土地使用权抵押 地上新增房屋不属于抵押物，下面是无名老律师陈维国给大家的分享，一起来看看。
购买地皮能贷款吗
我国对土地及土地之上建筑物的管理原则上是土地使用权与地上建筑物权相统一的。《民法典》第三百九十七条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
第三百九十八条规定“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”
以上规定说明：房屋设定抵押，与房屋相关的土地使用权一并抵押。在这种情况下，房屋所有权与抵押权并不会发生冲突。
最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《规定》）第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”
第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
某甲购买了某乙位于某市郊区的工业房产2500平方米及该房产所占有的国有土地使用权5000平方米。双方交易时，某乙向某甲告知了交易房产在不动产登记中心已经设定了抵押贷款登记的情形，某甲并未提出异议，双方在结算交易价款时，某乙同意某甲扣留1000万元自行向银行偿还贷款余额本息。某甲支付交易款后，要求办理房产的过户登记，但不动产登记中心认为：“该房产已经设立抵押登记，在抵押登记期间不得办理产权过户。”
某甲随即联系银行办理提前还贷解除抵押登记事宜，双方正办理期间，某丙起诉某乙要求其偿还所欠自己的工程款500万元，并申请法院查封了某乙所建工业厂房的国有土地和正在使用的工业厂房。法院判决后，某丙申请法院对查封的财产强制执行。
某甲向法院申请执行异议，要求排除对自己买受的房产予以执行。法院经审理后发现，某甲与某乙的交易在某丙申请查封之前，且某甲与某乙的交易价款已经全部支付，未支付部分属于所欠银行贷款余额，其双方已经约定由某甲用扣留的交易款向银行偿还贷款。某甲与贷款银行已经达成提前偿还贷款事宜，双方正在办理手续期间，交易的房地产被某丙申请法院查封并进入执行程序。即某甲对购买的房产未办理过户，不是其自己的原因造成的。
根据查明的事实，法院支持了某甲提出的执行异议，裁定案涉土地和房产不得执行。某丙对法院不予强制执行的裁定不服，提起执行异议诉讼，一审法院根据查明的事实驳回了某丙的起诉，某丙上诉后，二审法院驳回了某丙的上诉。
两级法院之所以驳回了某丙的诉讼请求，其主要原因是某甲具备《规定》第二十七和第二十八条的规定，某甲享有足以排除某丙的执行权利。
如果抵押登记的国有土地，在抵押登记设立后，经过合法的批准程序又增加建设了新的不动产，债权人在对抵押财产申请执行时，对新增加的建筑物是否享有执行权呢？
有人认为：土地和房产不可分割，已经设定抵押的国有土地之上的房屋原则上应该一并抵押，如果新增加了建筑物，也应该属于抵押范畴，债权人可以申请法院一并执行。
也有人认为：设定抵押登记的土地新增加的建筑物与原抵押登记没有关系，债权人申请执行时，可以将抵押的土地使用权与地上建筑物一并处分，但对地上建筑物的价值应该保留并不得执行。
最高人民法院（2022）民再69号案件裁判认为：债权人对土地使用权享有抵押权，并不当然对土地上新增的房屋享有抵押权，其申请对新增加的房屋强制执行则缺乏法律依据，但债权人如要实现其抵押权，应将土地使用权和案涉房屋一并处分，对处分案涉房屋所得价款，不享有优先受偿权。
根据《规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。但该规定的前提系申请执行人与案外人针对的系同一执行标的。
本案的当事人国通公司对土地使用权及地上房屋是否一并享有抵押权，是其能否强制执行案涉土地及房屋并享有优先受偿权的前提条件。
三门湾公司将案涉土地使用权抵押给国通公司并办理抵押权登记，则国通公司对案涉土地使用权享有抵押权。其同意三门湾公司出售案涉房屋，并不当然导致国通公司在土地使用权上的抵押权消灭。同时，国通公司对土地使用权享有抵押权，但并不当然对土地上新增的房屋享有抵押权,即案涉房屋不属于国通公司的抵押权范围。
因国通公司对案涉房屋并不享有抵押权，其申请对案涉房屋强制执行则缺乏法律依据，也不存在章思潭等六人是否享有排除强制执行民事权益的问题。国通公司如实现其抵押权，应将土地使用权和案涉房屋一并处分，但对处分案涉房屋所得价款，不享有优先受偿权。
应该说，最高法院的这个判例解决了一个执行观念的冲突问题，即债权人对案涉土地使用权享有抵押权，并不当然享有地上新增建筑物的抵押权。在土地使用权抵押和地上建筑物所有权分离的情况下，由他人享有地上建筑物的所有权，并不导致土地使用权上的抵押权消灭。债权人对土地使用权享有抵押权后新增的房屋不属于抵押权范围。债权人如实现其抵押权，应将土地使用权和案涉房屋一并处分，但对处分案涉房屋所得价款，不享有优先受偿权。
地皮贷款需要什么手续
专注疑难复杂土地争议解决
作者：宋静
