在房地产项目中，1000亩的市场往往被认为是相当大的。但在新密市，几千亩甚至上万亩的市场并不少见。
近日，《第一财经日报》记者走访新密发现，在新密努力推进全球城镇化的过程中，多家房企以小城镇的形式四处跑马圈地，出现了几个上千亩甚至上万亩的项目，规划配套丰富，主题特色鲜明，但目前仍停留在住宅开发上。
同时，这些令人惊叹的项目通常开发周期很长，分为几个阶段，有些项目甚至长达10年。现在很多项目为了刺激销售，都推出了分期首付的政策。
业内人士认为，贷款资金首付分期不仅违反了相关政策，而且明显放大了购房者的杠杆，隐藏了诸多风险。
频繁的市场
在河南近几年的重点项目中，房企在新密开发的众多项目名单中颇具知名度，如尹姬集团开发的尹姬旅游度假区、绿地集团开发的清水小镇、裕发地产开发的米兰小镇(原名米兰小镇)等，主要分布在新密市曲梁镇和刘寨镇。
这些项目的共同特点是占地面积大。根据企业公示的信息，新密绿地沁水镇项目占地8400亩，计划投资500亿元。米兰小镇项目总占地1.5万亩，规划建筑面积约1000万平方米，规划总投资约500亿元。尹姬旅游度假区规划面积达2.8万亩。
在这些项目中，尹姬集团的项目已经开发了几年。据当地知情人士介绍，从2011年开始，尹姬集团开始在新密发展，先后成立了温泉、文化旅游、房地产等公司。2013年，安置房陆续建成。2016年，尹姬旅游度假区的第一个住宅湖屿别墅开业，此后，该地区的住宅产品数量急剧增加。
尹姬旅游度假区最大的卖点是项目中文化旅游的配套。在前期宣传中，尹姬的文化旅游项目包括六大主题公园、七大主题酒店、五条大丰情商街等配套产品，如乐海水世界、海洋王国、花鸟园、冰雪王国、马戏表演、人间天堂等。
据记者实地走访了解，目前银基冰雪世界、水世界、黄帝宫御温泉已对外开放，而冰雪酒店、动物王国、水世界尚未对外开放，相应的房源已开发至六期。
在尹姬旅游度假区，一个巨大的沙盘展示了整个项目的全景。沙盘上有很多住宅项目，围绕着云岩水库布局。
新密绿地沁水小镇项目是绿地控股集团在中原地区的第一个特色小镇项目。定位为集文化创意产业、休闲产业、休闲度假为一体的特色小镇项目。2017年，项目正式启动。据置业顾问介绍，沁水镇东门坊商业将于今年下半年开业，其余配套尚未成型。
但为了尽快回笼资金，沁水镇的房子早已开始发售，去年底因无证预售被当地媒体曝光。
米兰小镇项目规划为服装辅料交易、服装展示、电商交易的平台，其住宅部分名为“蓝山公馆”，目前已发售。
首期付款分期付款
虽然规划配套丰富，主题特色鲜明，但由于开发周期长，配套滞后，前期还是靠卖房回笼资金，面对的客户群体主要是度假人士和郑州的投资客。为了刺激销售，这些项目大多推出了首付分期的促销方式。
记者实地采访了解到，目前尹姬旅游度假区对在售房屋采取的政策是，首套房首付20%，二套房首付30%，可以分阶段，其中大户型的首付可以分2年4期，小户型的首付可以分4年8期。
据置业顾问介绍，一套建筑面积126.61平方米的房子，各种优惠后总房价为106万元，首付20%约20万元，一年内可结清。
具体来说，支付1万元定金后3天内，可使用5%的房款和公共维修基金进行网签，其余首付分别在2020年7月、11月和2021年3月、7月交付。
82平米的小户型，打折后总价75万，首付20%。但购房者只需支付2万元左右即可申请网签，剩余首付可分4年8期支付，每期可支付不到2万元。也就是说，按照这个流程，房子交付使用后，购房者可能还没有支付20%的首付。
记者了解到，绿地沁水小镇的运营模式也是如此。价值近100万的房子，买家只需首次支付4万多元，剩余首付在2020-2021年分三次支付。
米兰小镇预计2022年6月交房。据置业顾问介绍，购房者只需交1万元定金，2.5万元首付和维修基金，共计4万多元，剩余首付可在交房前付清。
记者发现，都是首付分期，但房企具体执行方式不尽相同。绿地是借款协议，银基是欠款协议。
在尹姬旅游度假区销售人员提供的一份“欠款协议”中，记者注意到，甲方为新密尹姬房地产有限公司，乙方(债务人)为买方。根据欠款协议，乙方在购买甲方开发的房屋时，“现因乙方购房资金不足，特向甲方申请延期支付部分房款。”
其中“付款方式”一栏分为“一次性付款”和“分期付款”，分别列出了付款时间和金额。“违约责任”是指乙方未能按照本协议的约定按时足额向甲方支付款项的，每逾期一天，乙方应按年化利率24%向甲方支付违约金。逾期超过30天(含30天)的，甲方有权解除本协议，并要求乙方一次性付清所有逾期房款。乙方除按上述标准支付逾期付款违约金外，还应向甲方支付逾期总房款的10%..
