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贷款的金额和工资之间的比例是多少?1
一般来说，贷款月供占月收入的比例控制在三分之一以内比较合理，占比太高还款压力大会影响正常的生活品质，另外如果发生失业等情况也不会造成断供。
下面为您介绍贷款的相关知识：
贷款（电子借条信用贷款 [5] ）简单通俗的理解，就是需要利息的借钱。
贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展，同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累
原则
“三性原则”是指安全性、流动性、效益性，这是商业银行贷款经营的根本原则。《中华人民共和国商业银行法》第4条规定：“商业银行以安全性、流动性、效益性为经营原则，实行自主经营、自担风险、自负盈亏、自我约束。”
1、贷款安全是商业银行面临的首要问题；
2、流动性是指能够按预定期限回收贷款，或在无损失状态下迅速变现的能力，满足客户随时提取存款的需要；
3、效益性则是银行持续经营的基础。
例如发放长期贷款，利率高于短期贷款，效益性就好，但贷款期限长了就会风险加大，安全性降低，流动性也变弱。因此，“三性”之间要和谐，贷款才能不出问题。
小额信贷
一、审查风险
贷款风险的产生，往往在贷款审查阶段就开始了，综合司法实践中发生的纠纷，可以看出，在贷款审查阶段出现的风险主要出现在以下环节。
（一）审查内容遗漏银行审贷人员挂一漏万，造成信贷风险。贷款审查是一项细致的工作，要求调查人员就贷款主体的资格、资质、信用、财产状况进行系统的考察和调查。
（二）在实践中，有些商业银行没有尽职调查，而有关审贷人员，往往只重视文件的识别，而缺乏尽职的调查，这样，很难识别贷款中的欺诈，很容易造成信贷风险。
（三）许多错误的判断是因为银行没有对有关内容听取专家意见，或由专业人员进行专业的判断而导致的。审贷过程中，不仅仅要查明事实，更应当就有关事实进行法律、财务等方面进行专业的判断。而在实践中，大多数的审贷过程并非十分严谨和到位。
二、贷前调查的法律内容
（一）关于借款人的合法成立和持续有效的存在审查借款人的合法地位。如果是企业，应当审查借款人是否依法成立，有无从事相关业务的资格和资质，查看营业执照、资质证书，应当注意相关证照是否经过年检或相关审验。
（二）关于借款人的资信考察借款人的注册资本是否与借款相适应；审查是否有明显的抽逃注册资本情况；以往的借贷和还款情况；以及借款人的产品质量、环保、纳税等有无可能影响还款的违法情况。
（三）关于借款人的借款条件借款人是否按照有关法律法规规定开立基本账户和一般存款户；借款人（如果是公司）其对外投资是否超过其净资产的50%；借款人的负债比例是否符合贷款人的要求；
（四）关于担保对于保证担保的，对担保人的资格、信誉、履行合同的能力进行调查。
三、对借款人及其负责人还应专项审查为减轻贷款人的道德风险，对借款人及其负责人还应专项审查金融机构在发放贷款时，除了审查借款人的资格、条件、经营状况等情况外，还要对企业的投资人及法人代表和主要管理者的个人品质加强审查和控制，包括：
（一）对董事长、总经理、厂长、经理等主要人员有赌博、吸毒、嫖娼、包养情妇，经常出入歌舞厅、桑拿场所，过度操办红白喜事，购买与其经济实力不相称的高级轿车、经常租住高级宾馆等行为的，其企业贷款必须从严控制。
（二）对家族式的集团或公司的贷款必须从严控制。所谓家族式集团或公司，是指集团及其子公司或分公司的主要负责人、企业内部的主要领导岗位全部或主要由有血缘关系的人员及其家属、亲属担任的企业。
（三）对法人代表持有外国护照或拥有外国永久居住权的，其企业、公司国外有分支机构的，其家庭主要成员在国外定居或者在国外开办公司的企业的贷款要从严控制对其法人代表出国及企业的资金往来要密切关注。特别是对将资金转移到国外或资金用途的不明的转账行为，要进行严格的审查、监督并及时制止。 [2]
（四）贷款前要对企业法人代表的兼职情况进行调查。对于一人兼任多个企业法人代表的关连企业的贷款，必须从严控制。 [2]
