数据，全国大多数一二线城市的住房存销比都不足12个月，而三四线城市动辄超过36个月，即便是每年一平方米的房子都不增建，库存也够卖3年。所以，从住房库存数据来看，未来5年一二线等大城市的房价仍然有较大上涨压力，而三四线城市房子严重过剩，再加上购房需求严重不足，可能库存更难消化，房价下调的概率很大。
对于这个问题，其实地产大佬孙宏斌用3句话也说清楚了：1、未来5年，房价会逐渐趋于稳定，既不会大涨也不会大跌，而是处于波动状态，这是所有人的共识。但城市间的分化还是会比较明显的；2、融创未来的拿地将回归一二线城市，三四线城市能不拿地就不拿地；3、随着人们购房理念的转变，生活水平的提高，国家生育政策的调整，未来一二线城市的高端型住房将越来越受追捧。
在业内人士看来，孙宏斌这3句话其实释放了一个清楚的答案：一二线大城市，未来5年发展潜力仍然不小，所以刚需买房自住，应该要趁早行动，因为5年后房子会更买不起，虽然价格涨幅不会太大，但对于刚需来说，成本还是挺高的。直白点说就是，5年后买房“更买不起”；而对于绝大多数三四五线城市，房产开发早已过剩，房子基本没有投资价值，不管是自住还是投资，都不用着急。事实上，连孙宏斌都不去这些城市拿地开发建设了。进一步说明，未来这类城市的房产价格不会有太大变化，所以5年后房子基本上可以“随便挑”。而且不排除，有些人口严重外流、经济不景气的城市，房价会更便宜。
当然，不得不提的是，对于“2022年不买房，5年后‘随便挑’还是‘更买不起’”这个问题，今年2月23日，央媒经济日报也发声定调了：房地产市场的发展须稳字当头，稳中求进，大涨和大跌都不是稳。特别是在一些供给已经出现过剩的三四线城市和县城，如果再形成不合理的房价过快上涨预期，而实际上缺乏产业和人口的支撑，只能让这些城市的房地产市场积累更大风险。
在房产专家刘博看来，央媒经济日报发声定调未来房地产“以稳为主”，而且重点提到“三四线城市要严防过快上涨”，等于是释放了三四线城市未来5年房价“不会有太大变化”、“买房随便挑”的预期。为什么这么说？一二线城市有产业和人口的支撑，房价稳定不一定是不涨，但是反观三四线城市，因为缺乏产业和人口的支撑，继续涨下去，只会不断积累风险。
综上所述，不管是站在央媒的角度，还是在地产大佬孙宏斌看来，其实还是建议一二线城市的刚需购房者要尽早买房解决基本的居住问题，虽然房价未来以稳为主，但是未来5年哪怕一二线城市的房价是小幅度上涨，对购房者而言也是不小的负担，5年后买房会“更买不起”。三四线城市自身的条件，决定了其房价不具备大幅上涨的可能，再加上这类城市房产开发严重过剩，所以即便2022年不买房，5年后大概率仍然可以“随便挑”，因为这5年很多人的经济收入也会增加不少。
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