据绿地沁水小镇项目置业顾问介绍，首付主要来自公司旗下的物业和建筑公司，需要与相关公司签订贷款协议。
隐藏的风险
对于购房者来说，首付分期解决了燃眉之急，但背后还是隐藏着很多风险。
在相关政策方面，早在2016年，住建部、人民银行就联合发布了《关于加强房地产中介机构管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违规金融产品和服务。2017年，住建部、人民银行、银监会联合发布《关于规范住房融资加强反洗钱工作的通知》，再次强调严禁房地产开发企业和房地产中介机构为购房人垫付首付款或以“首付分期”等方式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资。
记者就当地多个楼盘的首付分期问题致电新密市房管局，一名工作人员明确回复称，首付分期是开发商推出的活动，“他们说行就行”。记者询问时，相关部委和郑州市已经明令禁止首付分期行为，但对方表示不知情。
实际上，首付分期不仅违反了相关政策，还明显放大了购房者的杠杆，隐藏了风险。
北京市法学会房地产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任表示，对于房企来说，分期首付可以提高销售业绩，尽快实现资金回笼，同时通过一系列融资方式将风险转移给购房者，利大于弊。但这种行为会扰乱房地产市场的正常秩序，破坏资金监管和贷款监管的相关流程，属于明令禁止的违法行为。
王雨辰认为分期付款不符合购房流程的要求。看似首付分期只是购房人的分期付款，但实际上在现实中往往伴随着开发商预付款、融资等违法行为，还可能规避银行按揭贷款对首付的要求，违反了按揭贷款的相关规定。
“如果首付是分期付款，那就意味着买房能力往往是有问题的。如果买方后期不按约定分期付款，一方面可能被开发商解除合同，另一方面将面临融资机构的催债。”王雨辰表示，对于普通购房者来说，在通过首付贷款凑齐所有资金后，他们仍需要申请银行按揭贷款来还清剩余的房款。为了及时支付剩余的首付，一些人通过消费贷款、金融机构、小额贷款公司、中介机构进行融资，不仅会产生新的成本，还会产生更多的融资风险。“特别是一些机构有利可图，一不小心就会掉进金融陷阱。”
“目前房企资金比较紧张。开发商为了刺激销售，或者开发商委托第三方向购房者借钱补足首付。其实就是所谓的首付贷，是违规的。”北京东元律师事务所合伙人宋丽律师认为，如果开发商被查处，可能会面临相应的行政处罚。此外，一旦银行发现首付款是开发商从第三方支付的，可能会认为这种方式不符合贷款的相关规定，从而解除双方的贷款合同。
也有业内人士认为，首付分期使得部分投资者抓住机会，会以小资金撬动巨大杠杆，因此会通过各种渠道继续炒作房地产，从而推高房价。
记者多次致电上述开发企业，均无人接听电话。(华商报记者夏王登海新密报道)
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