（五）审查贷款时，必须以借款人的资格、条件、经营状况、还款能力、企业主要负责人的品质等为依据，不得因借款人的政治身份，比如“劳动模范”、“先进分子”、“华侨”、“人大代表”、“政协委员”等为依据，降低贷款条件或不按规章制度发放和管理贷款。 [2]
（六）借贷关系只发生在当事人之间。对那些通过或利用领导、亲属、朋友、同学、战友等关系打招呼、写条子介绍的贷款，不得放松对贷款条件的审查。对不符合贷款条件的，不予贷款。
（七）发放担保贷款时，要对借款人与担保人的关系进行认真调查。对借款人与担保人属同一集团公司的企业，贷款要从严审查。非独立法人的分公司提供的担保无效。
四、贷款审查的建议认真审查每一笔贷款，不能把贷款的风险判断建立在过去的审查或信用上。不能因借款人过去曾按时还本付息就放松审查，或减少调查程序。
建立借款人的法人代表及其主要管理人员定期约见制度。约见周期可根据贷款额度的大小、借款人的生产经营变化状况等确定。贷款额度大的，要相应缩短约见周期。
信贷人员（信贷员、信贷审查小组成员、信贷审查委员会成员）与借款人在借贷活动中不得进行不正当的私下接触。
信贷人员及其直系亲属不得接受借款人的现金、贵重礼品、购物券等；不得参加由借款人支付费用的娱乐活动；不得向借款人报销任何费用。
对于贷款数额大，周期长，或者借款人用于特定用途的贷款，应当聘请律师、会计师等专业人员进行专业判断，并就有关事宜提供专家意见。
贷款的金额和工资之间的比例是多少?2
贷款的金额和工资之间的比例是多少?3
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在澳大利亚买房，申请房屋贷款的时候，有三个指标是银行最看重的，那就是：
（1）Debt To Income = DTI = 债务收入比
（2）Loan To Income = LTI = 贷款收入比
（3）Loan to Value Ratio = LVR = 贷款价值比
上次已经写过一篇文章《0066 为什么一定要重视债务收入比？》详细介绍了债务收入比DTI。
今天再写一篇文章，详细讲解一下另外两个概念：贷款收入比LTI和贷款价值比LVR。
Loan To Income=LTI，按照字面意思理解就是贷款和收入的比例。
贷款收入比LTI和上次讲过的债务收入比DTI有一点区别在于：
在计算债务收入比DTI的时候，是要计算各项负债的总和，包括但不限于房屋贷款、个人贷款、信用卡额度、任何类型的先购买后付款产品、学生贷款、税务债务等等。
但是，在计算贷款收入比LTI的时候，仅仅只计算客户贷款的金额就够了。
LTI的计算方法为：
申请人的住房贷款总额除以申请人总年收入（税前）。
案例1：
如果你年收入为5万澳元（税前），想要贷款20万澳元。
20÷5=4，那么你的LTI比例为4。
案例2：
如果你年收入为16万澳元（税前），打算贷款200万澳元。
200÷16=12.5，那么你的LTI比例为12.5。
在银行实际审核过程中，如果LTI数值大于8，信贷评估人员可能会认为贷款比例过高，风险偏大，拒绝发放贷款。
讲完LTI贷款收入比再来分析一下LVR贷款价值比。
如果你正在考虑购买一套房子，那么了解一些基础的贷款知识是完全有必要的。
我会解释贷款价值比LVR这个概念，并说明LVR在申请房屋贷款时的重要性。
Loan to Value Ratio = LVR = 贷款价值比，有时候也缩写为LTV。
可以理解为购买某个房产所需的借贷金额与贷款担保的房产价值相比较，以百分比表示。
简而言之：LVR指的是贷方（银行或基金公司）用来表示房屋贷款额度占购买房产价值的百分比的计算方法。
如何计算贷款价值比LVR？
LVR的计算方法：将贷款金额除以房产价值，然后乘以100。
贷款价值比（LVR）公式：（贷款金额÷房产价值）×100=LVR
需要注意的是，计算LVR的贷款金额中不包括产权转让费和印花税之类的前期成本。
举例①：
首付50万澳元，贷款150万澳元，购买价值200万澳元的房产。
1500000÷2000000=0.75×100=75%
那么LVR为75%，因为贷款额占房产价值的75%。
举例②：
首付50万澳元，贷款450万澳元，购买价值500万澳元的房产。
4500000÷5000000=0.9×100=90%
那么LVR为90%，因为贷款额占房产价值的90%。
在买房过程中，通常有两个价格判断体系，一个是银行评估价格，一个是买卖双方签订合同的实际成交价格。