单位：广东诺臣律师事务所·福律阁土地诉讼团队
微信号：flagzs001
责编/黄皮果
今天我们交流《土地出让纠纷》第6讲：受让人通过招拍挂竞得的土地，可以转让吗？
在土地出让的招拍挂过程中，经常会出现中标人中标以后，由于种种原因不愿意继续购买土地，或者有意转让给别的单位开发。
这种情况是否被允许呢？
招拍挂取得的土地，能否转让？
土地招拍挂中标后，转让土地或者竞标权，要将它和工程项目招投标过程中的项目转让区别开，因为二者适用的法律规范不一样。
根据我国《招标投标法》第四十八条规定，中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目，中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。
中标人按照合同约定或者招标人的同意，可以将中标项目的部分主体、非关键性的工作，分包给他人完成。
接受分包的人应当具备相应的资格条件，而且不能再次分包。
中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包的人就分包项目承担连带责任。
《招标投标法》第 58 条规定，中标人将中标项目转让给他人的，或者将中标项目肢解后分别转让给他人的，如果违反《招标投标法》的规定，将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人，或者分包人再次分包，那这些转让和分包都是无效的。
对这种行为，行政机关将要对转让和分包方处以转让分包金额 5/ 1000 以上 10/ 1000 以下的罚款。
有违法所得的并处没收违法所得，还可以责令其停业整顿，情节严重的可由工商行政管理机关吊销营业执照。
该立法较早，所以这儿用了“工商行政管理机关”，也就是现在的市场监督管理部门。
土地招拍挂的中标，会被《招标投标法》约束吗？
从《招标投标法》可以发现，中标以后，当事人不能随意转让中标项目，也不能把中标项目的主要部分和关键部分分包给他人。而且经招标人同意分包非关键部分给他人的，分包人不能再次分包。
这是为了确保中标项目能够顺利、安全地完成，也只有这样的合同，才是合法、有效的。
但根据《招标投标法》的适用范围看，我们应当明确，国有土地出让合同以及土地使用权的招拍挂，并不属于招标投标法的调整范围。
根据《招标投标法》第三条的规定，在中华人民共和国境内，进行下列工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，必须进行招标，比如大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目。
第二是全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。
第三是使用国际组织或者外国政府贷款援助资金的项目。
可以发现，土地招拍挂的中标，单纯的土地转让并不属于《招标投标法》的约束范围。
只要不是转让建设项目，就不需要考虑《招标投标法》的限制。
国有土地招拍挂的过程中，可以转让中标权或土地吗？
中标人转让中标的土地，性质上是转让土地使用权。
那国有土地招拍挂的过程中，可以转让中标权吗？可以直接转让土地吗？
事实上，即便是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）——专门规定通过招拍挂的方式出让土地使用权的规定、文件，也没有明确表示，当事人中标以后不可以转让土地使用权。
该规定的第 23 条，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定，付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。
未按照出让合同的约定，缴清全部土地出让金价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按价款缴纳比例，分割发放国有建设用地使用权证书。
这里只强调需要缴纳土地出让的价款后，才能取得土地登记。
但是《城市房地产管理法》第 39 条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：
一是按照出让合同约定，已经支付全部的土地出让金，并且取得土地使用权证书。
二是按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地的条件。
而且要转让房地产时，房屋已经建成的，转让方还必须持有房屋的所有权证书。
根据这些规定，我们可以发现，当事人通过竞拍取得土地以后，只要当事人完成缴纳土地出让金的义务，就能取得国有土地使用权证书。
取得证书之前，受让方能转让土地吗？
限制转让招牌挂获得的土地使用权的规定，要全部符合吗？
土地转让时，是否必须取得土地使用证？
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