在计算LVR的时候，银行一般使用评估价格来计算LVR。
如果买的是独立屋House，银行一般默认评估价格就是签订买卖合同的价格，所以我们可以按照实际成交价格来计算LVR。
需要特别注意的是，如果购买的是公寓Apartment或楼花公寓Off-the-plan apartments，银行的评估价格一般会低于实际成交价格10%-15%，不要害怕、不要悲伤，银行制定的游戏规则就是这样的。
银行做生意的逻辑就是利益永远最大化，风险绝对最小化。
说得直白一点就是我要赚最多的钱，风险由其他人来承担。
因为银行必须确保他们放贷的金额不超过房产的真实价值。
银行对于房屋的估价就是假设购房者在无法偿还住房贷款的情况下，出售该房产，可以收回的金额。
所以银行在审批公寓贷款的时候，会根据评估价格来计算LVR，而不是买卖双方的成交价格，这样导致的结果就是，实际贷款金额和预期有差距，首付金额也会有差距，买家要做好心理准备和应对策略。
举例③：
购买一套公寓Apartment，买卖双方签订合同成交价格为50万澳元，但是银行对这套公寓评估后的价格是40万澳元。
买家原本的贷款计划是这样的：
首付10万澳元，贷款40万澳元，贷款比例80%，购买价值50万澳元的公寓。
400000÷500000=0.8×100=80%
那么LVR为80%，因为贷款额占房产价值的80%。
但是这套房子在银行评估体系中价值为40万澳元，那么银行只能按照总价40万来计算贷款额度。
银行按照评估价格40万澳元计算贷款金额，贷款比例80%，所以买家贷款上限为32万澳元。
成交价格50万澳元，银行实际发放贷款的金额仅为32万澳元，买家首付从10万澳元增加到了18万澳元，无形之中又提高了首付门槛。
银行放贷金额减少，就意味着买家必须增加自己的首付金额才能购买这套房子。
如果买家现金充足，突然增加几万澳币做首付也可以负担得起，那就没问题。
但是如果买家现金不够，贷款金额比例又低于预期，导致资金缺口比较大，那可能就买不到这套房子，而且面临违约风险，需要支付违约金。
对贷方（银行或基金公司）来说，在评估贷款的时候会考虑很多因素，申请人的LVR非常重要，它会影响贷款利率以及借贷的金额。
购房者在申请房屋贷款的时候，贷方（银行或基金公司）认为申请人的LVR越低越好，LVR越低意味着申请人借贷金额越少，银行的风险也越低，因此可能会获得更低的利率。
谈到LVR，贷方（银行或基金公司）广泛接受的临界点是80%。
这意味着，一旦贷款LVR超过80%，获得住房贷款的成本可能会增加很多。
如果LVR大于80%，贷方（银行或基金公司）可能会认为这笔贷款风险过高，所以会要求申请人购买一份贷款抵押保险Lenders Mortgage Insurance=LMI。
万一申请人出现拖欠房屋贷款的情况，LMI会保护贷方。
所以，一般来说，LVR越高，LMI的成本就越高。
提交购买保险的证明之后，贷方（银行或基金公司）才可能批准这个贷款申请。
当然，在LVR大于80%的时候也有例外情况，就是银行默认有些低风险的职业可以不用购买LMI，比如有些贷方认为医师、工程师和会计师等职业风险较低，有时会免除这些申请人的LMI费用。
我们作为贷款经纪人Mortgage Broker，在实际工作中，计算申请人贷款能力的时候，每个银行的计算器都看重这最关键的三个指标：
①Debt To Income = DTI = 债务收入比
②Loan To Income = LTI = 贷款收入比
③Loan to Value Ratio = LVR = 贷款价值比
每次把申请人的收入、生活开支、负债、贷款、家庭情况等信息输入计算器之后，系统会自动算出这三个指标的数值，并显示在计算器末尾。
如果三个指标同时都是绿色Pass通过，那是最好的结果，即意味着申请人可以顺利获得贷款。
如果①和②，都是绿色Pass通过，只有③是红色Fail失败。
这样的情况也可以接受，让客户买保险LMI就好了。
但是如果三项都是红色Fail失败，或者①和②这两项都是红色Fail失败，则意味着这个贷款申请几乎不会成功，无法提交申请。
@木木山高
2022.06.23
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